Карантинный ажиотаж сменила тихая паника: насколько и когда в Новосибирске упадут цены на жилье

Накануне введения карантина новосибирцы побежали скупать квартиры. В очередях у закрывающихся МФЦ оказались и простые горожане, которые спешили заключить сделки по старым (низким) ипотечным ставкам, и люди, сумевшие заработать на росте курса доллара, и те, кто боялся потерять всё и снимал вклады после решения Путина обложить их налогом. Строители наблюдали настоящий пир во время чумы. Число сделок било рекорды. Но теперь поток клиентов пошёл на убыль — люди начали терять работу, банки перестают кредитовать горожан из пострадавших отраслей и поднимают ставки. Что происходит с рынком недвижимости сейчас? Упадут ли цены на квартиры и насколько? Узнавала корреспондент НГС Елена Гурьянова.

Как обвал рубля, налог на вклады и закрытие МФЦ помогли строителям

Первые три месяца 2020 года обещали быть жаркими для рынка недвижимости — самые низкие за всю историю ипотечные ставки подстёгивали спрос и цены на жильё. Так в общем-то и сложилось. Только спрос стали подогревать негативные события. В марте на нефтяном рынке случился обвал цен — следом рухнул рубль. Люди со сбережениями в долларах решили зафиксировать прибыль и пошли вкладывать их в квартиры.

Потом президент России Владимир Путин сообщил, что на время пандемии коронавируса будет облагать налогом 13% доходы от вкладов больше миллиона — и люди побежали снимать деньги и нести их на рынок недвижимости.

Как рассказал управляющий компанией «Жилфонд» Александр Чернокульский, от роста курса доллара выиграли не только инвесторы, но и простые люди, которые хранили сбережения в иностранной валюте, и поэтому им понадобилось меньше денег на доплату за квартиру.

Еще одним фактором, подогревающим спрос, оказался уход страны на недельный карантин, хотя официально это назвали нерабочей неделей. Из-за закрытия МФЦ у людей срывались сделки, и они выстраивались в очереди, чтобы успеть завершить дела из-за грядущей неопределенности.

— После заявления президента о том, что неделя с 30 марта по 3 апреля будет выходной, рынок недвижимости погрузился в неопределенность. В подвешенном состоянии оказались и банки, и застройщики, и те, кто планировал покупать или продавать жилье. Застройщики временно остановили строительство объектов. Некоторые банки продолжали работу, некоторые прекратили рассмотрение заявлений клиентов на ипотеку. Со своей стороны мы ощутили проседание в количестве ипотечных сделок, — рассказывает Григорий Якобсон, руководитель отдел продаж АН «Жилфонд».

Страхи обычных людей: снимают жилье с продажи и не пускают в дом

Как поделился специалист по недвижимости компании «Этажи» Роман Петренко, из-за происходящего в стране у него лично зависли или отменились 50% сделок:

— Продавцы отменяют сделки, покупатели не могут вернуться из отпусков или не могут предоставить документы из-за закрытых организаций. Многие боятся, что кто-то принесет заразу и не показывают квартиры. Снимают их с продажи, потому что боятся остаться с фантиками вместо денег и без квартир.

По наблюдениям риелтора, сложнее стало получить выписку из домовой книги — подтверждение для сделки, что в жилье никто не прописан, а также подтвердить отсутствие задолженностей по коммунальным платежам.

— Сегодня активность по звонкам на 10–15% ниже, чем среднегодовая. Может быть, люди сейчас сидят спокойно дома и выбирают квартиры, — предполагает управляющий компанией «Жилфонд» Александр Чернокульский.

По его мнению, те люди, которые действительно замотивированы переехать, квартиры с продажи не снимают и пускают гостей на показы.

— Если семья живёт впятером в однёшке и им надо в трешку, то они очень охотно будут показывать своё жильё, только бы съехать. У продавца недвижимости должна быть либо боль, либо кайф. Боль от того, что тесно в этой квартире, либо кайф от того, что приобретает следующую. Если нет ни того, ни другого, продавец цепляется за что угодно. Коронавирус, скоро Новый год, ещё что-нибудь. Уютно сидеть в своем домике и не менять ничего в жизни. Любой переезд — психологическая микротравма. И организм защищает себя, придумывая аргументы, почему не показать квартиру. Зашли люди, надели маски, в перчатках потрогали, не чихают и не кашляют, — рассуждает Александр Чернокульский.

Что у строителей: «Мы сделали неприличный объем сделок»

В офисах строителей перед нерабочей неделей царило оживление, но сейчас активность спала. Как рассказал гендиректор ГК «Стрижи» Игорь Белокобыльский, за неделю до выхода на карантин компания поставила рекорды по сделкам.

— Мы сделали непривычно-неприличный объем сделок. Нефтяная возня России и Саудовской Аравии повлияла на спрос в сторону увеличения. Энтузиазм сохранялся и в первую неделю карантина — она была бодрой. Покупали квартиры и обычные люди, которые решили взять кредиты по низким ипотечным ставкам, и инвесторы. Люди, которые думали о приобретении недвижимости, ускорились — новости смотивировали их сделать всё быстрее. За три недели карантина я говорил только с двумя людьми, которые отказались от сделок, хотя через меня проходит много переговоров. Сейчас сделки идут в объеме поменьше, чем плановый, но интерес больше, чем мы ждали, — делится Игорь Белокобыльский.

