«Решение родилось в муках»: в Новосибирске придумали, где взять деньги на новые школы, — застройщики готовят кошельки

В последние годы каждый новый проект большого микрорайона, жилого комплекса или даже отдельного дома горожанами воспринимается в штыки, каким бы интересным он ни был. Всё дело в социальных объектах: городу остро не хватает школ, чуть получше с детскими садами, подвисают концессии на поликлиники. Чтобы выбраться из этого тупика, эксперты и чиновники вместе с застройщиками придумали систему их участия в развитии именно социальной инфраструктуры. Ещё сырой, но уже очерченный проект 30 января обсудили на заседании Общественного экспертного совета по градостроительству при мэре Новосибирска. Что предложили застройщикам и как они на это предложение отреагировали — в материале НГС.

Проблема школ и детских садов в Новосибирске стоит давно, но с конца прошлого года — остро как никогда. Всё дело в том, что мэрия по настоянию прокуратуры перестала выдавать разрешения на строительство новых домов там, где не хватает мест в школах и детских садах. То есть почти везде. Как в середине января рассказал гендиректор ГК «Химметалл» и зампредседателя Экспертсовета Евгений Гаврилов, на этапе получения документов «зависли» порядка 400 тысяч квадратных метров нового жилья.

— Вопрос очень важный на сегодняшний день. Некоторые разрешения на строительство блокируются при недостаточной социальной инфраструктуре, — подтвердил на заседании Общественного экспертного совета по градостроительству врио мэра Олег Клемешов.

По данным главы департамента строительства и архитектуры мэрии Новосибирска Алексея Кондратьева, за 10 лет в городе построили 13,7 миллиона кв. м жилья. На них пришлись 45 детских садов и 21 школа. Это один из лучших результатов в стране, признал он, но все эти школы и детские сады только компенсировали места уже готовому к этому моменту жилью, но не будущим проектам.

— Есть территории, где детские сады высвобождаются и там размещаются начальные школы. А вот в отношении среднего образования дефицит составляет фактически порядка 20 тысяч мест, — заметил Алексей Кондратьев. — В связи с этим мы в октябре ставили вопрос о бюджете и по поручению губернатора подготовили перечень из 17 объектов, которые необходимо построить (это более 15 тысяч мест в школах), для того чтобы нивелировать последствия активного строительства и отставание социальной инфраструктуры.

Долгое время абсолютно все школы и детские сады строили за счёт бюджета, в последние годы — федерального, в рамках нацпроектов. Часть школ возводили застройщики, но расплачивался город за них всё равно бюджетными средствами. По предложению Экспертсовета теперь застройщикам придётся больше включаться в обеспечение жителей своих домов всем необходимым.

Объём необходимой социальной инфраструктуры просчитан в нормативах, стоимость его строительства — тоже: порядка 9750 рублей от квадрата нового жилья. Застройщикам предложили взять на себя примерно половину — по 5 тысяч рублей с квадрата.

Речь не только о прямых отчислениях в бюджет — эксперты продумали несколько вариантов участия застройщика в развитии инфраструктуры.

Крупные компании могли бы взять на себя реконструкцию или строительство новой школы целиком с её последующим выкупом за счёт бюджета, внутри своего жилого комплекса или микрорайона или за его пределами. В этом случае застройщик фактически оплачивает стоимость кредитования проекта, а через 3–4 года получает стоимость самой школы, указанную в госэкспертизе.

Другой вариант, для застройщиков и проектов поменьше, — то самое прямое отчисление средств в городской бюджет. Из них будут формировать фонды для строительства конкретных объектов — эта программа городским департаментом образования уже утверждена.

Кроме того, застройщик может выкупить и передать городу уже зарезервированную для строительства школы или детского сада землю, на которой нет никаких обременений, то есть фактически готовую к строительству.

Все четыре варианта уже согласованы с региональным минстроем. Возможны и другие способы сотрудничества с застройщиками, но без этого разрешение на строительство теперь, скорее всего, не дадут. Причём, согласно одной из версий проекта решения, которая имеется в распоряжении НГС, касается это не только жилых домов, но и гостиниц, и комплексов апартаментов. Но при этом не касается проектов КРТ, которые и так предполагают комплексное развитие.

Алексей Кондратьев также упомянул, что похожая схема в прошлом году уже начала действовать: таким образом по соглашению с застройщиками город получил землю для 8 социальных объектов. Ещё 5 проектов школ власти готовят для самостоятельного строительства застройщиками. Область сегодня может профинансировать только 4 школы. 5 соглашений с застройщиками уже заключили по детским садам: 3 — с безвозмездной передачей городу, ещё 2 детских сада город выкупит по себестоимости.

Документ ещё сырой, признал начальник департамента строительства, его предстоит доработать, согласовать с профильными комиссиями, показать юристам — мэрии и горсовета. На какую из сессий Совета депутатов его вынесут, пока не ясно. Но учитывая, что с каждым месяцем простоя без разрешений на строительство застройщики теряют немалые деньги, тянуть с этим вряд ли будут.

За основу документа разработчики взяли систему, которая уже успешно работает в Перми и устояла в судах. Зампредседателя Экспертсовета Евгений Гаврилов рассказал, что за несколько недель состоялось множество совещаний с участием чиновников, экспертов и застройщиков — на базе Регионального делового клуба строителей, министерства строительства Новосибирской области, департамента строительства и архитектуры мэрии и самого Экспертсовета. Финальная версия документа, которую получили участники совещания, родилась всего за два часа до его начала, признал он.

