Пузырь теряет воздух: новосибирцы перестали покупать новостройки — число сделок упало на 37%

Новостройки в Новосибирске начали сдавать позиции. Спрос на них по сравнению с тем же периодом предыдущего года упал на четверть, число сделок неуклонно сокращается. Эксперты полагают, что тенденция задержится не меньше чем на год-полтора, а цены на сдающиеся квартиры, к разочарованию инвесторов, не растут. Почему это происходит и действительно ли пузырь на рынке начал сдуваться, узнала Лиза Пичугина.

На волне федеральных тенденций

Новосибирцы начали терять интерес к новостройкам — такой тренд заметили в «Авито Недвижимости». По данным аналитиков сервиса, в целом в России спрос на первичном рынке жилья за год упал на 30,4%, конкретно в Новосибирске — на 26,3% (в феврале по отношению к январю новостройки потеряли 9,8% покупательского интереса).

Наблюдения «Авито» подтвердили в «Циан.Аналитике»: по данным экспертов сервиса, число сделок с новостройками в Новосибирске за год снизилось на 37%.

— Спрос в январе-феврале 2023 года находится на низком уровне: начало года для рынка недвижимости — неактивный сезон, к тому же ухудшились условия выдачи ипотечных кредитов — на 1 процентный пункт была повышена ставка по льготной ипотеке, свернуты программы с околонулевыми ставками, — объяснила эксперт «Циан.Аналитики» Елена Лапшина.

Вместе со спросом падали и цены, констатируют эксперты «Авито»: если за год они в целом немножко подросли (на 4,5% по сравнению с февралем 2022 года), то с начала года плавно снижаются: в феврале уже были на 5% ниже, чем в январе. Вероятно, медленно, но верно предположения экспертов начали сбываться. Медленно — в том числе и потому, что эти изменения пока не настолько заметны, в особенности в ценах. Елена Лапшина отметила, что пока на рынке только продолжается ценовая стагнация и предпосылок к резкому росту или снижению цен нет.

— В краткосрочной перспективе мы не ожидаем резких изменений спроса или цен в позитивную или негативную сторону. Локально спрос может восстанавливаться, но глобальная тенденция — очевидно, его падение, — согласился руководитель направления первичной недвижимости «Авито Недвижимости» Дмитрий Алексеев. — И в этой ситуации у застройщиков нет другого выбора, кроме как давать скидки на те объекты, которые вышли в реализацию. Нужно пополнять эскроу-счета и делать какие-то продажи.

При этом он добавил, что потенциал скидок как инструмента оживления спроса не безграничен и в новых проектах возможно более сдержанное ценообразование. При этом уже за год число квартир в новостройках в продаже, по данным «Авито Недвижимости», резко выросло — на 73,9%.

Откат к нормальному

Директор по маркетингу агентства «Квадротека» Александр Астахов считает, что падение спроса только кажется катастрофическим.

— Это скорее восстановление естественного спроса, потому что до этого были необычные полтора-два года, когда спрос был стимулирован низкими ставками и общим тревожным состоянием, — пояснил он.

По наблюдениям специалистов «Квадротеки», корректировка цен в начале года приостановилась, едва начавшись: застройщики сегодня пытаются нащупать ту комфортную и для себя, и для покупателей золотую середину. Даже если и продолжится какое-то снижение, потребители — и даже аналитики — его могут не заметить: оно будет замаскировано акциями и специальными условиями.

— Но новые квартиры будут выставляться по другим ценам. А поскольку это квартиры немного другой площади, на другом этаже, с другим сроком сдачи, в соседнем квартале, всегда можно сказать, что они объективно отличаются, — заметил Александр Астахов. — В принципе, так происходил рост: просто новые квартиры выводились по другой цене.

Управляющий компанией «Выставка новостроек» Григорий Якобсон отметил, что задержку на неком ценовом плато можно увидеть еще и по разнице в цене строящейся и сданной квартиры.

— Даже с вводом объектов в эксплуатацию цены сильно не поднимались: зачастую перед сдачей застройщики, чтобы не оставлять на балансе эти квартиры, делали еще какие-то дисконты и от квартир избавлялись, — сказал он.

При этом, добавил Якобсон, на цене сильно сказались не только ажиотажный спрос и слишком привлекательные условия по ипотеке, но и давление банков: новое строительство сегодня по закону может финансироваться либо самим застройщиком, либо банком.

— Есть застройщики, которые действительно потеряли в объеме продаж, при этом в последнее время продолжали накидывать цену, понимая, что не успели заполнить эскроу-счета, а выборку кредитных средств уже сделали. И понимая, что процент проектного финансирования для них будет выше, они всё время накидывали наценку на квартиры, — объяснил Григорий Якобсон. — Не продали сегодня одну квартиру — завтра надо продать три, завтра три не продали — послезавтра надо продать шесть.

По данным «Выставки новостроек», в «капкане» проектного финансирования сегодня находятся до 80% новосибирских застройщиков. Поэтому, в частности, ценовое плато может задержаться надолго, считает Якобсон: ни вниз, ни вверх двигать цены на новостройки возможности нет, тем более что к задранному уровню стоимости первичного жилья стало подтягиваться вторичное.

На ситуацию уже неоднократно обращал внимание и Банк России. Низкий первоначальный взнос и субсидированные ставки ухудшают качество ипотечных кредитов и несут большие риски для всего сектора, отметили в регуляторе в конце февраля.

— Распространение совместных программ банков и застройщиков привело к общему подорожанию жилья на первичном рынке и увеличило разрыв в ценах со вторичным рынком. По данным Росстата, на конец 2022 года он достиг максимального уровня — 30%, — подсчитали в Банке России. — Если заемщик захочет продать квартиру, он может столкнуться с потерями, поскольку на вторичном рынке цены ниже и стоимости квартиры может оказаться недостаточно для покрытия долга по ипотеке, кроме того, будет потерян первоначальный взнос. Возрастают риски банков по ипотечным кредитам, предоставленным на первичном рынке, поскольку в случае дефолта заемщика невозможно будет продать квартиру по ценам первичного рынка.

Александр Астахов, комментируя наблюдения ЦБ РФ, согласился, что его доводы логичны и обоснованны. Но всё это отнюдь не секрет — как и не было секретом два года назад, когда льготная ипотека набрала обороты.

— Об этом прекрасно знают и в коммерческих банках, и риелторы, и застройщики, и потребители. Знают, но делают вид, что ничего не происходит. Всех всё устраивает, — заметил эксперт «Квадротеки». — Субсидированные ставки — это способ стимуляции, но из разряда: «Вокзал отъезжает, беги быстрей» — немножко манипулятивный. Но что бы сейчас ни делали, цены на новостройки немножко сдуются, потому что сдулся спрос. Отмена субсидированных ставок может сейчас подрубить опору только у тех, кто и так бы упал.

Серьезное и заметное падение цен на рынке новостроек, по мнению Александра Астахова, — такое, чтобы доходило до 20–30% за год, — возможно только из-за каких-то катаклизмов, мировых или региональных. Но в этом случае, иронизирует он, всем будет уже не до денег.

2023 год в целом продолжает наметившиеся в 2022-м тенденции — прошлый год эксперты называли переломным.