Антон Тиунов: «Люди не знают, где можно строить»

В отличие от Москвы, где строительство коттеджей развивается интенсивно и многие горожане переезжают жить на природу, Новосибирск выглядит весьма бледно — при том, что аналитики фиксируют возросший спрос на частные дома, да и пустующей земли у нас в городе и области более чем достаточно. На выставке «Коттедж-2009», проведенной в мае на «Сибирской ярмарке», а также в последующей беседе с корреспондентом НГС.БИЗНЕС земельный девелопер Антон Тиунов поведал о трудностях, с которыми сталкиваются новые поселения в процессе их создания, а также рассказал о спросе и предложении на рынке индивидуальных жилых домов. К главным проблемам Антон Тиунов отнес высокую стоимость квадратного метра в загородных домах и отсутствие схемы зонирования Новосибирского района.

Справка: Антон Тиунов в 2004 году закончил НГАЭиУ по специальности «Менеджмент». В 2004–2006 гг. работал в Новосибирском областном агентстве ипотечного жилищного кредитования, в 2006–2007-м — руководителем проекта компании «РАТМ-Девелопмент». С 2008 г. — земельный девелопер, руководитель ДНП (дачного некоммерческого партнерства) «Марусино».

Каков сейчас спрос на загородное жилье в Новосибирске?

Спрос колоссальный, а рынок при этом практически пустой. Вообще, чтобы ответить на ваш вопрос, необходимо разобраться в том, как за последние несколько десятилетий у новосибирцев менялось отношение к загородным домам. Практически у всех горожан родители, бабушки и дедушки, имели дачи, которые, в основном, использовались прагматически: летом на них выращивали фрукты и овощи — для людей это было необходимым подспорьем. С середины 1990-х для многих дача стала местом, где можно просто отдохнуть, причем важным фактором для приобретения дома стала возможность приехать туда в любое время года — попариться в бане или просто убежать от городского шума.

Соответственно, спрос на дома, где бы это все было, очень велик, и в то же время предложение сейчас абсолютно не удовлетворяет потребности. Что сейчас предлагается в качестве домов для круглогодичного проживания? Стандартный вариант — дом с площадью в 400–500 кв. м, который стоит 20–30 млн рублей. При этом дома эти в свое время строились их владельцами «под себя». Сейчас же человек, имеющий 30 млн руб., более склонен заказать строительство нового дома, ориентируясь на свои собственные предпочтения, а не на предпочтения бывшего владельца. Поэтому ликвидность большинства вариантов, представленных на рынке, близка к нулю.

Каковы параметры загородного дома, востребованного на рынке?

Мы заказали исследования у наиболее авторитетных аналитических агентств недвижимости и в результате получили следующее.

Новосибирцы хотят видеть свой загородный дом двухэтажным, с площадью от 100 до 250 кв. м (часто встречающийся вариант — 10 на 10 метров), с участком не более 15 соток и не менее 10 соток.

Что касается материалов, то наиболее востребованы кирпич, дерево и каркасные конструкции. При этом — очень важная деталь — стоимость дома должна быть равной или немного выше стоимость его собственной квартиры.

Почему Москва и другие города России окружены многочисленными коттеджными поселками, которые развиваются достаточно активно, а в Новосибирске этого практически нет?

Москвичи уезжают жить в пригород, потому что квадратный метр в хорошем управляемом поселке стоит там около $2000, то есть в два-три раза дешевле, чем квадратный метр в самой Москве, который стоит $5000. Соответственно, человек, продавая свою квартиру площадью 50 кв. м, может купить себе дом 100–150 квадратов, да еще и с земельным участком, детской площадкой и парковкой. В Новосибирске же квадрат загородного жилья получается в 3 раза дороже, чем в городе. Уверен, если сейчас предложить новосибирцам поселок из тысячи готовых домов по цене 4 млн руб., то есть, грубо говоря, по цене 3-комнатной квартиры, то очень многие согласились бы.

То есть люди готовы сменить городские квартиры на частные дома?

Здесь ситуация неоднозначная. С одной стороны, таких людей немало. С другой стороны, в Новосибирске на данный момент совершить такой обмен представляется практически нереальным. Создавать новые поселения со своей собственной, хорошо функционирующей инфраструктурой — это утопия. И потом, хоть все сейчас и трубят о доступности малоэтажного домостроения, я со всей ответственностью заявляю: индивидуальный жилой дом — это очень дорогое удовольствие, содержать его в 2–3 раза дороже, чем квартиру в многоэтажном доме.