— Решение родилось, могу сказать, в муках. В общем, нам не осталось никаких других вариантов, кроме как решать вопрос Новосибирска по строительству этих социальных объектов, — сказал Евгений Гаврилов. — Конечно, мы можем все сейчас умыть руки, сидеть и ждать, пока ситуация как-то рассосётся. Но мы все понимаем, что само не растает и не рассосётся.

При этом он подчеркнул, что и 5 тысяч рублей с квадрата — не для всех проектов и застройщиков подъёмная сумма, и её будут дифференцировать в зависимости от стоимости жилья в конкретном районе и масштаба проекта. Кроме того, эту сумму могут разделить на две части: одну застройщик будет обязан выплатить до получения разрешения на строительство, другую — в течение года после.

В соглашение также хотят включить обязательство застройщика выполнить его условия до завершения строительства 50% своего проекта. Другими словами, рядом с новым жилым комплексом школа или детский сад должны появиться до того, как сам комплекс будет построен целиком.

Возможная дифференциация взносов для застройщиков с разной стоимостью жилья вызвала среди участников совещания некоторое напряжение.

— Основная напряженность на окраинах города, где существует по 12, по 13 первых классов. И в то же время вы говорите о том, что вот тем застройщикам, которые работают на окраинах, изначально дадут послабление по взносам, — возмутился глава ГК «СМСС» Анатолий Павлов.

— Эти 17 школ — они мне снятся, я легко могу их назвать, это прям болевые точки. В том числе, Анатолий Владимирович, и территория в районе Кирова, Шевченко — не совсем окраинная, но крайне напряженная по социальной инфраструктуре на сегодня, — парировал Алексей Кондратьев, намекая на проекты самого Анатолия Павлова в районе станции метро «Октябрьская».

Ещё один вопрос касался территориальной привязки инвестируемой школы: сегодня застройщикам отказывают в выдаче разрешения на строительство, если рядом с его площадкой не хватает инфраструктуры, но по одному из вариантов соглашения вложиться он может в любую школу на территории города. Главный архитектор города Александр Ложкин заверил, что необходимая норма, которая снимет этот вопрос, уже прошла публичные слушания и должна быть принята в марте.

Как новые соглашения увязать с налоговыми органами, пока непонятно.

— Мы не сможем поставить себе эти расходы, если у нас нет жесткой связи между предоставлением разрешения на строительство и собственно вот этим платежом, — заметил член Совета Российского союза строителей и руководитель региональной Ассоциации строителей Максим Федорченко.

Этот вопрос стоит во всех городах, которые пытаются за счёт бизнеса обеспечить соцобъектами. Для его решения нужно вносить правки в федеральные законы, но такая перспектива сегодня не ясна. Пока же придётся действовать в рамках условно-добровольных соглашений, сказал Алексей Кондратьев.

Беспокоит застройщиков и недостаточно чётко прописанная гарантия выкупа школы в том случае, если строит её застройщик сам, при этом её стоимость может достигать 2 миллиардов рублей.

— Должна быть гарантия выкупа в ограниченный период времени, а не так, как сейчас написано: в течение трех лет, возможно, выкуп. В момент окончания строительства будет щелкать 300 миллионов в год процентов. Банк просто не даст проектного финансирования, потому что объекты экономически несостоятельными становятся, — сказал председатель совета директоров группы «Мета» Владимир Мартыненков.

При этом, подсчитал он, только на взносы застройщиков можно строить школы в неплохом темпе — примерно по пять каждые два года. Вот только, как заметил в ответ Алексей Кондратьев, сегодня в городе этим занимаются только три подрядчика — и всё. Сами застройщики в такие проекты, как правило, идут неохотно.

Не менее важной, считает координатор движения «Искалеченный Новосибирск» Михаил Рязанцев, является прозрачность процесса. В частности, он предложил вместе с разрешениями на строительство публиковать и заключённые с застройщиками соглашения. Так будет проще контролировать их исполнение.

Удивительно, но вопрос о том, кто в итоге станет конечным плательщиком инициативы, поднял не застройщик и не общественник, а директор Института архитектуры и градостроительства Сибстрин Алексей Гудков.

— Кто-нибудь делал расчёт, на сколько увеличится стоимость квадратного метра для покупателя? Потому что проценты из банковского счёта тоже лягут на покупателя. А какой процент у нас сейчас выкупленных территорий из тех, что построены в 2023-м году? Мы создаем мертвую зону невыкупленных, но сданных территорий жилого фонда, — выразил беспокойство он.

— Не принимая этот документ, можно будет добиться того, что всё, что не продано застройщиками, будет продано. Потому что ничего нового не будет в ближайшей перспективе, имейте в виду, — весело, но несколько угрожающе ответил Алексей Кондратьев.

Проект приняли почти единогласно — Алексей Гудков от его поддержки воздержался.

Одна из новых школ — в микрорайоне «Европейский берег» — была спроектирована и построена как раз силами застройщика, компании «Брусника». Правда, для неё это обернулось проблемами: оказалось, что строить с бюджетным финансированиям очень непросто.