За пандемию стоимость квартир взлетела до небес. Когда это закончится и насколько жилье упадет в цене

За пандемию цены на квартиры в Новосибирске рекордно выросли. Сперва подорожали новостройки — пока государство субсидировало низкие ставки по ипотеке, застройщики увеличивали стоимость жилья. Вслед потянулись и квартиры на вторичном рынке. По оценкам аналитиков, за год новостройки прибавили в цене до 25%, но, похоже, этому пришел конец. В июне спрос на квартиры упал. Эксперты рынка недвижимости рассказали, как поменялись цены на жилье в Новосибирске за последние полгода и пандемию в целом и когда ждать их падения.

Как изменились цены на квартиры

В 2021 году цены на квартиры в Новосибирске продолжили набирать серьезные обороты, а люди — сметать дорогое жилье по льготным ставкам 6,5%. Как вспоминает директор по маркетингу АН «Квадротека» Александр Астахов, люди «побежали перекладывать накопления из бумаги в кирпич и бетон» еще в мае-июне прошлого года, во время пандемии, до объявления программ льготного ипотечного кредитования новостроек.

— После появления льготной программы спрос инициировал рост цен в новостройках за счет «вымывания» наиболее недорогих предложений во всех сегментах новостроек (это касалось как квартир в новостройках стандарт, так и комфорт- и бизнес-класса). К середине октября это перекинулось на рынок вторичного жилья, и «вымывание» недорогих вариантов началось и на вторичке, — рассказал Александр Астахов.

По его подсчетам, средневзвешенные цены на квартиры на вторичном рынке недвижимости Новосибирска выросли с 1 января к 1 июля 2021 года на 9,3%, а за год — на 15,2%: до 82,4 тысячи рублей за квадратный метр.

Стоимость новостроек увеличилась чуть больше, чем готового жилья. По оценке директора RID Analytics Елены Ермолаевой, по сравнению с декабрем 2020 года цены на первичном рынке в июне 2021 года выросли на 13%.

— Самый сильный прирост был отмечен в апреле и мае, когда за месяц цены прибавляли более 3%. Средняя цена предложения составила в июне 92 тысячи рублей за 1 квадратный метр. Если посмотреть на рост цен за период пандемии, начиная с февраля прошлого года, то сейчас цены на вторичке выше на 18%, а на первичке — на 26%, — поделилась Елена Ермолаева.

Управляющий компанией «Жилфонд» Александр Чернокульский отмечает, что объемы выдачи ипотечных кредитов на первичном рынке Новосибирской области в 2021 году продолжают расти рекордными темпами:

— Если брать данные за период январь — апрель 2021 года, то по вторичке рост в НСО — 52%, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Это, безусловно, результат внедрения льготных программ. Еще более впечатляющие цифры на рынке новостроек — рост на 78%. Объем выдачи кредитов в апреле превысил даже декабрьские показатели 2020 года.

Итоги июня: цены встали впервые за 3 года

По оценке «Авито.Недвижимость», в Новосибирске спрос на жилье уменьшился на 13% за последний квартал, но увеличился на 2% за год.

В 2021 году темп роста цен на новостройки был сверхвысоким, констатирует независимый аналитик Сергей Николаев. По его подсчетам, за полгода прирост составил 10,8%, или 2,15% в месяц. Однако уже в июне стоимость квадратного метра жилья в новостройках выросла всего на 0,46%.

— Рост цен остановился. Три года цены росли и теперь встали. По моим прогнозам, через 3 месяца мы перейдем в рынок покупателя. Это значит, что застройщики достанут из карманов всё, что у них лучшее припрятано, и будет достаточный выбор квартир, — полагает Сергей Николаев.

Сколько сейчас стоят квартиры

В компании «Жилфонд» рассказали, что стоимость жилья на правом и левом берегах города традиционно разнится. Играет серьезную роль и качество дома. Так, готовая однокомнатная квартира на правом берегу сегодня стоит от 3 до 6 миллионов рублей, на левом — от 2,6 до 5 миллионов рублей. Цены на новостройки при этом сейчас выше: «однушки» на правом берегу стоят от 4 до 6 миллионов рублей, на левом — от 3,5 до 5 миллионов рублей.

Непривычно большой перекос в сторону новостроек отмечают и в RID Analytics и приводят в пример стоимость жилья в популярных районах возле метро. Так, по их данным, цена квадратного метра возле площади Калинина на вторичке — 92 тысячи рублей, на первичке — 110 тыс. Готовые квартиры в районе площади Маркса стоят 83 тысячи рублей за квадратный метр, строящиеся — 105 тысяч рублей, в районе метро «Октябрьская» — 106 и 128 тысяч рублей соответственно.

