Дело на миллиард

В Новосибирске поставили новый рекорд стоимости коммерческой недвижимости: мэрия продала помещение цветочного магазина на пл. Калинина по 770 тыс. руб. за кв. м. Эта сделка «всколыхнула» рынок, признались эксперты, хотя вряд ли может повлиять на него или стать каким-то трендом. По просьбе корреспондента НГС.НЕДВИЖИМОСТЬ они вспомнили самые рекордные сделки с недвижимостью.

Сделка века

2 ноября на открытом аукционе мэрия продала одно из последних помещений, принадлежавших совхозу «Цветы Сибири». За 65 кв. м бывшего цветочного магазина на площади Калинина муниципалитету удалось выручить 50,05 млн руб.: в битве за ценные «квадраты» сошлись 20 участников, подняв цену на них в 4 раза.

Хотя еще год назад на площади Калинина продавалось помещение по 600 тыс. руб. за кв. м. «Я в городе знаю два объекта, где такую цену предлагали на продажу, но это цена предложения, сделок по таким ценам я не знаю. Самая высокая цена — это 450–470 тыс. руб. за кв. м, — рассказал эксперт. — Поэтому цена 770 тыс. руб. за кв. м — как гром среди ясного неба».

Сказать, кому сегодня можно сдать это помещение в аренду, чтобы «отбить» покупку, эксперт затруднился. Месячная ставка для этого должна превышать 6 тыс. руб. за кв. м, «ни один нормальный бизнес такие ставки не потянет». Хотя в то же время Александр Назаров выразил уверенность, что арендатор найдется быстро, за месяц-два, если еще не нашелся. По мнению директора по развитию компании «Елка Девелопмент» Игоря Рылова, достаточно высокую маржинальность имеют аптеки, пивные точки и ювелирные салоны. Руководитель брокеридж-агентства MDBroker Данил Прудников предположил, что помещение будет также интересно сотовому ритейлу — если поделить его пополам.

При этом эксперты подчеркнули, что два соседних помещения принадлежат тому же собственнику, зарегистрированному в Томской области предпринимателю Константину Сигитову, и весьма вероятно, что у него могут быть свои планы на новые квадратные метры. Высокий трафик площади Калинина, на уровне и даже выше посещаемости таких крупных ТРЦ, как «Аура» и «МЕГА», в любом случае позволит обеспечить им хороший доход.

«Это не Москва»

По словам Данила Прудникова, владельцы топовой коммерческой недвижимости продают ее редко, поэтому все лавры рекордных сделок последних лет принадлежат мэрии. Первым таким рекордом стала продажа углового помещения на Красном проспекте, 186. «Оно было продано, по-моему, за 3 тыс. долл. за кв. м — это одна из первых знаковых сделок, которая рынок всколыхнула», — вспоминает Александр Назаров.

В 2006 году новый рекорд был установлен при продаже магазина «Школьник» на углу Советской и Ленина: по 245 тыс. руб. за кв. м. «Это была нереальная стоимость, — комментирует Игорь Рылов. — Но я уже тогда понимал, что есть места, которые не важно сколько стоят. Этот "золотой" перекресток вечен».

Годом позднее игровой клуб Full House за 452 тыс. руб. за кв. м приобрел помещение парикмахерской «Мечта» на ул. Советская. «После этого многие собственники просто перестали продавать помещения, считая, что они продешевили, — рассказал Назаров. — Я в тот момент огромное количество звонков получал, у нас даже сделка из-за этого чуть не сорвалась». Знаковым в 2007 году оказалось и приобретение ГУМа: за него уже ставшие на тот момент владельцами ЦУМа Юрий Глазычев и Владимир Ефименко заплатили более 1,2 млрд руб., заложив при этом сам ЦУМ.

«Реальные сделки гораздо меньше: ты выставляешь объект на продажу, а тебе крутят у виска», — говорит Данил Прудников. По-настоящему крупные сделки между частными компаниями если и случаются, то чаще всего без лишнего шума.