Получается, что людей больше интересуют загородные дома в дополнение к имеющимся городским квартирам. Как вы оцениваете этот рынок, кто является покупателями и сколько их?

По моей оценке, в Новосибирске около 5 тысяч семей, готовых за 4–5 млн руб. купить загородный дом. Совокупный семейный доход их составляет 100 тысяч рублей в месяц и более.

Какова география загородного жилья в Новосибирске?

Для того чтобы понять ситуацию в Новосибирске, необходимо обратиться к истории города. Изначально у нас существовало два места, где строились коттеджи: Академгородок и обкомовские дачи, расположенные по дороге в Мочище, там жила вся местная верхушка КПСС, а сейчас полпред и губернатор. Второе направление — это Академгородок. Таковы были зачатки малоэтажного домостроения в городе. Когда в 1990-е годы у людей появились деньги, многие захотели жить рядом с элитой, и они начали скупать и отводить себе участки вокруг обкомовских дач. Место это не такое, чтобы его можно было назвать очень хорошим, единственный плюс — хорошие дороги. В результате сложилась хаотичная застройка и полное отсутствие архитектурного стиля. Люди подключались к имевшимся коммуникациям, изношенным, но жить там было престижно. То же происходило и с Академгородком. Собственно, и сейчас два эти направления — южное и мочищенское — тоже считаются элитными, но, на мой взгляд, земли эти переоцененные и земля там стоит заоблачные суммы. Более перспективным мне кажется западное направление, где мы сейчас работаем.

Расскажите о вашем проекте.

Наш поселок будет состоять из 240 домов, неподалеку от населенного пункта Марусино. Проект стартовал в начале этого года. В настоящее время нами организована охрана территории поселка, проведены работы по межеванию на местности всех участков. Ведутся работы по строительству дорог, ограждения участка, а также электрификации поселка. Начато строительство первого дома. На следующий год планируем газифицировать все участки.

Каковы главные проблемы, мешающие индивидуальному домостроению в Новосибирске?

Камень преткновения в том, что до сих пор нет Генерального плана Новосибирского района Новосибирской области, где главным образом и происходит застройка индивидуальным жильем, и соответственно нет зонирования. Соответственно, люди не знают, где им можно строить, а где — нет.

Говорят, что большинство земель сельхозназначения Новосибирского района уже куплены. В чем тогда проблема?

С ведением Земельного кодекса были определены правила купли-продажи и выдела земельных участков, упрощена постановка на кадастровый учет, регистрация в УФРС и так далее. Большинство исходных земель действительно обрели своего собственника.

Проблема в другом: зачастую очень сложно сменить категорию земель и их разрешенное использование.

Основных категорий существует четыре: земли поселений, сельхозназначения, промышленные и запаса. Нас интересуют первые две категории, так как жилье можно строить только на этих землях. Сменить категорию земель из сельхозназначения в земли поселений можно двумя способами: 1) если наш участок имеет границу с поселением, можно последнее расширить; 2) можно организовать новый поселок. Что касается последнего, то за 20 лет в стране не было организовано ни одного нового населенного пункта, так что все проекты новых поселений, вокруг которых в последнее время поднялась шумиха, кажутся мне утопичными.

Присоединение к населенному пункту также часто оказывается невозможным, соответственно мы останавливаемся на землях сельхозназначения, которые имеют несколько видов разрешенного использования (дачное строительство, личное подсобное хозяйство и так далее), некоторые из которых разрешают строительство домов. Дачный вариант самый оптимальный, поскольку предполагает возможность регистрации. Далее — если есть схема зонирования, собственник объявляет, что он меняет разрешенное использование согласно зонированию, и проблем не возникает. Если же зонирования нет, как это происходит с Новосибирским районом, то механизм — в ступоре. Впрочем, в законодательстве прописано, что глава муниципального образования должен либо удовлетворить заявление, либо поставить вопрос на публичные слушания.

Однако в последнее время сложилась практика отказа изменения вида разрешенного использования «из-за отсутствия зонирования». Соответственно, пока не проведут зонирование, чиновники будут продолжать брать взятки.

К счастью, в прошлом году появилась компания, которая выиграла тендер на проведение зонирования, работы эти планируют закончить к 1 января 2010 года. Но тем не менее мы не останавливаемся и делаем все возможное для того, чтобы сменить разрешенное использование в самые короткие сроки.

Владимир Иткин