«Дефицит покупателей явный»: вторичный рынок накрыло волной объявлений о продаже квартир — как снижают цены

К весне 2023 года рынок ощутимо качнулся в сторону готового жилья. Хотя ставки по ипотеке на него выше, если у вас есть примерно половина нужной суммы, вам не нужно будет тратить деньги на аренду на время стройки, а переехать можно сразу, постепенно делая ремонт. Цены на вторичном рынке растут медленнее, а предложений очень много. Как изменилась ситуация за год, какие квартиры пользуются спросом и насколько готовы торговаться продавцы, узнала Лиза Пичугина.

Аналитики «Авито Недвижимость» отметили рост цен предложения вторичного жилья в Новосибирске. По данным сервиса, 1-й квартал 2023 года показал рост на 5,7% по отношению к тому же периоду прошлого года.

Данные агрегатора подтвердили и новосибирские эксперты. В компании RID Analytics значение оказалось даже выше: прирост цен марта к марту составил 9,3%. По словам директора компании Елены Ермолаевой, темпы роста замедляются с прошлого лета, но общий тренд пока сохраняется. Управляющий компанией «Жилфонд» Александр Чернокульский назвал ситуацию «полкой» — по крайней мере, именно так она выглядит на графиках.

При этом спрос на рынке плавно начинает сдвигаться из сегмента новостроек как раз в сторону вторички: к марту спрос на новостройки упал на 26,4%, тренд продолжился и весной.

— Когда правительство создало льготные условия для одного сегмента рынка, а застройщики придумали хитрости с субсидированием ставки, возник искусственный перекос в сторону первичного рынка, который сегодня иссяк, — подтвердил директор АН «Квадротека» Владимир Голованов. — Сбалансированный рынок — это 3/4 сделок на вторичке, 1/4 — на первичке. Сейчас он стремится к таким соотношениям.

По мнению Елены Ермолаевой, до оздоровления рынку пока далеко: спрос на жилье снижается из-за общей неопределенности и снижения доходов, а цены на квартиры хоть и замедлились, но продолжают расти.

— Это увеличивает рыночный дисбаланс. Чтобы его нивелировать, рынок должен какое-то время хотя бы перестать расти, — считает аналитик.

Этот переходный период, по наблюдениям руководителя «Квадротеки», сопровождается некоторой нервозностью. Сроки продажи квартир растянулись до 3–4 месяцев, цены не растут, дефицит покупателей явный, поэтому кто-то из продавцов снимает вариант с продажи, а кто-то, устав и разочаровавшись, судорожно снижает цену. Корректировка на рынке требует времени и привыкания к ситуации, отмечает Владимир Голованов.

— Рыночная цена от цены предложения отличается на 5–10%, — считает Александр Чернокульский. — Продавцы готовы к торгу, если предложенной суммы хватает на реализацию мечты.

Число квартир в продаже, по подсчетам «Авито Недвижимость», выросло более чем на четверть — на 26,9%.

— Больше всего в городе объявлений о продаже «двушек» (33,05%) и однокомнатных квартир (30,23%), а меньше всего — многокомнатных (3,9%), — следует из ответа сервиса на запрос НГС.

При этом если о затоваривании рынка новостроек эксперты говорят уже примерно полгода, то о тех же процессах на вторичном рынке говорить пока рано, считает Елена Ермолаева.

— Да, в последние месяцы на рынке растет предложение, но если взять данные за допандемийный период, то тогда предложение бывало и выше, — заметила она. — Например, в декабре 2022 года — 18,8 тысячи объявлений, в январе — 19,1 тысячи, а в марте — уже 20,8. Но, для сравнения, в декабре 2020-го было опубликовано 22,8 тысячи предложений, а в декабре 2015-го — 24,8 тысячи. Так что пока никакого затоваривания нет, и срок экспозиции по продаже зависит скорее от качественных характеристик квартиры и ее цены.

Одно из необычных наблюдений аналитиков «Авито» касается квартир свободной планировки. Они на фоне небольшого роста цен на все остальные виды планировок неожиданно подорожали сразу на 40,5%. При этом объем их предложения снизился на 44,2%, а спрос — на 46,6%.

Эксперты к этим данным отнеслись скептически. Александр Чернокульский назвал их «статистическим выбросом» и отметил, что важно понимать число таких вариантов. Скорее всего, их будет немного, согласилась Елена Ермолаева, потому и колебания такие значительные.

Вообще же тренда на квартиры свободной планировки на рынке нет, считают эксперты. Как правило, такие планировки встречаются в новостройках, но после ремонта обрастают перегородками и четкой комнатностью. Впрочем, учитывая объем нераспроданного жилья в новостройках, оно уже могло выйти на вторичный рынок и подпортить статистику.

Наибольшим спросом сегодня пользуются «двушки» — в первом квартале 2023 года их популярность выросла на 20,2%.

— Двухкомнатная — самый популярный товар с точки зрения спроса и цены квадрата, их выгоднее приобретать, — объяснил Александр Чернокульский.

В марте губернатор Новосибирской области отмечал, что потенциал поддержки строительной отрасли уже исчерпан, хоть льготную ипотеку и продлили, и рассказал, что власти уже призывали застройщиков снизить цены.