На рынке ритейла крупной была проведенная сравнительно недавно, в 2013 году, продажа ТРЦ «Аура»: турецкая компания Renaissance Development продала ее группе «Росевродевелопмент» за 195,5 млн евро.

Памятной для рынка офисной недвижимости можно назвать, пожалуй, продажу Сбербанку бизнес-центра «РосЕвроПлаза» в 2010 году — сумма сделки составила 44 млн долл.

Самым крупным покупателем офисов стала компания «2ГИС»: в конце прошлого года компания за 1 млрд руб. приобрела в собственность 12 этажей бизнес-центра «Сан Сити». Других подобных сделок эксперты не вспомнили, подчеркнув, что компаний, подобных «2ГИС», в Новосибирске не так много — «это не Москва».

Золотая сотка

Осенью 2012 года беспрецедентной стала продажа с торгов имущества все того же совхоза «Цветы Сибири». Претендентами на него были ИСК «Русь» и компания «Краснообск. Монтажспецстрой» («КМС»), которые в ходе аукциона подняли стоимость лота со 128,6 млн до 495 млн руб. Сам же участок площадью 6,4 га обошелся победителю, ИСК «Русь», еще почти в 400 млн руб. «С точки зрения развития территории это рекорд. Ничего подобного "Цветам Сибири" не было», — отметил директор девелоперской компании «Система» Валентин Тиунов.

Дорогим он назвал и приобретение «КМС» 0,3 га в центре Новосибирска, на ул. Романова, — за небольшой участок компания в 2011 году заплатила 112,1 млн руб.

По мнению топ-менеджера ГК «Абажур» Антона Воровина, самой крупной за последнее время была покупка «Томским домостроительным комбинатом» (ТДСК) участка площадью 19 га в Затоне, однако достоверно узнать стоимость земли к моменту выхода материала не удалось.

Секретный объект

В сентябре несколько встряхнуло рынок объявление о продаже пентхауса в новом строящемся доме в тихом центре: квартиру площадью 392 кв. м с двумя террасами и высотой потолков 7,2 м в ЖК Montblanc предлагали за 101,2 млн руб. Как рассказала директор специализирующегося на элитной недвижимости агентства «БК Недвижимость» Олеся Бугрова, сейчас эта квартира снята с продажи.

Самой дорогой квартирой в практике Олеси Бугровой стала, по ее словам, квартира в центре Новосибирска площадью 320 кв. м — ее удалось продать за 120 млн руб. Самая дорогая загородная недвижимость — усадьба за 250 млн руб. со «стандартным качественным домом» площадью около 500 кв. м.

«Ни один из этих объектов официально не продавался», — подчеркнула специалист.

Еще в 2010–2012 годах средний чек на загородные усадьбы держался на уровне 35 млн руб., сегодня это лишь 15–25 млн руб., говорит руководитель направления загородной недвижимости АН «Квадротека» Игорь Зеленский. В свое время, вспомнил он, агентство проводило и стомиллионные сделки: примерно за столько до кризиса удалось продать богатую усадьбу площадью порядка 40 соток с большим домом и «отдыхо-развлекательным комплексом на тыс. кв. м».

В 2012 году агентство «Жилфонд» выставило на продажу усадьбу на 120 сотках земли с домом площадью 785 кв. м и озером. За роскошную жизнь собственник тогда запросил рекордные 250 млн руб. За такие же деньги в то же время продала свой шикарный дом в Калифорнии певица Аврил Лавин. Сделка с новосибирской усадьбой, рассказал директор «Жилфонда» Александр Чернокульский, так и не состоялась. По данным источника, пожелавшего остаться анонимным, продали роскошную усадьбу в итоге с дисконтом в 50 % — за 125 млн руб.

Лиза Пичугина
Фото Стаса Соколова (1), Татьяны Кривенко (2, 3), предоставлено АН «Жилфонд» (4)