Дискуссионный вопрос: как живут покупатели самого дешевого жилья в Новосибирске — сюда переехали 75 000 человек

О жилмассиве «Просторный», который находится в Южно-Чемском микрорайоне на окраине Новосибирска, часто можно услышать отзывы, из-за которых хочется держаться от этого места подальше. Особенно это касается людей, которые никогда там не были и с трудом представляют себе это место. Самым громким «выпадом» в сторону ЖК стал пост блогера Ильи Варламова в 2019 году, который сравнил новостройки «Просторного» с «бараками для рабов», чем возмутил местных жителей. Со временем у этого ЖК и у «Плющихинского», который построила та же компания, «Дискус», сложилась репутация гетто с дешевым жильем в труднодоступных местах. Корреспонденты НГС решили выяснить, что на самом деле представляет из себя эта часть Южно-Чемского, чем недовольны жители, какие слухи о «Просторном» правдивы, а какие — нет, и хотят ли люди побыстрее расстаться со своими квартирами.

Сколько стоит жилье

Avito составил для НГС рейтинг новосибирских домов, в которых продается больше всего квартир. Первые два места заняли густонаселенные дома в «Просторном». На улице Виктора Шевелева, 24 на продажу выставили 19 квартир, на Бронной, 39/1 — 20. За три недели с момента подготовки рейтинга ситуация изменилась: в первом доме в продаже оказалось уже 20 квартир, а во втором — всего 10. В доме на Шевелева стоимость жилья начинается от 1 900 000 рублей за студию и от 3 750 000 рублей за «трешку». На Бронной студия может обойтись дешевле — в 1 850 000 рублей. Трехкомнатных квартир, по данным Avito, в продаже там нет, а цена на «двушки» начинается от 2 700 000 рублей.

Когда жилмассив только начинали строить (в 2012 году), здесь продавали самые дешевые квартиры, и даже в 2015 году просторную студию можно было купить от 828 000 рублей.

Мы решили узнать, почему люди пытаются продать так много квартир в одном жилмассиве, и отправились на улицу Виктора Шевелева. В первую очередь журналисты решили посетить дом № 24. На машине от центра утром в будний день удалось доехать за 45 минут (от кинотеатра «Победа» стартовали в 09:05).

На территории дома чисто, рядом с подъездами в ряд припаркованы автомобили, напротив есть небольшая детская площадка с горкой и песочницей. В глаза бросаются балконы, на большинстве из которых нет остекления. Возможно, летом на таких можно спокойно пить чай или просто смотреть на двор, но вот зимой вряд ли получится хранить ненужные вещи. Балконы есть даже на первых этажах — при желании забраться на них можно с улицы.

Как пояснили в компании «Дискус», остекление можно сделать самостоятельно или остеклить все балконы в одном стиле. Так уже сделали в доме на улице Виктора Шевелева, 18. За это жители каждой квартиры заплатили по 50 000 рублей. Застройщик установил одинаковую цену для всех, вне зависимости от размера балкона. Во многих других домах жители пока не готовы к таким тратам.

Удалось понять, что у многих жильцов нет домофонов (или квартиры пустуют, поэтому их и не подключили). Дозвониться до местных, которые согласились открыть подъезд корреспондентам, получилось не с первого раза — в большинстве случаев сигнал даже не доходил до квартиры.

На входе в подъезд горит тусклый желтый свет, на внутренней двери маркером написаны номера сантехника и электрика. Часть более старых надписей выцвела, поверх них нарисованы граффити без очевидной смысловой нагрузки. В подъезде в целом чисто, иногда можно увидеть валяющиеся бумажки или окурки. Кое-где на площадках стоят детские коляски, велосипеды, местами встречается строительный мусор рядом с квартирами. Двери некоторых из них заклеены пленкой или стоят без глазков, из чего можно сделать вывод, что ремонт закончился недавно или еще даже не начинался.

