«У меня похитили квартиру»: новосибирец судится из-за продажи земли «Бруснике» — под башню с пентхаусом за 59 млн

Уже около 20 лет долгострои — настоящий бич строительного рынка Новосибирска. Они портят городской пейзаж и репутацию строителей, не говоря уже о нервах и потраченных деньгах дольщиков. Хотя в регионе нашли способ завершать проблемные дома, предоставляя взамен на инвестиции городскую землю, есть долгострои, которые не помогает завершить даже эта схема. Месяц назад компания «Брусника» начала строить на месте одного из таких незавершенных домов башню с дорогим пентхаусом: участок компания выкупила у обманутых дольщиков, и вместо квартир они должны были получить денежные компенсации. Но оказалось, что получили их не все, а внутри самого ЖСК уже два года тянутся судебные тяжбы. Почему придуманная в Новосибирской области схема, которой гордятся чиновники, дала сбой, выяснила Лиза Пичугина.

В конце марта компания «Брусника» рассказала о своем новом проекте: 24-этажной башне с пентхаусом стоимостью 59 миллионов. Новый дом должен вырасти на участке, где в 2009 году, так и не появившись из котлована, замер дом компании «БКП-7». Своего жилья, по информации председателя сформированного на руинах долгостроя ЖСК «Зыряновский» Марии Хохловой, не дождались 127 человек.

Добиться завершения строительства дома кооператив не мог больше 10 лет (не помогали даже палаточные лагеря в котловане долгостроя), пока «Брусника», развивая квартал «На Декабристов», не подобралась к этой территории. Тогда застройщику понадобился привлекательный пустырь, и всё наконец-то медленно, но завертелось.

Для того чтобы разобраться с этим долгостроем, одного масштабного инвестиционного проекта (МИПа) не хватило. Не хватило, впрочем, и двух.

Суть МИПов в том, что застройщик в обмен на инвестирование в долгострой получает в аренду без торгов землю, налоговые льготы, госгарантии и ряд субсидий, например, для компенсации части процентов по банковскому кредиту на проект в рамках МИП, затрат на оборудование. Инвестор, когда построит свой проект в рамках МИП, должен 2,5% площади передать властям — эти квартиры потом смогут получить другие обманутые дольщики.

Как указано в протоколе общего собрания кооператива (копия документа имеется в распоряжении НГС), необходимая сумма составляет 330 миллионов рублей. Согласно ответу Минстроя Новосибирской области одному из дольщиков (также имеется в распоряжении НГС), первый МИП принес в проект 44 миллиона рублей (застройщик получил участок на улице Владимира Заровного), второй — 102 миллиона рублей (в обмен на землю на улице Большевистской).

Часть средств на общем собрании ЖСК «Зыряновский» предложили получить продажей активов кооператива — земли и самого долгостроя. Один из участков решили продать за 36,83 миллиона рублей, еще один — за 5,85 миллиона рублей, а котлован с фундаментом обошелся «Бруснике» в 24 миллиона рублей. Где взять еще 110 миллионов рублей, сегодня никто не понимает.

Между тем из-за решения не настаивать на строительстве первоначального дома и получить вместо квартир деньги и разгорелись конфликты внутри ЖСК. Правда, по разным поводам.

«Я до Страсбурга дойду»

Николай Маслов уже два года через суд пытается оспорить решение ЖСК продать землю и недострой. Среди адресатов его писем и обращений — «Брусника», полиция, прокуратура, городские и региональные власти.

На судьбоносном собрании Николай Маслов не присутствовал и участвовать в голосовании не мог, но в любом случае голосовал бы против, заверил он. В далеком 2007 году дольщики вкладывали деньги в квартиры, ЖСК создавался для завершения строительства этих квартир, поэтому люди имеют на них право, считает он.

— Кооператив принял решение продать землю, я на правах частной собственности этой землей совладею. Меня даже не уведомили, что мою собственность продали, — впервые я об этом услышал на одном из судов летом прошлого года. Я не поверил, — рассказал Николай Маслов. — Я вступил в кооператив, собственность была на кооператив, и там стоял штамп, что это на правах долевой собственности. К этой бумажке был договор обременения, что кооператив гарантирует мне получение квартиры в этом доме, печать, подпись — это выглядело так. Договор никто не отменял. А там список договоров, моей подписи нет, и протокол собрания, где я не голосовал, и подведено так, будто все члены проголосовали за. Но всё, что касается собственности, должно руководствоваться Конституцией РФ и Гражданским кодексом, но этот нюанс был опущен.

