«Апельсин» за миллиард

Напротив вокзала началось строительство нового торгового центра, где не будут представлены товары под дорогими марками — только эконом-сегмент. Потенциальные посетители будущего торгового комплекса, главным образом пассажиры вокзала Новосибирск-Главный, не готовы переплачивать, считают эксперты. Площадка когда-то принадлежала банкиру Игорю Киму, до него — Умару Джабраилову. Новые владельцы отдали за участок 4–6 млн долл. и намерены инвестировать в проект еще около 26 млн долл.

На участке напротив вокзала Новосибирск-Главный ожила стройка торгового комплекса, замороженная много лет назад. Площадка принадлежала новосибирскому предпринимателю и финансисту Игорю Киму. До него проект разрабатывался «Группой Плаза» Умара Джабраилова. В 2004 году компания Игоря Кима «Сибакадеминвест» анонсировала создание ТРЦ «Апельсин» — два этажа под и три этажа над землей. В 2006 году архитекторы студии Владимира Авксентюка разработали проект, предусматривающий реконструкцию всей привокзальной площади, включая использование пространства под землей. Но в 2008-м Игорь Ким решил продать площадку.

Финансовый директор ЗАО «СтройградИнвест» Ольга Чавтараева уточнила, что объем инвестиций в проект составит 1 млрд руб. По ее словам, уже подготовлена новая концепция, предусматривающая подземную автопарковку, достигнуты договоренности с якорными арендаторами. Срок реализации — III квартал 2016 года.

Как пояснили в мэрии Новосибирска, разрешение на строительство было выдано ЗАО «СтройградИнвест» в октябре прошлого года сроком до 01.10.2015. Ранее предполагался перенос выхода из метро в здание нового комплекса, новый проект в мэрию не предоставлялся.

По данным директора брокерской компании Nazarov & Partners. Commercial Real Estate Александра Назарова, участок «периодически мелькал на рынке», и в разное время цена была разной — от 200 млн до 300 млн руб. «Это реальная сделка, новые структуры не имеют отношения к Игорю Киму», — уточнил он.

По мнению директора RID Analytics Елены Ермолаевой, сумма сделки составила не более 200 млн руб. «Новые собственники вряд ли бы стали платить больше — у площадки сложные техусловия, и более высокая цена осложнит экономику проекта». Уже сейчас, по оценке Ермолаевой, окупаемость комплекса составит не менее 7–10 лет. Серьезных затрат, по ее мнению, потребует строительство подземных переходов — объект должен быть интегрирован со станциями метро и вокзалом Новосибирск-Главный. Эксперт подчеркивает, что переходы должны быть удобными, дружелюбными для всех посетителей. «Привычные нам кафельно-бетонные туннели не приспособлены для различных групп населения, только оттолкнут потенциальных посетителей», — подчеркивает она.

«Сибакадеминвест» вовремя вышел из бизнеса — существующая площадка в один гектар не позволит реализовать масштабный объект, в результате все посетители рано или поздно уйдут в строящийся на ул. Гоголя ТРЦ «Галерея-Новосибирск», — убежден экс-топ-менеджер компании. По его данным, менеджмент потрудился, чтобы подготовить участок к продаже — были вынесены все коммуникации, решены проблемы с электрическими мощностями. Собеседник вспоминает, что на росте рынка проект считался очень перспективным.

«Мы договорились с американским инвестиционным фондом о вхождении в проект на паритетных началах. Но в Штатах разразился кризис, и фонд отказался от своих планов», — рассказал он.

«Даже при такой площадке у проекта есть все шансы привлечь покупателей», — возражает Елена Ермолаева. Главным плюсом, по ее мнению, является местоположение — торговый центр на этой площадке так и просится. Опасаться конкуренции со стороны строящегося ТРЦ «Галерея-Новосибирск», по ее мнению, не стоит. «На привокзальной площади существует гарантированный, можно даже сказать, вечный трафик — пассажиры, который прибывают на Вокзал-Главный, станцию метро и расположенные на площади остановки наземного транспорта, они и станут покупателями торгового комплекса», — рассуждает г-жа Ермолаева.

Правда, несмотря на выигрышное расположение, у будущего ТЦ есть и риски. Ермолаева убеждена, что среди арендаторов должны присутствовать только бренды эконом-сегмента, не выше: «Девелоперы должны избежать соблазна пригласить более дорогие марки — Никаких Max Mara или Zara, только демократичные — такие, как O'Stin, Zolla». Покупатели, которые могут позволить себе переплатить за бренд, отправятся в «Галерею Новосибирск» или «Ройял Парк», добавляет эксперт.

Яна Янушкевич
Фото Александра Ощепкова (1), предоставлено администрацией Центрального округа (2)