Приготовьтесь, падаем: как спецоперация и срочная продажа квартир уронила рынок жилья в Новосибирске

2022-й может стать переломным для недвижимости: год оказался настолько насыщенный, что изменения неизбежны. Эксперты их уже фиксируют — в том числе снижение цен. Усредненные данные пока говорят о стагнации, но настроения на рынке начинают меняться. Что происходило с ценами на квартиры в Новосибирске и в стране в течение года — в материале НГС.

В новосибирском агентстве «Квадротека» к концу года подсчитали данные по изменению цен на квартиры, но не просто год к году, а в короткой ретроспективе — за последние 4 года. Оказалось, что за этот, не такой уж и большой вроде срок, недвижимость в Новосибирске прибавила в цене вдвое.

В частности, если в 2018 году новостройку можно было купить в среднем за 59,81 тысячи рублей за кв. м, то в 2022 году квадрат стоит уже 128,13 тысячи рублей — в 2,1 раза дороже. Учитывая, что средние площади квартир за эти годы тоже немного выросли, покупка получается весьма дорогостоящей.

При этом заметный рост цен на новостройки появился в 2020 году — когда горожане «распробовали» введенную в 2019 году льготную ипотеку: тогда строящееся жилье подорожало год к году в среднем на 22% (против 16% роста 2019 года к 2018-му). В 2021 году застройщики прибавили к ценам предложения еще 31%.

Вторичный рынок в то же время дорожал гораздо медленнее, прибавляя по 8–9% к средней стоимости квадрата с 2018 по 2020 год включительно. Зато в прошлом году стоимость готовых квартир скакнула сразу на 22%. Сейчас средняя стоимость 1 кв. м не нового жилья стоит в среднем 103,95 тысячи рублей, подсчитали в «Квадротеке» — против 63,86 тысячи рублей 4 года назад.

Жилье умудрилось опередить в росте даже более заметный рост на всё остальное, считают в «Жилфонде».

— Стоимость жилья в Новосибирске росла намного быстрее, чем индекс потребительских цен в России. Так, с декабря 2018 года недвижимость в сибирском мегаполисе подорожала в среднем на 66%, а все остальные товары и услуги в стране — на 30%, — подсчитали в компании.

Но 2022-й немного покачнул рынок, поубавив его прыть. В итоге новостройки, по данным «Квадротеки», успели набрать только 17% к цене, а вторичное жилье — 13%. По данным аналитиков «Циан», за год спрос на строящееся жилье в Новосибирске упал на четверть, тогда как на готовые квартиры, наоборот, вырос на 19%.

В компании также отметили, что почти весь рост цен на жилье в России пришелся на первый квартал 2022 года: с мая они в основном стагнировали, а в Москве (что неожиданно) даже падали — столица оказалась единственным крупным городом, где квадрат в декабре оказался дешевле, чем в январе.

— Вторичный рынок, в отличие от первичного, не поддерживается льготной ипотекой и специальными программами по субсидированию ставки от застройщиков, поэтому собственники ограничены в принятии решений о повышении цен, — объяснили в «Циане». — Слишком занижать цены предложения они также не готовы, однако неплохие скидки предоставляются уже на моменте общения с потенциальным покупателем.

Одним из трендов этого года стала срочная продажа жилья. По данным «Циан», доля срочных продаж в этом году поставила трехлетний рекорд.

Это связано, в числе прочего, с двумя мощными волнами эмиграции: весной, после объявления СВО на территории Украины, и осенью — после объявления частичной мобилизации.

Если 1 марта на сервисе с пометкой о срочной продаже было опубликовано 2,8% квартир, то через месяц их доля выросла до 3,4%. Максимум «Циан» зафиксировал в июле — 3,9%, потом этот процент таких объявлений стал снижаться.

Но в октябре аналитики снова зафиксировали рост срочных продаж до 3,9%, а в ноябре их число достигло 4%. Но вторая волна оказалась короче первой, и уже во второй половине ноября срочных предложений стало меньше.

— Несмотря на рекордную долю таких объявлений, продавцы не готовы сильно снижать цены в объявлениях — дисконт составляет 5–8%. Но даже такой скидки достаточно для быстрого выхода на сделку, к тому же у покупателей есть возможность для торга уже в процессе предметных переговоров, — заметили при этом в «Циан».

Итоговым сломом года на рынке могла стать отмена льготной ипотеки — такую перспективу власти обсуждали с весны, но особенно много — осенью. Эксперты даже просчитали, как изменятся от такого решения расходы россиян, но программу поддержки продлили, повысив ставку с 7 до 8% годовых. По данным регионального управления Росреестра, 32% сделок с новостройками с начала года прошли именно с привлечением льготной ипотеки — это почти треть всех средств, вложенных новосибирцами в строительство жилья.