Надежда Карпова, юрист, представлявшая интересы Николая Маслова, говорит, что ЖСК — это разновидность коллективной собственности, и для распоряжения имуществом нужен 100-процентный кворум. Но, по мнению суда первой и апелляционной инстанций, достаточно и того кворума, который заявил ЖСК — 76,5%. При этом за продажу активов проголосовали 96% членов кооператива, подчеркнула затем в разговоре с журналистом НГС Мария Хохлова.

По словам юриста, решение суда вступило в законную силу, обсуждать его сегодня нет смысла, хотя почему суд встал на сторону ЖСК, она не понимает.

— Я возмущена не меньше, чем Николай Петрович. Это такая несправедливость, это настолько неправильно. Представьте, мы с вами члены ЖСК, и я за вас приняла решение, что нужно продать и ваш пай в том числе, — говорит Надежда Карпова.

Николай Маслов точку ставить еще не готов.

— Я проиграл уже два суда в Новосибирской области, сейчас пишу в третью инстанцию, и идет еще один судебный процесс против регистратора, который зарегистрировал краденое — суд будет в конце месяца (29 апреля заседание перенесли на середину мая. — Прим. ред.). Учитывая то, что у меня похитили квартиру и сумму за нее, я до Страсбурга дойду, — убежденно говорит он. — По факту земля краденая. Если мне удастся — а мне обязательно удастся — ее отсудить, я потребую разрушения всего, что там стоит.

Где деньги?

Тех, кто отказался снимать обременение и передавать свою долю в ЖСК для продажи, было около 10 человек. В протоколе общего собрания кооператива указано, что к решению проблемы подключился инвестор, и «в течение октября — ноября 2019 года данная проблема должна быть урегулирована».

Николай Маслов утверждает, что с ним на прямое общение «Брусника» не выходила. В компании же на запрос журналиста НГС ответили, что со всеми достигли соглашения.

— Решение споров проходило в индивидуальном порядке, почти все вопросы по выплатам на сегодня закрыты, — сообщили в «Бруснике».

Между тем многие из тех, кто выступал за продажу активов кооператива и денежные компенсации, получили или часть из них, или не получили вообще. Виктор (имя изменено по его просьбе) говорит, что когда-то вложил в две большие квартиры в доме больше 5 миллионов рублей и был согласен на деньги, но с октября 2019 года, когда прошло собрание, не получил ни копейки.

— У меня была доля в земле, доля в незавершенке — я их лишился и вынужден забирать деньги на невыгодных условиях. Нарушен принцип, что если получаются деньги, то должны распределяться пропорционально, а не так, что кому-то всё, а кому-то ничего, — говорит Виктор. — Решение в суде такое, что я где-то в третьей очереди, а когда это будет? Председатель говорит, что да, будут деньги, и судья говорит: «Ну вот видите, она же говорит, что будут деньги». И всё. Ждите. А имущество я даром, получается, передал.

Другой дольщик, Владимир Видяев, рассказал, что получил только часть положенной ему суммы, примерно 25%, после продажи его доли в земле. Остального — за непостроенную двухкомнатную квартиру — ждет уже больше года.

— Были представители мэрии, областной администрации и «Сибакадемстроя» (сегодня компания полностью объединена с группой «Брусника». — Прим. ред.) на том общем собрании. Представители мэрии и обладминистрации сказали, что выделяют земли, представители застройщика земли берут и выплачивают нам деньги. Поэтому, может, и я, и все остальные большинством проголосовали за, — объясняет свое решение Владимир Видяев. Квартиру он покупал для дочери. Сегодня и дочь, и сын уже выросли, обзавелись собственными детьми и ипотеками.

Мария Хохлова объяснила, что очередь на выплаты формировалась из членов ЖСК: из 127 пострадавших дольщиков 58 вступили в кооператив, из них 32 человека оплатили все членские взносы и не имели задолженности — они получили деньги первыми в полном объеме. Остальные — по дате погашения задолженности.

Николаю Маслову его долю в продаже земли тоже предлагали, рассказал он: положили на депозит нотариуса 916 тысяч рублей, но потом забрали. Мария Хохлова парирует, что это «чушь и вранье» и при журналисте НГС по громкой связи звонит нотариусу, который подтверждает, что подобное за 10 лет у него случалось только раз.

Председатель ЖСК уверяет, что готова была выплатить Николаю Маслову компенсацию в полном размере — больше 2,77 миллиона рублей, но он за деньгами не пришел. Поэтому его доля за продажу участка всё еще должна быть на депозите нотариуса, а остальное отдали следующему в очереди обманутому дольщику.

На вопрос, почему на неприкосновенном депозите не оказалась вся сумма, Мария Хохлова говорит, что ее можно было передать только в обмен на подлинники документов и подпись о согласии с компенсацией. Но Николай Маслов с компенсацией не согласился и документы не передал.

— Часть из них получила частично за долю в участке, а по ДДУ (договорам долевого участия. — Прим. ред.) не получили — это 110 миллионов, — рассказала председатель ЖСК.