Гендиректор SKY Group Владимир Литвинов согласился с тем, что на волне паники люди стали забирать деньги из банков:

— А куда их нести? У нас либо в стройку, либо пропить. Не было ажиотажа, просто немного больше покупателей. Новых качественных клиентов нет. Слабые ипотечники — те, кому денег особо не дают — как в панель шли, так и идут, — говорит строитель.

По наблюдениям директора компании RID Analytics Елены Ермолаевой, покупатели, которые в марте торопились вложить обесценивающиеся рубли в недвижимость, брали в основном недорогие объекты, до 3–4 миллионов рублей.

— Эта картина повторяется из кризиса в кризис, так что тут никаких новых тенденций, все как всегда. При этом продавцы, наоборот, начали снимать квартиры с продажи, поскольку тоже не хотят входить в кризис с рублями, которые теряют свою цену, — констатирует аналитик.

По мнению Елены Ермолаевой, такая стратегия — неправильная, она основана на неверных предположениях, но каждый кризис мы видим одно и то же:

— Более логично как раз продавать объект в начале кризиса, так как потом цены будут снижаться по мере снижения доходов населения. А покупать, наоборот, лучше в нижней точке кризиса, на минимальных ценах, — рекомендует директор RID Analytics.

Как банки поднимают ставки и отказывают заёмщикам

Как рассказали в ипотечном агентстве «Легко», когда в страну проник коронавирус и стали закрываться сначала туристические компании, а затем кафе и рестораны, банки ужесточили требования к заёмщикам, начали поднимать ипотечные ставки и увеличивать размер первоначального взноса.

— Банки сразу стали увеличивать пороговый размер первоначального взноса. Плюс появляется внутренняя информация — кого банк менее рад был бы видеть в качестве заемщика. Это ИП и те, кто на них работает, это малые предприятия до 10–20 человек, это турбизнес. Все те, кто больше всего почувствовал ситуацию. Также по внутренней негласной информации более лояльно рассматривают заемщиков со справками 2 НДФЛ, что осложняет ситуацию в Новосибирской области, потому что у нас достаточно высокий процент клиентов, кто работает с минимальным окладом и максимальным бонусом — с зарплатой в конверте, — делится директор по ипотеке ипотечного агентства «Легко» Екатерина Новицкая.

По её оценке, ипотечные ставки этой весной прибавили 0,5–1%. Начавшая было работать программа сельской ипотеки по ставке до 3% тоже пока идёт туго.

— Мы сначала порадовались в середине марта, что банк «Левобережный» присоединяется и начинает выдавать ипотеку по сельской программе, но в начале апреля получили информацию, что до 30 апреля они с ней не работают. Остался один-единственный банк, только «Россельхозбанк». В силу того, что очень много заявок, всё это сложно и долго — получить решение и выйти на сделку. С другими банками тоже стало сложнее работать — из-за того, что многие сотрудники работают удаленно и по записи, а решение часто принимается в Москве, где тоже все на удалёнке, мы видим долгое рассмотрение заявок и увеличившийся процент отказа, — рассказывает Екатерина Новицкая.

Какие цены на квартиры сейчас

Александр Чернокульский не наблюдает изменения цен после валютных событий. Того же мнения придерживаются в RID Analytics:

— На вторичке цены за март выросли на 0,2%, а с начала года динамика составила всего 0,1% — то есть, можно сказать, что цены не изменились. На первичном рынке за март прирост цен составил 0,4%, всего с начала года — 3,2%, — подсчитала Елена Ермолаева.

По оценке RID Analytics, средние цены на квартиры в марте составили 70 032 рубля за квадрат на вторичном рынке и 73 567 рублей за квадрат — на новостройки.

Что будет дальше с ценами

По оценке гендиректора ГК «Стрижи» Игоря Белокобыльского, сегодня предложение новостроек на рынке на 30% меньше существующего спроса и будет уменьшаться из-за перехода продаж только через эскроу-счета в банках. Поэтому гендиректор «Стрижей» не ждёт глобального падения цен на новостройки.

Управляющий компанией «Жилфонд» Александр Чернокульский считает, что просадка ипотечных сделок будет на уровне 30–40%, а когда теряется одна ипотечная сделка, уходит еще 3–4 неипотечных, потому что ипотека обычно запускает цепочку сделок.

— Конечно, количество сделок снизится, но это явление не будет слишком длительным. Есть естественные биологические процессы — можно посмотреть, сколько у нас за год свадеб и сколько детей рождается, и это определяет потребность в новом жилье, — объясняет Александр Чернокульский.