Утром в будний день найти жильцов, которые согласились бы рассказать о доме и районе, было непросто. Во многих квартирах (на большинстве которых даже нет звонков) просто не открывают дверь. Одни жильцы отказывались говорить, сославшись на то, что живут здесь недавно, а кто-то торопился на работу. Пообщаться с журналистами согласился Денис, который купил студию около четырех лет назад. Сейчас мужчина работает из дома. Он поделился мнением о том, почему горожане решают продать жилье в этом доме:

— Люди вложились в квартиры по низкой цене, сделали ремонт, инфраструктура лучше стала, поэтому подорожало жилье. Это выгодное вложение. Проблема была изначально — воды не было около года, перебои с отоплением, магазинов не было. Сейчас ситуация нормализуется, разные маршруты общественного транспорта появились, всё как-то благоустроилось. То, что район — гетто, это все неправда. Думаю, так говорят, потому что он находится слишком далеко. Застройка однообразная, бюджетное жилье. Но здесь живут приличные, благополучные люди. Я в других местах жил, видел наркоманов, дебоши. А здесь мне безопасно вечером с собакой прогуливаться, на велосипеде кататься.

Денис отметил, что с коммунальными услугами были проблемы, когда покупателям только выдали ключи для ремонта. К минусам района мужчина отнес транспортную доступность.

— Доехать до центра невозможно. Раньше вообще транспорт не ходил, но тут и заселено было совсем мало. Весь транспорт, который до «Матрешек» ходит, пустили. Автобус № 29 ходит, маршрутки. До Маркса проблем добраться нет, — поделился Денис. — Единственное, когда к Северо-Чемскому подъезжаешь, всё, коллапс. На Петухова ведут стройку для решения транспортной проблемы. Конечно, после центра… Ко мне друзья когда приезжают, говорят, что в последний раз, потому что это конец географии. Это действительно так. Раньше я на Западном жил, потом на правом берегу, левый прям не переваривал. Сейчас уже два года работаю из дома. Вышел, с собакой погулял, на машине доехал куда-нибудь, погулял, вернулся. Сейчас всё в порядке. Я пока не жалею, влюбляться начинаю в это место.

Он отметил, что в будущем планирует переезжать в более дорогостоящее жилье. Пока его устраивает этот район — к его достоинствам Денис отнес близость к парку имени И. И. Синягина в Краснообске, где летом можно кататься на велосипеде, а зимой — на лыжах.

Другая жительница дома, Анастасия, заехала вместе с семьей в 2015 году. Изначально в квартире были голые стены, за шесть лет там сделали ремонт.

— Не знаю, почему люди съезжают, всё отлично. Квартира большая, почти 87 квадратных метров. У нас три машины — грузовая и две легковых, очень нравится, что место для парковки всегда есть. На машине уехать отсюда несложно. Мама живет на МЖК, доезжаем за полчаса через Бугринский мост, — рассказала женщина.

Анастасия добавила, что у ее семьи не было проблем с управляющей компанией. За коммунальные услуги семья платит около 4000 рублей в месяц.

Как выяснилось, не все жильцы дома довольны своим жильем. Например, Ирина живет в угловой квартире на девятом этаже с мужем и двумя детьми, которым 4 года и 10 лет. Она рассказала, что переехала в этот дом с Северо-Чемского жилмассива, потому что здесь можно было недорого купить большую квартиру. Семья продала свое жилье площадью 43 кв. м и переехала на Шевелева, 24 — в квартиру на 87 квадратов.

Ирина рассказала, что главная проблема в ее квартире — промерзание оконных швов. Владельцы заклеили их монтажной пеной изнутри, но этого, по словам женщины, недостаточно.

— Наша квартира промерзает. Мы ее купили, сделали ремонт летом. Пол зимой был холоднее, чем в частном доме, температура +13, батареи не спасают, — объяснила Ирина.

По ее словам, пока решить эту проблему через застройщика не удалось. Еще один минус, который назвала Ирина, — неудобное расположение школы и детского сада. Ее дочери выдали путевку в детский сад при школе № 196, который находится в Северо-Чемском, в ту же школу ходит и сын.

— Если я зимой утром или в учебный год не успею выехать в 06:45, то в садик не успею. В лучшем случае в 07:45 буду на Чемском, хотя без пробок ехать пять минут, — рассказывает Ирина. — Поэтому люди и бегут. Есть школа в «Матрешках». Но утром я ребенка не отпущу туда через стройку.

