Недвижимость не движется

В среду, 12 декабря, в пресс-центре «Интерфакс-Сибирь» собрались сразу три аналитика новосибирской недвижимости с почти единым мнением о рынке. Один из них — видный специалист из Москвы, который сам занимается аттестацией аналитиков, двое — его ученики. Корреспондент НГС.НОВОСТИ постарался использовать этот шанс, чтобы подвести итоги 2007 года и попытаться понять перспективу на следующий год. В начале 2007-го мы проводили опрос среди читателей, и 51 % высказался за то, что цены на жилье поднимутся к концу года на 20–50 %. Они оказались правы: специалисты аналитического центра компании «Сибакадемстрой Недвижимость» оценили рост на вторичном рынке с начала года в 37,2 %, а на первичном — в 44 %. Кроме того, для потенциальных покупателей квартир есть две новости. Хорошая — сумма текущих сделок на 5–10 % меньше заявленной продавцом цены. И плохая — аналитики прогнозируют новый цикл удвоения цен на недвижимость.

Список вопросов, которые задают журналисты в конце года аналитикам рынка недвижимости в принципе не меняется. Однако только в этот раз ответы оказались довольно-таки жесткими, а местами даже жестокими по отношению к тем читателям, которые ищут хоть какую-то лазейку для осуществления своей надежды — обзавестись жильем. Сравнивая московский рынок недвижимости с новосибирским член Национального совета Российской гильдии риэлтеров, председатель комиссии РГР по аттестации аналитиков рынка недвижимости, профессор Геннадий Стерник пришел к выводу, что они очень близки:

Господин Стерник отметил, что после бурного роста цен на недвижимость в течение нескольких лет они остановились, а кое-где, как в Екатеринбурге, даже немного снизились, но теперь снова вступают в фазу роста. Экономика России растет, а рынок недвижимости растет быстрее экономики и быстрее доходов граждан — в среднем по России на 20–25 % ежегодно. «Мы находимся в начале следующего цикла роста. Нам еще 15 лет расти, и это не значит, что потом 15 лет снижаться», — говорит Геннадий Стерник.

Аналитический центр компании «Сибакадемстрой Недвижимость» оценивает рост на вторичном рынке с начала 2007 года в 37,2 %.

Однако внутри этого периода есть два: период бурного роста и период стагнации. Последний раз цены на недвижимость в Новосибирске бурно росли только в конце 2006 года. В I квартале 2007-го средняя цена квадратного метра выросла на 18,3 %, составив 39,8 тыс. рублей. Во II — на 15,6 %, достигнув 46 тыс. рублей, а в III — всего на 5,3 %, до 48,4 тыс. рублей на кв. метр.

Рост цен на первичном рынке в «Сибакадемстрой Недвижимости» с начала года оценивают в 44 %.

При этом любопытно посмотреть на аналитику «Сибакадемстроя» в отношении динамики роста цен на новостройки в зависимости от класса. Согласно этим данным быстрее всего росли элитные новостройки в конце 2006 года, в середине 2007-го все новостройки дорожали очень медленно, а жилье эконом-класса в панельных домах во II–III квартале 2007 года даже подешевело.

«Надо строить, строить и строить. Я думаю, что в ближайшие годы пройдет еще один цикл удвоения цен во всех городах. Если объемы строительства увеличатся в 3–5 раз, то наверное, следующего цикла удвоения уже не будет, и мы подойдем к нормальному развитому рынку», — считает московский аналитик.

После этого Стернику был задан неудобный вопрос о сверхприбылях застройщиков и о том, может ли правительство как-то регулировать этот рынок и искусственно понизить рентабельность строительного бизнеса.

«Не дай бог, если такая тенденция возобладает. Застройщик — владелец товара — имеет право выставлять его на продажу по такой цене, по которой он хочет. Это социально значимый товар, но это не хлеб, не молоко и не масло. Да и там бесполезно держать цены — будет только дефицит», — заявил Геннадий Стерник, но заметил, что действительно рентабельность строительного бизнеса составляет и 100 %, и 200 %. Но он отрицательно относится к идее создания государственной строительной корпорации. По его мнению, цена реализации недвижимости не имеет никакого отношения к издержкам, и когда строители заявляют о росте цен на цемент, то они просто создают себе алиби:

«Только спросом определяется цена. Поэтому надо кланяться застройщикам, чтобы скорее-скорее строили — тогда цена остановится. Она не упадет уже никогда, но остановится».

Ученик Геннадия Стерника, руководитель аналитического центра компании «Сибакадемстрой Недвижимость» Павел Смелов, ожидает в 2008 году рост цен где-то на 30 % на вторичном рынке и 25 % на первичном, который уж слишком обогнал «вторичку» в этом году. Господин Смелов напоследок все же немного обнадежил, сказав, что в последние два месяца сделки по недвижимости совершаются на 5–10 % меньше цены, заявленной продавцом, хотя сами цены предложения растут на 2–3 % в месяц.

Константин Пономарев

Фото lenta.ru и автора