Где масштабный инвестиционный проект?

Эти недостающие 110 миллионов кооператив рассчитывал получить с третьим МИПом, но уже два года никаких новостей о нем нет. По информации дольщиков, «Брусника» отказалась вступать в еще один такой проект, но в компании это опровергают.

— В настоящий момент городская администрация находится в процессе формирования третьего МИПа. Планы компании по нему остаются без изменений, когда проект будет сформирован, мы станем его участником, — заверили в «Бруснике».

В ответе Минстроя одному из дольщиков говорится, что мэрия Новосибирска пока не направляла ходатайств на выделение земли для реализации МИП. В ответах мэрии обманутым дольщикам, предоставленных НГС, третий МИП вообще не упоминается, а Мария Хохлова убеждена, что в разработке его сегодня и нет.

— Полтора года обещали землю на Никитина, а сейчас сказали «нет». Власть у нас очень вежливая структура, они всё обещают, а когда конкретно это будет, никто не знает, — говорит председатель «Зыряновского». — «Брусника» готова с нами дорабатывать — третий, четвертый, пятый МИП. Но землю не дают.

На законных основаниях

Дольщиков, которые оспаривают сегодня каждый свое, беспокоит еще и то, что изначально созданные для одной цели — завершения долгостроя — ЖСК и МИП фактически ее не достигли.

— Николай Петрович везде пишет в том числе о том, что у «Брусники» было нецелевое использование денежных средств. Им дали земельный участок, чтобы они достроили этот объект, а они выкупают земли, имущество — идут абсолютно не по тому пути, который наметил губернатор, — говорит Надежда Карпова.

Застройщик в ответе НГС отметил, что готовность долгостроя на момент заключения сделок и соглашений составляла 10%, и комиссия из представителей мэрии и правительства области решили, что достраивать его нецелесообразно.

— Мы ходили ко всем застройщикам, никто нас не брал. Мэрия деньги не давала. Мы же не от хорошей жизни пришли к мысли, чтобы продать участок и взять хотя бы деньги 2007 года, — добавила Мария Хохлова.

Эксперт в сфере долевого строительства Лариса Гильмутдинова считает, что такое решение было законным и обоснованным.

— Да, завершить строительство домов с ноля практически не удалось, но здесь нашли другую форму, и, на мой взгляд, это более правильная форма в той ситуации, — говорит она. — Вышел бы новый застройщик, хорошо, если бы он быстро достроил, а если бы нет? Люди уже долго ждут, больше 12 лет, они уже потеряли надежду и не готовы ждать долго. На мой взгляд, власти и ЖСК приняли правильное решение компенсировать вложенные средства. Понятно, что не в полном объеме, но тем не менее. Закон это позволяет.

Еще один вариант для обманутых дольщиков — получение других квартир взамен непостроенных. По закону они могут рассчитывать на квартиры аналогичной приобретенным площади, но не более 60 кв. м. Эти квартиры могут находиться в любой части города: их властям по условиям МИП предоставляют застройщики — участники проекта: 2,5% от общей площади возводимого по нему жилья. Правда, чтобы получить такую квартиру, обманутому дольщику придется еще доплатить 18% рыночной стоимости этой квартиры.

— У меня есть право, через арбитражный суд я высудил на получение жилых помещений по одной и по второй квартире, а у многих этого нет, — говорит Виктор. — Я написал в Министерство строительства письмо, где я прошу выделить мне жилые помещения в рамках реализации МИП, они должны мне ответить. Я готов доплатить и получить жилье по такому-то адресу. Посмотрим, что они мне ответят. Сейчас же и цены растут на жилье, и я всё больше и больше должен доплатить.

Эксперты полагают, что отменить решение общего собрания кооператива и последующую сделку с застройщиком сейчас будет сложно — слишком велика социальная составляющая конфликта. Те дольщики, с кем кооператив рассчитался, уже успели вложить деньги в другое жилье, говорит Мария Хохлова. Да и в новом доме на месте заброшенного котлована со дня на день начнутся продажи.

Что еще почитать о проблеме долгостроев в Новосибирске?

Ровесник долгостроя на Зыряновской — дом на улице Тульской — сдали этой весной. Дом и его дольщики тоже прошли через множество судов и скандалов.

В прошлом году начал оживать один из самых центральных долгостроев Новосибирска — дом на улице Урицкого. Но, чтобы его достроить, властям придется пойти против всех норм и правил, и пока решение не принято.

Долгострой, который находился совсем недалеко от заброшенного котлована на Зыряновской, в 2018 году достроили вообще без участия инвесторов и привлеченных застройщиков — силами одного ЖСК. НГС подробно писал, как ему это удалось.