Еще один недостаток, по мнению женщины, — отсутствие мест отдыха для подростков. Жильцы собрали деньги и поставили рядом с домом футбольные ворота, чтобы дети могли там играть, однако пока не удалось благоустроить. При этом площадка перед домом подходит только для малышей.

— На футбольном поле ворота поставили, собираем деньги на сетку. Потом начинается: «Вот, они мячом машину разбили». А что делать подростку? В песочнице сидеть? Они шарятся, ерундой страдают. А так было бы футбольное поле, они бы там играли. Были бы тренажеры — на них занимались, к спорту приобщались. Сейчас где им играть, что делать? — возмущается Ирина.

Женщина рассказала, что при этом ей нравится работа управляющей компании. По ее словам, в случае отключений электричества жильцам оперативно сообщают о причинах и сроках возобновления подачи энергии, а сантехник быстро приходит, если нужно настроить отопление.

— Снег всегда убирают, мне кажется, в городе так не чистят, как у нас, — говорит Ирина. — К управляющей вообще вопросов нет. Они всегда реагируют. В плане уборки, чистки дорог и территории всё хорошо.

Проблем с тем, чтобы попасть в дом на Бронной, 39/1, где также продается много квартир, не возникло — дверь в подъезд была открыта. Коридоры освещает тусклый желтый свет, на многих дверях остались следы пленки, какие-то из них закрыты металлическими перекладинами, большинство счетчиков накрутили очень небольшие показатели.

Как и в доме на Шевелева, здесь чистые подъезды и быстрые лифты. Примерно 180 см от пола покрашены в желтый цвет, а оставшаяся до потолка часть — в белый (как и на Шевелева), из-за освещения коридоры могут показаться мрачными. Хотя места с естественным освещением выглядят нейтрально.

В одной из квартир дверь открыл мальчик лет пяти, который сказал корреспондентам, что родителей нет дома. При этом в коридор пытался выбежать щенок йоркширского терьера (его удалось вернуть на место). Учитывая то, что в подъезд может зайти кто угодно, можно посчитать, что некоторые жильцы не беспокоятся за безопасность, или родители просто не успели объяснить ребенку, что незнакомцам не стоит открывать дверь.

В другой квартире корреспондентов встретила пенсионерка Любовь Геннадьевна, она живет в студии вместе с мужем уже три года. По ее словам, жильцов здесь пока мало.

— Мне всё нравится. Зимой тепло, вода горячая есть, сами себе ремонт сделали, магазины рядом. Мы пока только с одними соседями познакомились, но они летом на даче, зимой видимся. Здесь парень молодой живет. Видели редко, работает. Еще по соседству женщина заехала. В коридорах всегда чисто, убирают, моют, свет горит. У меня дочь живет в голубых домах, здесь в детском саду работает, внучка в первый класс ходит, внук — в детский сад. Школа недалеко. Может, молодым куда-то на работу сложно уехать, а нам хорошо, — рассказала Любовь Геннадьевна.

По ее словам, проблем с тем, чтобы добраться до центра города, у нее не было. Женщина уезжала на автобусе № 9 до Речного вокзала, где пересаживалась на метро. К родственникам в Бердск пенсионерка добирается с пересадкой на площади Карла Маркса.

Прямо за домом стоит магазин «Пятерочка», в пяти минутах ходьбы есть автобусная остановка. Рядом с домами на Бронной достаточно парковочных мест. Однако стоит учитывать, что съемка велась днем в будний день. Возможно, вечером у автомобилистов возникают сложности.

Почему сюда переезжают

Другая жительница района — Наталья — купила себе двухкомнатную квартиру на улице Бронной. Изначально она собиралась приобрести студию, но поменяла решение.

— Я покупала квартиру, потому что в свое время были деньги, которые нужно было куда-то вложить. Я брала студию. Потом, на этапе строительства, смогла поменять на двушку. Я понимала, что мне будет тесно с ребенком. Он растет. Хотелось своего личного пространства, — рассказала Наталья НГС.

Площадь квартиры — 33 кв. м. Наталья приобрела ее за 1 400 000. Ремонт обошелся примерно в 1 000 000 рублей с учетом техники и мебели. Женщина продумывала обстановку таким образом, чтобы в квартире было удобно жить.

