Все новости
Все новости

Пузырь теряет воздух: новосибирцы перестали покупать новостройки — число сделок упало на 37%

Новые проекты будут продавать уже по другим ценам

Значительная часть сегодняшних строек была начата до колебаний на рынке. Новые проекты будут продавать уже по другим ценам, считают эксперты

Поделиться

Новостройки в Новосибирске начали сдавать позиции. Спрос на них по сравнению с тем же периодом предыдущего года упал на четверть, число сделок неуклонно сокращается. Эксперты полагают, что тенденция задержится не меньше чем на год-полтора, а цены на сдающиеся квартиры, к разочарованию инвесторов, не растут. Почему это происходит и действительно ли пузырь на рынке начал сдуваться, узнала Лиза Пичугина.

На волне федеральных тенденций

Новосибирцы начали терять интерес к новостройкам — такой тренд заметили в «Авито Недвижимости». По данным аналитиков сервиса, в целом в России спрос на первичном рынке жилья за год упал на 30,4%, конкретно в Новосибирске — на 26,3% (в феврале по отношению к январю новостройки потеряли 9,8% покупательского интереса).

Наблюдения «Авито» подтвердили в «Циан.Аналитике»: по данным экспертов сервиса, число сделок с новостройками в Новосибирске за год снизилось на 37%.

— Спрос в январе-феврале 2023 года находится на низком уровне: начало года для рынка недвижимости — неактивный сезон, к тому же ухудшились условия выдачи ипотечных кредитов — на 1 процентный пункт была повышена ставка по льготной ипотеке, свернуты программы с околонулевыми ставками, — объяснила эксперт «Циан.Аналитики» Елена Лапшина.

Вместе со спросом падали и цены, констатируют эксперты «Авито»: если за год они в целом немножко подросли (на 4,5% по сравнению с февралем 2022 года), то с начала года плавно снижаются: в феврале уже были на 5% ниже, чем в январе. Вероятно, медленно, но верно предположения экспертов начали сбываться. Медленно — в том числе и потому, что эти изменения пока не настолько заметны, в особенности в ценах. Елена Лапшина отметила, что пока на рынке только продолжается ценовая стагнация и предпосылок к резкому росту или снижению цен нет.

— В краткосрочной перспективе мы не ожидаем резких изменений спроса или цен в позитивную или негативную сторону. Локально спрос может восстанавливаться, но глобальная тенденция — очевидно, его падение, — согласился руководитель направления первичной недвижимости «Авито Недвижимости» Дмитрий Алексеев. — И в этой ситуации у застройщиков нет другого выбора, кроме как давать скидки на те объекты, которые вышли в реализацию. Нужно пополнять эскроу-счета и делать какие-то продажи.

При этом он добавил, что потенциал скидок как инструмента оживления спроса не безграничен и в новых проектах возможно более сдержанное ценообразование. При этом уже за год число квартир в новостройках в продаже, по данным «Авито Недвижимости», резко выросло — на 73,9%.

Откат к нормальному

Директор по маркетингу агентства «Квадротека» Александр Астахов считает, что падение спроса только кажется катастрофическим.

— Это скорее восстановление естественного спроса, потому что до этого были необычные полтора-два года, когда спрос был стимулирован низкими ставками и общим тревожным состоянием, — пояснил он.

В новых проектах жилье будет дешевле, но оно будет другим: меньше и проще

В новых проектах жилье будет дешевле, но оно будет другим: меньше и проще

Поделиться

По наблюдениям специалистов «Квадротеки», корректировка цен в начале года приостановилась, едва начавшись: застройщики сегодня пытаются нащупать ту комфортную и для себя, и для покупателей золотую середину. Даже если и продолжится какое-то снижение, потребители — и даже аналитики — его могут не заметить: оно будет замаскировано акциями и специальными условиями.

— Но новые квартиры будут выставляться по другим ценам. А поскольку это квартиры немного другой площади, на другом этаже, с другим сроком сдачи, в соседнем квартале, всегда можно сказать, что они объективно отличаются, — заметил Александр Астахов. — В принципе, так происходил рост: просто новые квартиры выводились по другой цене.

