Как менялись цены на квартиры в кризисы 1998 и 2008 годов и что будет сейчас — колонка независимого аналитика

Новосибирск вместе со всей Россией часто попадает в кризисы. Люди переживают их тяжело, потому что теряют работу и доход, а цены на продукты растут. Мы попросили независимого аналитика рынка недвижимости Сергея Николаева изучить, как Новосибирск переживал три последних крупных кризиса. Давайте вместе вспомним, как менялись цены на квартиры в 1998, 2008 и 2016 годах и как строительный рынок выбирался из кризисов. Далее — от первого лица.

За последние 30 лет рынок недвижимости пережил несколько кризисов. В рублёвом эквиваленте цены восстанавливались всегда, но через разные периоды времени. Иногда в рублях цены и не снижались.

1998:

«Продавец мог поднять цену за день два раза»

Ситуацию на рынке в августе 1998 года можно характеризовать одним словом — ажиотаж. Цены росли ежедневно, если не было крупного задатка, то продавец мог поднять цену за день два раза. Я тогда работал на ЧЗСМ (Черепановский завод строительных материалов), себестоимость кирпича была около 1 рубля, а рыночная цена 75 копеек. И кирпич, чтобы не отдавать ниже себестоимости, 6–9 месяцев «выдерживали» в новостройках, отдавая по бартеру за квадратные метры.

После 17 августа за неделю по ценам +10–15 % были проданы все квартиры завода. При этом застройщики предлагали поставщикам не самые ликвидные варианты. Говорить о росте рублевых цен на недвижимость во времена, когда официальная инфляция за 1998 год составила 84 %, а ключевая ставка ЦБ менялась от 40 до 150 %, бессмысленно. Поэтому привожу график изменения цены квадратного метра в долларах США.

После дефолта 1998 года долларовые цены на недвижимость восстановились за 5 лет, за исключением 2–3 месяцев паники не было какого-то бешеного спроса на недвижимость.

2008: вызвал массовое строительство «ущербных» квартир

Следующий кризис 2008 года проходил уже на фоне ценового пузыря. Средняя цена на новостройки превышала $2000, уже работали ипотека и закон об участии в долевом строительстве (ФЗ-214). Застройщики были уверены, что цены, как минимум, не упадут, а покупатели, что договор долевого участия, как минимум, гарантирует возврат вложенных средств.

Но в 2009 году цены рухнули, многие стройки были заморожены и появилось большое количество обманутых дольщиков.

В этой ситуации задача правительства предельно понятна — оживить первичный рынок. И в 2009 году бывший тогда губернатором Новосибирской области Виктор Толоконский утвердил известную «Губернаторскую программу». Власти стимулировали приобретение жилья на первичном рынке, выдавая всем покупателям субсидию в размере 300 тысяч рублей и погашая часть процентов по ипотеке. За 2009–2010 годы в строительную отрасль было привлечено около 10 млрд. рублей. Губернаторскую субсидию получили больше 5 тысяч дольщиков. Это увеличило спрос на 22–23 %.

Но у всякой медали есть и оборотная сторона, при покупке студии на окраине и большой квартиры в центре выдавалась одинаковая сумма. И часть застройщиков определяло цену квартиры по схеме: губернаторская субсидия + материнский капитал + 250–300 тысяч рублей. И кроме положительного эффекта эта программа простимулировала строительство «ущербных» квартир. И по итогам 2011 года доля 1-комнатных квартир и студий увеличилась с 47 до 62 %. Мы получили 800–900 квартирные дома, состоящие из студий площадью от 20 до 26 квадратных метров. Эта программа модернизировалась и до сих пор в городе есть дома, введённые 3–4 года назад, в которых стоят на продаже по 60–80 квартир под самоотделку. Но задача перенаправить деньги со вторичного рынка в рынок новостроек была выполнена.

2016: на рискованные активы ниже ставка по ипотеке

Следующим сложным периодом для строителей были 2015–2016 годы. После бешеного спроса конца 2014 года, в котором только за декабрь было заключено 13 тысяч договоров долевого участия (за весь 2017 год — 25,6 тысячи), застройщики в первом квартале 2015 года заложили 66 новых домов.

Но на фоне общих проблем страны спрос был кратковременный, а строительная отрасль инерционна, и стройку на середине не бросишь. В результате в 2015–2016 годах был кризис перепроизводства и сформировался ярко выраженный рынок покупателя. Для решения проблемы строительной отрасли государство учредило господдержку ипотеки, и ипотека встала с ног на голову. Под рискованный актив в виде котлована (застрахованного по 0,3 % в компании, не входящей в топ-300 страховщиков РФ) ипотечный процент был ниже, чем на вторичное жилье.

И покупатели пошли на первичный рынок. Пик кризиса перепроизводства пришёлся на первый квартал 2017 года: у застройщиков оставались непроданные квартиры в 137 домах, введённых в эксплуатацию.

Сначала у большей части, а потом и у всех страховщиков, работающих на строительном рынке, были отозваны лицензии, и обозначился переход на проектное финансирование и счета эскроу. Новый закон сработал как катализатор, и кривая роста проблемных домов стала выглядеть угрожающе.

В 2016 году в Новосибирске произошло смещение новостроек в сторону комфорт-класса. Если в 2015 году 60 % нового жилья было жильём класса эконом и даже эконом-минус, то в 2016 году жильё стали строить ближе к центру и более комфортное. Вторичное жилье тогда просело, потому что государство направило клиентов в новостройки. В итоге цены на новостройки у нас не упали, потому что жилье стали строить улучшенное, и девелоперы, даже те, кто не хотел, были вынуждены развернуться лицом к покупателям.

2020:

никто из застройщиков не кинется строить дешевое жилье

Сегодняшняя ситуация имеет от 2016 года два принципиальных отличия:

1. На рынке новостроек, скорее, дефицит, чем перепроизводство. В стройке продано 35,7 тысячи квартир.
   

2. В 2015–2016 годах застройщики рисковали деньгами дольщиков и собственной репутацией. Сегодня перед началом строительства они должны вложить 15 % собственных средств и потеряют их в случае провального проекта.

Кризис будет, и после выхода из самоизоляции рынок изменится, уже видны основные направления движения рынка. Есть уверенность, что никто из застройщиков не кинется строить дешевое жилье, в себестоимости строительства 15–30 % — валютная составляющая. Президент обозначил свою позицию по поддержке строительного комплекса. Снижение ипотечных процентов на новостройки, снижение кредитной нагрузки.

На время забудут про проблемные объекты, до 2021 года никаких неустоек и автоматическое продление разрешений на строительство. Поэтому тем, кто попал в долгострой, придётся молча ждать, а тем, кто не попал, советую не гнаться за дешевизной.

Как поведёт себя цена, зависит от монетарной политики государства. Но то, что на сегодня самый маленький пул квартир в продаже от надёжных застройщиков за последние 7 лет, не приведёт к резкому колебанию цен на недвижимость.