Еще один тип планировок, который можно встретить в «Просторном», — студии с отдельной нишей под кухню. Их площадь составляет 32 кв. м.

В крупных студиях площадью 39 кв. м, где нет ниши под кухню, владельцы иногда устанавливают перегородку для кухонной зоны или выносят часть техники в прихожую.

Как в «Просторном» с благоустройством

Рядом с домом на улице Виктора Шевелева, 24 действительно стоят футбольные ворота, о которых говорила местная жительница. Поле пока не обнесено сеткой.

Алексей Джулай, руководитель компании «Дискус», рассказал НГС, что в России нет регламента, который обязывал бы застройщика устанавливать футбольные поля во дворах. Для детей на площадках есть малые архитектурные формы. При этом во дворах есть недостроенные подземные парковки, которые на данный момент не используются. На них в будущем планируют разбить футбольные поля — площадь это позволяет.

Между домами улице Бронной, 45/2 и Виктора Шевелева, 36/1 два года назад разбили небольшой парк. Там есть место для прогулок, в том числе с детьми, место для спорта (некоторые жители по утрам занимаются йогой) и много разных растений.

— У нас в парке высажено 525 кустарников, 11 наименований. 151 дерево хвойное — ель, сосна. 23 лиственных дерева. Это ива, клен, маньчжурский орешник. Есть спиреи разных видов, декоративная жимолость, можжевельник, — рассказал НГС глава УК «Просторный» Олег Сологубов.

Он отметил, что на уход за газоном в парке уходит много времени. Это связано с климатом: погода то жаркая, то холодная и дождливая. Влияет и то, что иногда жители ходят по траве, а не по дорожкам. Чтобы не навредить насаждениям зимой, места для празднования Нового года и установки горок выделяют на других участках. Но дорожки в парке чистят от снега, чтобы там можно было гулять.

На некоторых придомовых территориях, как мы рассказывали выше, благоустройство еще не завершено. Как сообщили представители «Дискуса», оно постепенно продолжается. Например, дома на Бронной, 45 пока не сданы. По нормативам во дворе должны обустроить детскую площадку с малыми архитектурныи формами.

— Эти дома еще не приняли. Для них выполняют благоустройство, это одно из требований для приема дома. Детская площадка для двора закуплена, после установки парковочных карманов специалисты перейдут к благоустройству территории. Сама установка малых форм без отсева занимает два дня. Если будут дожди, то парковочные места будут задерживаться. Но за лето всё успеем сделать, — рассказала НГС Валерия Булашова, специалист отдела гарантийных обязательств.

Подобная ситуация сложилась и в некоторых других дворах. Как сообщила пресс-секретарь «Дискуса» Юлия Сурнина, благоустройство в «Просторном» проводится постоянно и со временем в жилмассиве появится больше мест для прогулок и отдыха.

После прогулки по району и общения с жителями НГС поговорил и с основателем компании-застройщика «Дискус» Алексеем Джулаем. Он рассказал, какие проблемы возникали на этапе строительства «Просторного» и что происходит в жилмассиве сейчас.

Алексей Джулай отметил, что компания приобрела земельный участок под строительство на аукционе. Тогда в документации говорилось о том, что на участке будут точки подачи тепловой энергии, водопровода, канализации и электричества. В 2016 году, когда в «Просторном» построили 70 домов, выяснилось, что сети нужно будет проводить самостоятельно.

— Мы на 2–3 года задержали ввод. Почему? У нас коммуникаций там не было. Мы построили котельную, 4 км трассы, грубо говоря. От Хилокского рынка по чужим территориям тянули линии электропередач. На Южно-Чемском должны были построить подстанцию. Но сказали, что там строить не будут. Грубо говоря, здесь должно быть 86 домов обманутых дольщиков. Без тепла, электричества и канализации ввести дом невозможно. Это не функция застройщика, — объяснил Алексей Джулай.

Один из вопросов, которые задают жители: когда в районе построят новые школы и детские сады? По словам пресс-секретаря Юлии Сурниной, на данный момент в Южно-Чемском уже выделены участки под строительство социальных объектов. Их возведение относится к компетенции мэрии. При этом «Дискус» готов подвести к ним все необходимые инженерные сети.