Что за новая льготная ипотека

Как сообщил управляющий компанией «Жилфонд» Александр Чернокульский, несмотря на повышение ключевой ставки, проценты по ипотеке держатся. Вместе с тем выросла и средняя сумма кредита — до 2,6 миллиона рублей, и срок, на который выдается ипотека. Так что льготный процент по-прежнему нивелируется удорожанием квадратного метра.

— Общая закредитованность населения растет. Отсюда — изменения в программе господдержки: ужесточение правил получения льготной ипотеки на первичном рынке с июля 2021 года. Новые правила, безусловно, повлияют на рынок в целом. И в первую очередь — на структуру спроса. Объекты дороже 3,6 миллиона рублей практически выпадают из программы. Можно сказать, что льготную ипотеку сделали более адресной — уменьшили кредитный лимит до 3 миллионов рублей, повысили процент с 6,5 до 7%, — рассказал Александр Чернокульский.

Вместе с тем эксперт обратил внимание на то, что условия по ипотеке для семей с детьми, наоборот, стали более мягкими и выгодными, чем раньше: ставку снизили, лимит увеличили, расширили целевую аудиторию за счет семей с одним ребенком.

— Это ожидаемый момент. Было понятно, что программы господдержки изменятся, но правительство будет, с одной стороны, пытаться регулировать рост цен, а с другой — сохранять меры социальной поддержки населения перед выборами, — прокомментировал Александр Чернокульский.

Что будет происходить с ценами дальше

В агентстве «Квадротека» ожидают охлаждение рынка, возврат количества сделок с новостройками до уровня предыдущих лет. Пока рост цен подпитывается доступностью финансирования сделок на первичном рынке и большим количеством альтернативных (обменных) сделок на вторичном рынке.

— Рынок недвижимости, в отличие от других рынков, очень инертный и может еще долгое время чисто автоматически продолжать движение вверх. По имеющимся у нас данным, количество заявок на ипотеку в банках стало снижаться: сейчас эта цифра на уровне мая, который традиционно является далеко не самым успешным месяцем для продаж. То есть имеются предпосылки к тому, что в ближайшие 3–4 месяца активность может пойти вниз. Однако есть продавцы и их ожидания. И вопрос в том, как долго продавцы готовы ждать, прежде чем начнут снижать цены. По сути, говоря о рыночных ценах, мы говорим о ценах экспозиции объектов, — рассуждает Александр Чернокульский.

Директор RID Analytics Елена Ермолаева думает, что самое интересное начнется сейчас, в июле.

— По сути программа льготной ипотеки на первичном рынке перестала действовать: хотя формально она еще существует, но под нее подпадают только часть студий и 1-комнатных квартир (так как размер ипотечного кредита теперь — до 3 миллионов рублей). Это значит, что спрос на 2-, 3-, 4-комнатные квартиры снизится, а выиграют от ситуации застройщики с квартирами малой площади и недорогими проектами на окраинах города.

По ее мнению, если рубль устоит по отношению к доллару, а по ипотеке больше никаких новых программ не появится, то рынок по инерции продолжит слабый рост, но уже в пределах 0,5–1% в месяц.

— Дело в том, что в результате перехода на эскроу-счета и предложение на рынке новостроек сократилось, и монополизация рынка выросла. Кроме того, застройщики уже не испытывают проблем с финансами, а значит, даже при снижении спроса им не нужно быстро снижать цены, чтобы продолжать строительство. Деньги они получают от банков в рамках проектного финансирования. Поэтому снижения цен мы пока не увидим, максимум — это замедление темпов роста. При этом, конечно, существует опасность того, что банки могут остаться с построенным и не проданным домом, но это пока только теория: в этом году, как и в прошлом, строители продают квартиры с опережением графиков, а не с отставанием.

Независимый аналитик Сергей Николаев считает, что уже в июле цены на новостройки встанут:

— Если учесть, что доходы падают, цены растут, по льготной ипотеке ухудшили условия, уже в июле мы увидим полную остановку цен. К февралю-марту они постепенно снизятся на 15%. Надо понимать, что сейчас кое-где стоят надутые заградительные цены. Но рынок встал, и вектор цен направлен в сторону падения, — прогнозирует эксперт.

Ранее мы рассказывали, как получить льготную ипотеку после 1 июля и по каким ставкам.