Банки установили заградительные ставки на ипотеку. Придется ли обмениваться квартирами и как?

Новосибирские эксперты говорят о том, что рынок недвижимости замер — по крайней мере, это справедливо для рынка вторичного жилья. Ставки по ипотеке на него сегодня варьируются между 22 и 25%, так что в кредит такое жилье стало фактически недоступным. Из-за этого тем, кто рассчитывал продажей старой квартиры покрыть часть расходов на новую, стало непросто. На фоне этих изменений в Москве уже отметили рост обменных сделок — трейд-ин, который появился на рынке жилья по аналогии с автомобильным. Перейдут ли застройщики в Новосибирске на обмен и насколько он перспективен, узнала Лиза Пичугина.

В середине марта газета «Известия» отметила «ажиотаж взаимозачета» на рынке недвижимости Москвы: как пишет издание со ссылкой на руководителя агентства «Pro Обмен» (компания специализируется на трейд-ин и новостройках) Екатерину Никитину, число обращений к услуге трейд-ин выросло на 27%. Коммерческий директор девелоперской «Группы компаний ФСК» Ольга Тумайкина рассказала «Известиям», что число таких сделок в компании увеличилось в три раза.

В Новосибирске, по информации руководителя портала о новостройках «Здравствуй, Новосибирск» Владимира Дергачёва, трейд-ин не так широко распространен: такой формой оплаты пользуется 10–15% застройщиков.

— У нас нет застройщиков с такими финансами, которые бы такой массив жилья держали у себя на балансе. Для Москвы да, это актуально, там деньги совсем другие крутятся, — объяснил он.

Брокер агентства недвижимости «Жилфонд» Светлана Суксова заметила, что за последний месяц, в отличие от Москвы, доля сделок трейд-ин снизилась, хотя обычно их довольно много.

— Клиенту трейд-ин выгоден. Однако в связи с последними событиями за последний месяц таких сделок стало меньше. Дело в том, что люди начали вкладывать накопления в недвижимость, чтобы сохранить сбережения таким образом. Сделки проводились в основном с наличными деньгами, — рассказала Суксова.

Это наблюдение подтвердили в компании «Брусника» — она была в числе тех застройщиков, которые около 7–8 лет назад начали принимать в зачет старые квартиры своих покупателей.

— Конечно, сейчас люди столкнутся с трудностями при самостоятельной продаже вторичной недвижимости из-за высоких процентных ставок по ипотеке на вторичное жилье. Те клиенты, которые раньше могли продать квартиру сами и затем купить у застройщика новую на вырученные с продажи средства, сейчас, вероятнее всего, будут обращаться именно к инструменту обмена, так как в модели обмена «Брусники» именно мы и выступаем покупателем на квартиру, готовым выкупить ее сразу, — рассказали в компании.

Такая же схема обмена действует в ГК «Стрижи»: по словам гендиректора компании Игоря Белокобыльского, компания самостоятельно оценивает предлагаемое покупателями жилье и пристально рассматривает каждый вариант, прежде чем взять его в зачет, при этом «закладывает дисконты в необходимость продажи».

Каких-то четких критериев, какие квартиры компания берет в обмен, а какие нет, в «Стрижах» нет, но условия менялись уже неоднократно, признался Белокобыльский, сравнив трейд-ин с «пластилиновой вороной». При этом он отметил, что доля таких сделок в последние годы неуклонно снижалась.

— Даже в самые махровые времена она вряд ли была больше 20%. К моменту начала военной операции она составляла, наверное, процентов 5–7, и сейчас я не вижу предпосылок к росту, — считает руководитель «Стрижей».

Гендиректор компании «Аква Сити» Владислав Бурмистров оценил долю обменных сделок при покупке квартир в «Ясном береге» в 10–15% — в последний год, по его словам, она падала из-за доступности кредитов на новостройки. При этом застройщик не принимает квартиру в зачет для собственной реализации.

— Суть трейд-ин — в помощи в реализации квартиры, в длинной фиксации условий продажи квартиры, — объяснил Бурмистров. — Мы не выкупаем квартиру, а помогаем клиенту ее продать — у нас есть специалист для этого, соответственно, фиксируем условия. Если квартира не продается, мы делаем клиенту новое предложение, предлагаем снизить цену, а если квартира долго в экспозиции, он теряет скидку. Если за 2–3 месяца квартира не продается, мы квартиру возвращаем или выходим на новое предложение, с новым ценником.

Владислав Бурмистров отмечает, что для застройщика трейд-ин — скорее «страховочный инструмент», одна из возможностей удержать клиента: он, конечно, может пойти и продать квартиру сам и в итоге выбрать другой вариант, а так у него есть возможность быстро принять решение, сняв с себя часть проблем по организации продажи старого жилья.

— Безусловно, сделка по трейд-ин для застройщика стоит дороже: работы тратится больше в среднем, времени, риски выше. Но отказавшись от этой схемы, мы можем половину этих клиентов потерять: кто-то продаст сам и вернется, а кто-то не вернется, — говорит гендиректор «Аква Сити».

Он вспомнил, что в 2015–2017 годах в трейд-ин принимали и автомобили, но этот вариант быстро стал неактуальным. Хотя, учитывая стоимость автомобилей сегодня, он вполне может вернуться на рынок.

Светлана Суксова подчеркнула, что многим выгодно решать жилищный вопрос с помощью трейд-ин, потому что они таким образом и продают старую квартиру, и тут же покупают новую, причем часто с дисконтом и без комиссии агентству. При этом большинство опрошенных НГС экспертов считают, что предпосылок для ажиотажного, московского роста у трейд-ин в Сибири нет.

— По большому счету, есть две фотографии покупателей по трейд-ину: люди, которые сильно спешат, и им нужно во что бы то ни стало успеть, либо люди опасливые, которые опасаются сделок на открытом рынке, — рассуждает Игорь Белокобыльский. — Боящихся всё меньше: люди стали более подготовленные, у них уверенность на рынке выше, чем у предыдущих поколений. Схема становится всё менее рабочей. Продавцы сами с усами.

По мнению Владимира Дергачёва, даже заградительные по сути ставки ипотеки на вторичном рынке причиной для роста обменных сделок не станут. Владислав Бурмистров же считает, что масштабный рост числа таких сделок будет означать кризис посерьезнее того, что есть сегодня.

— Если у нас денег не будет, а будет бартерная экономика — это крах. У инструмента есть потенциал, но говорить, что он может доходить до трети — это насколько должен сжаться рынок. Долго экономика в такой ситуации существовать не сможет, — уверен он.

При этом руководитель «Аква Сити» допустил, что большую долю трейд-ин может занимать в каких-то локальных случаях: например, если какое-то агентство недвижимости решит выступать застройщиком, или если у него будет достаточно средств, которые некуда больше инвестировать. Но вряд ли подобные ситуации станут частыми.

Обмен жилья был распространен в конце прошлого века, когда возможности купить его за «живые» деньги не было (как и самих «живых» денег). По наблюдениям экспертов, схема уступила место сделкам с дешевой ипотекой, доля которой за последние годы неуклонно росла.