— Это же вопросы муниципалитета, не мои. Я видел вопросы про школы. За что меня пытаются живым закопать в землю, если это вопросы муниципалитета? Я — такая мишень, в которую плюнуть и не попасть практически нельзя. За дороги я отвечаю, хотя какое я к этому отношение имею? За инфраструктуру я отвечаю. Спрашиваю, почему я? «Ну ты дома строил — будешь отвечать», — говорит Алексей Джулай.

Глава «Дискуса» рассказал и о том, почему не на всех домах есть остекление балконов в едином стиле:

— Люди скинулись, заплатили по 50 000 рублей (в доме на Виктора Шевелева, 18. — Прим. ред.), им полностью остеклили фасад. А есть дом, где не захотели. Жильцы заплатили 20 000 за квадратный метр. Мы предложили по 50 000 заплатить за балкон. Это был такой проект, с людей брали минимально возможные деньги.

Алексей Джулай отметил, что сейчас в «Просторном» живут около 75 тысяч человек. При том объеме жилья, которое вводят в «Просторном», «жалобы должны быть». Строительный брак может привести к промерзанию окон. В каждом конкретном случае нужно разбираться с причиной возникновения проблемы. Для этого жильцам можно обращаться в гарантийный отдел.

Застройщик уточнил, что изначально стоимость одного квадратного метра в «Просторном» составляла 20 000 рублей, что было примерно в два раза ниже цен на новосибирском рынке. Сейчас эти квартиры выросли в цене.

— У нас была небольшая очередь, 5000 человек. Понятно, если бы я обманул людей, собрал бы столько денег, как везде по городу, и построил. Но я собрал в два раза меньше. Мы образцы показывали. За полгода человек мог познакомиться и всё посмотреть. При этом покупателя два раза спрашивали, всё ли его утраивает, перед заключением договора. Кто у нас строит для людей, которые зарабатывают своим трудом 40 000 рублей? Нет таких строителей, — говорит Алексей Джулай.

НГС поговорил с независимым аналитиком рынка недвижимости Сергеем Николаевым. Он рассказал о плюсах и минусах «Просторного» и о том, как, на его взгляд, будет развиваться этот жилой комплекс.

— Главный плюс «Просторного» очень крупный — это цена. Если смотреть по соотношению цена — качество, то это хороший вариант. Второй плюс — там много места для парковки. Район будет благоустраиваться, там и «Матрешки», «Тулинка», поэтому там высокая концентрация застройщиков, которые строят жилье эконом и эконом+. Властям ничего не останется, кроме как развивать этот район дальше. Если микрорайон будет развиваться быстрее, чем город в целом, то и цена будет расти. Также плюс — новые теплосети. Когда коммуникации новые, они меньше ломаются.

Минусы — инфраструктура сегодня недостаточно развита. Построена школа, есть некоторое количество детских садов. Недостаточно поликлиник, культура отстает. Куда бы вы ни захотели поехать, вам всё равно придется выезжать из этого района. Высокий трафик, в час пик попадете в пробку.

Там нет откровенно мелких квартир. Средняя площадь жилья больше, чем в целом по Новосибирску. В гетто дома состоят сплошняком из однокомнатных квартир или студий. Я думаю, что микрорайон будет развиваться и вряд ли он превратится в гетто, но престижным не станет.

Это начальное жилье для людей, которые предпочитают некоторое время жить не в суперкомфортных условиях, но не платить за ипотеку.

НГС поговорил с экспертами рынка недвижимости и выяснил, в каких районах в ближайшие годы подорожает жилье, а в каких наоборот цены станут ниже. Почитайте в материале Лизы Пичугиной, куда лучше вкладывать свои деньги.

Новосибирский риелтор Римма Сотникова рассказала, как найти хорошую квартиру, ипотеку с низким процентом и что лучше выбрать — жилье на вторичном рынке или в новостройке. Она объясняет это в авторской колонке.

Во время пандемии цены на квартиры в Новосибирске резко выросли. Редактор НГС Елена Гурьянова поговорила об этом с экспертами рынка недвижимости. Они рассказали, как в целом поменялись цены на новостройки и когда ждать их снижения.