«Банки могут обнулить ипотеку»: эксперт рекомендовал отменить платежи за непостроенные квартиры

Переход строительного рынка в России на новую схему продажи жилья ударит по застройщикам. Но вот для дольщиков должен стать очень выгодным: во-первых, они отдают деньги не застройщику, а банку, и могут их вернуть, во-вторых, считает руководитель Аппарата СРО «Ассоциация строительных организаций Новосибирской области» Максим Федорченко, они могут вообще избавиться от кредитной нагрузки. Почему и как — в колонке эксперта.

По последним данным, хотя совокупный объём ипотеки в рублях сохраняется, сам спрос на неё падает. В частности, количество выданных кредитов на строящееся жильё по сравнению с прошлым годом упало на 12%. В первую очередь из-за роста цен на строящееся жильё — как в силу объективных факторов, так и из-за самого ожидания роста цен.

Ипотека, на которую мы много надежд возлагаем, в итоге не выступает драйвером роста строительства нового жилья: и из-за роста цен, и из-за роста ставок на фоне стагнации, и даже падения покупательной способности у населения.

Нельзя забывать, что долевое участие в строительстве с использованием ипотеки очень затратно: в течение года-двух ты не получаешь квартиру, ждёшь её, а платежи уже идут.

По сути, это удорожание квартиры, особенно для тех семей, которые приобретают первое жильё и живут в съёмном: они вынуждены параллельно платить ещё и за аренду.

Механизм счетов эскроу позволяет решить этот вопрос. Банк, который предоставляет застройщику проектное финансирование и выдаёт дольщику ипотечный кредит, фактически затрат не несёт — он просто деньги с одного своего внутреннего счёта перекладывает на другой.

Если раньше ипотека на строящееся жильё была рискованной, потому что в случае недостроя дольщик оставался без жилья, а банк получал необеспеченный кредит, то в случае счетов эскроу банки не несут рисков — они просто автоматически получают свои деньги назад. И очевидно, что

банк имеет возможность дать дольщикам льготный период по платежам вплоть до нуля на период до сдачи жилья в эксплуатацию, чтобы дольщик начинал платить после факта получения квартиры.

Это обеспечит существенное снижение нагрузки для граждан, а это, напомню, задача, которую поставил президент. С другой стороны, это значительно повысит привлекательность ипотеки на строящееся жильё и впоследствии увеличит объём роли ипотеки.

Помимо прочего, такое решение позволит застройщикам не занижать цены на квартиры на начальном этапе — сейчас они зачастую вынуждены продавать квартиры на старте на 15–20% дешевле их стоимости. По сути, это компенсирует дольщикам те затраты, которые они несут из-за слишком большого удорожания квартиры. Зато вырастет рентабельность проекта и соответственно повысятся шансы застройщика на получение проектного финансирования, что тоже немаловажно, потому что у многих проектов рентабельность сегодня находится на грани.

И важный момент: эти идеи не требуют дополнительных поправок в законодательство — может, только какие-то инструкции Центробанка придётся менять.

Мнение автора может не совпадать с мнением редакции.