Управляющий компанией «Выставка новостроек» Григорий Якобсон отметил, что задержку на неком ценовом плато можно увидеть еще и по разнице в цене строящейся и сданной квартиры.

— Даже с вводом объектов в эксплуатацию цены сильно не поднимались: зачастую перед сдачей застройщики, чтобы не оставлять на балансе эти квартиры, делали еще какие-то дисконты и от квартир избавлялись, — сказал он.

Банк России решил запретить околонулевые ставки по ипотеке на новостройки, которые только создавали видимость доступности жилья

Банк России решил запретить околонулевые ставки по ипотеке на новостройки, которые только создавали видимость доступности жилья

Поделиться

При этом, добавил Якобсон, на цене сильно сказались не только ажиотажный спрос и слишком привлекательные условия по ипотеке, но и давление банков: новое строительство сегодня по закону может финансироваться либо самим застройщиком, либо банком.

— Есть застройщики, которые действительно потеряли в объеме продаж, при этом в последнее время продолжали накидывать цену, понимая, что не успели заполнить эскроу-счета, а выборку кредитных средств уже сделали. И понимая, что процент проектного финансирования для них будет выше, они всё время накидывали наценку на квартиры, — объяснил Григорий Якобсон. — Не продали сегодня одну квартиру — завтра надо продать три, завтра три не продали — послезавтра надо продать шесть.

По данным «Выставки новостроек», в «капкане» проектного финансирования сегодня находятся до 80% новосибирских застройщиков. Поэтому, в частности, ценовое плато может задержаться надолго, считает Якобсон: ни вниз, ни вверх двигать цены на новостройки возможности нет, тем более что к задранному уровню стоимости первичного жилья стало подтягиваться вторичное.

На ситуацию уже неоднократно обращал внимание и Банк России. Низкий первоначальный взнос и субсидированные ставки ухудшают качество ипотечных кредитов и несут большие риски для всего сектора, отметили в регуляторе в конце февраля.

— Распространение совместных программ банков и застройщиков привело к общему подорожанию жилья на первичном рынке и увеличило разрыв в ценах со вторичным рынком. По данным Росстата, на конец 2022 года он достиг максимального уровня — 30%, — подсчитали в Банке России. — Если заемщик захочет продать квартиру, он может столкнуться с потерями, поскольку на вторичном рынке цены ниже и стоимости квартиры может оказаться недостаточно для покрытия долга по ипотеке, кроме того, будет потерян первоначальный взнос. Возрастают риски банков по ипотечным кредитам, предоставленным на первичном рынке, поскольку в случае дефолта заемщика невозможно будет продать квартиру по ценам первичного рынка.

Александр Астахов, комментируя наблюдения ЦБ РФ, согласился, что его доводы логичны и обоснованны. Но всё это отнюдь не секрет — как и не было секретом два года назад, когда льготная ипотека набрала обороты.

— Об этом прекрасно знают и в коммерческих банках, и риелторы, и застройщики, и потребители. Знают, но делают вид, что ничего не происходит. Всех всё устраивает, — заметил эксперт «Квадротеки». — Субсидированные ставки — это способ стимуляции, но из разряда: «Вокзал отъезжает, беги быстрей» — немножко манипулятивный. Но что бы сейчас ни делали, цены на новостройки немножко сдуются, потому что сдулся спрос. Отмена субсидированных ставок может сейчас подрубить опору только у тех, кто и так бы упал.

Серьезное и заметное падение цен на рынке новостроек, по мнению Александра Астахова, — такое, чтобы доходило до 20–30% за год, — возможно только из-за каких-то катаклизмов, мировых или региональных. Но в этом случае, иронизирует он, всем будет уже не до денег.

2023 год в целом продолжает наметившиеся в 2022-м тенденции — прошлый год эксперты называли переломным.

  • ЛАЙК14
  • СМЕХ22
  • УДИВЛЕНИЕ1
  • ГНЕВ3
  • ПЕЧАЛЬ3
Увидели опечатку? Выделите фрагмент и нажмите Ctrl+Enter