Делать прогноз о том, как будут вести себя цены, эксперт отказался — потому что сейчас на рынке два противоположных вектора:

— Первый — повышение курса доллара, повышение стоимости товаров и раскрутка инфляционных процессов. Рубль обесценивается, и это то, что толкает цены вверх. Второй вектор — снижается количество потенциальных покупателей. Требования к заемщикам ужесточаются, ставки растут, и в принципе люди хотят переждать и благоприятных прогнозов не строят на будущее. А когда на рынке меньше спрос, цены должны идти вниз. Какой из этих векторов окажется сильнее, не предскажет ни один аналитик, потому что для этого нужны данные, а данных нет, — рассуждает Александр Чернокульский.

Независимый аналитик Сергей Николаев также считает, что возможны два сценария развития событий, несмотря на то, что и предложение, и спрос будут снижаться.

— Если инфляция не разгонится, цены сейчас могут ещё подрасти, а потом отлетят на 10–15% на вторичке. А если инфляция разгонится, будет совсем другая ситуация — тогда они ещё и вырастут. Можно сейчас продать свою квартиру и через полгода купить на 10–15% дешевле. Но не факт, что хорошие квартиры будут продаваться, потому что сейчас эти люди не торопятся уходить в деньги. На продаже потеряешь 3% комиссии риелтору, на покупке — 3% плюс еще 3% за полгода — те деньги, которые можно было бы получить с аренды. Смысла нет получается. Но если сидишь в деньгах, есть смысл подождать — с большей вероятностью цены провалятся, — думает Сергей Николаев.

По его мнению, на рынке новостроек возникнут ножницы цен — те, кто точно сдадут дома, могут даже поднять их, а вот проблемные застройщики, которым со ссылкой на коронавирус правительство разрешило не сдавать жильё вовремя, могут их понизить.

— Избытка новостроек на рынке нет. Сейчас квартир в 1,9 раза меньше, чем было в конце 2016 года, — добавляет Сергей Николаев.

Остановить снижение цен на новостройки поможет государство, которое внедряет новые ипотечные программы, помогающие застройщикам — Владимир Путин заявил об ипотеке 6,5% на новостройки класса комфорт. Правда пока у экспертов много вопросов к этой программе — кто и как будет определять, что является жильём класса комфорт, где найти квартиры под такие критерии и какие банки будут её выдавать.

Директор по маркетингу АН «Квадротека» Александр Астахов считает, что ближайшие два месяца рано говорить о значительном падении, рынок недвижимости довольно инерционен и отреагирует медленнее.

— На протяжении 2–3 месяцев будет приходить осознание новой реальности, и только потом рынок начнет снижаться. Потенциал снижения будет зависеть от того, в каком объеме сохранится спрос на ипотечное кредитование. В целом на протяжении года количество сделок может сократиться в полтора раза, но это по-прежнему тысячи сделок в месяц, — полагает Александр Астахов.

Директор компании RID Analytics Елена Ермолаева думает, что дальше будет снижение цен, которое продлится много месяцев.

— Насколько сильное снижение и как долго оно продлится — будет зависеть от того, как сильно упадет экономика. С учетом того, что в Новосибирске преобладает малый бизнес, который сейчас по сути не работает, по нашему городу кризис ударит очень сильно. Я думаю, что сценарий будет близок к 2008–2009 году либо еще более выражен. Но именно из-за большой доли малого бизнеса мы и выходить из кризиса будем быстрее, чем другие города: люди перегруппируются, переориентируются, перепрофилируются и продолжат работать. Помощи ждать не приходится, остается надеяться на себя, свою команду, наработанные связи с партнерами и клиентами, — говорит Елена Ермолаева.

Директор девелоперской компании «Система» Валентин Тиунов ожидает сжатия рынка — падения спроса на новостройки и вторичную недвижимость на 15%, цены упадут чуть меньше.

— Снижение цен на новостройки будет 10%, но, скорее, это будут индивидуальные скидки. На вторичном рынке — 5%, потому что люди будут не готовы давать серьезные скидки. Существенного снижения цен я не вижу, потому что нет задела для снижения. Но если события пойдут по негативному сценарию, то мы увидим гораздо большее падение спроса и цен. Это будет касаться экономически развитых районов — в Москве и Санкт-Петербурге мы можем увидеть дисконт в районе 20–30%, потому что там активнее рынок, больше маржинальность, и спрос из регионов упадет. Могут быть более существенные изменения, но они будут в следующем году. В такой турбулентности непредсказуемо, что будет с экономикой, что будет с сырьем, что будет с безработицей и стройками, которые сейчас идут, — считает Валентин Тиунов.

Как теряют доходы новосибирцы, и как получить отсрочку по ипотеке

Безработица в Новосибирске будет только нарастать. Опрос читателей НГС показал, что 26% компаний находится на грани банкротства, в 20% компаний уже начались сокращения или снижения зарплат. Ещё 31% людей ждут тяжелых времен. Только 21% читателей сообщили, что дела у них пока нормально, а у 4% даже улучшились.

Мы подробно рассказывали о том, как для заключения сделок с квартирами попасть на приём в МФЦ во время режима самоизоляции в стране.

Здесь вы можете почитать о том, как банки будут работать с пострадавшими от пандемии заёмщиками — они пообещали отсрочки по ипотеке из-за коронавируса. Однако первые горожане, которые уже остались без работы, но с кредитом, рассказали, почему объявленные правительством ипотечные каникулы оказались недостижимыми.