Двойной удар по спросу

Сегодня цена на недвижимость больше зависит от внешних факторов, таких как цена на нефть или санкции против основных банков РФ, а внутренние решения областной администрации или мэрии способны только нивелировать ситуацию. Поэтому прогноз цен на год или на пару кварталов — это, скорее, пиар-ход или, что чаще бывает, рекламная кампания продавцов и посредников. Тем не менее существует несколько факторов, скрупулезный анализ которых позволяет определить основные векторы в среднесрочной перспективе. Изучение цен на недвижимость во времена кризисов 1998 и 2008 годов и цикличность экономики дают основание полагать, что прогноз привязан к экономической ситуации.

Два уточнения:

1. Будем анализировать ситуацию на рынке новостроек (первичном рынке). Хотя уровень цен на новостройки или на готовое жилье — это по сути сообщающиеся сосуды, во время кризиса администрации всех уровней поддерживают застройщиков, ведь строительство — один из локомотивов экономики.

2. Несмотря на то, что мы живем в рублевой зоне, не будем забывать и о цене квадратного метра в долларах: во-первых, это одна из альтернатив сохранения сбережений, во-вторых, значительное падение долларовой цены делает наш рынок интересным для жителей ближнего зарубежья.

Главное

Минус. В 2015 году рынок недвижимости ожидает двойной удар по спросу. Во-первых, отсутствие длинных дешевых денег у банков приведет (процесс уже идет) к повышению ипотечных ставок, а у нас больше половины сделок по недвижимости — ипотечные. Во-вторых, растущая инфляция съест доходы населения, и большинству будет не до новых квартир.

Плюс. За последние 2 года и 9 месяцев строители продали на 50 % больше квартир, чем построили, т.е. у большинства из них есть деньги на 1–1,5 года работы в условиях низкого спроса, поэтому лидеры отрасли не будут спешить с демпингом.

Снижению цен на новостройки всегда предшествуют так называемые «ножницы» — когда растет разница между ценой от надежных застройщиков и компаний, у которых нет собственных средств на строительство и возникли финансовые проблемы. Сегодня часть аналитиков показала снижение средней цены на новостройки в ноябре, однако это в основном за счет больших скидок и акций от застройщиков, у которых я бы покупать и не советовал. Если к цене добавить срок ввода — а сегодня застройщики продают дома со сроком до сдачи на 7–8 месяцев больше, чем в тот же период прошлого года, — то реальные рублевые цены пока продолжают расти, чего не скажешь о ценах в долларах.

В своем прогнозе я исхожу из предположений, что ввод жилья в 2015–2016 годах будет ниже, чем в 2013–2014 годы, в этом году заделы, объемы незавершенного строительства существенно уменьшились, а рост курса доллара и его падение равновероятны.

На наш взгляд, в 2015–2016 годах цены на недвижимость будут расти медленнее инфляции и ниже банковского процента. Желающие купить новостройки с большими скидками с вероятностью 50–70 % будут попадать в долгострой или на застройщика — потенциального банкрота. Если ситуация не изменится на протяжении 2–3 лет, 20–30 % застройщиков обанкротятся.

В среднесрочной перспективе рублевая цена будет расти на 6–8 % в год. А чтобы отыграть падение курса рубля в 1998 году, российскому рынку недвижимости понадобилось 4 года.

И хотя экономика циклична, не факт, что всё повторится, однако недвижимость все равно остается самым понятным способом сохранения денег. Все остальное — игра с отрицательным результатом, кто-то выигрывает, кто-то теряет, а посредники берут свои проценты и с тех, и с других. Поэтому в новостройки можно вкладываться, но делать это нужно исходя из тщательного анализа, а не из рекламных объявлений, при этом не стоит рассчитывать на бешеные доходы, но это тема следующих публикаций.

Сергей Николаев, независимый аналитик
Фото Татьяны Кривенко