ЖКХ-2015: чего ждать собственникам жилья

Текст онлайн-встречи:
Ива Аврорина:
Добрый день, уважаемые читатели, зрители и слушатели портала НГС! Сегодня у нас в гостях Артем Демченко, руководитель клуба «Управдом». Это общественная организация, которая представляет интересы собственников жилья.

Артем Демченко:
В основном это организация, которая объединяет тех, кто интересуется управлением многоквартирными домами.

Тема сегодняшней конференции сформулирована как «ЖКХ-2015. Чего ждать собственникам жилья». Давайте мы с этого и начнем, потом перейдем к вопросам. Вопросов много. Вопросы есть, которые часто встречаются, те, которые касаются капитального ремонта в первую очередь, которые касаются оплаты мест общего пользования в новых домах и есть совсем-совсем конкретные. Артем постарается на все ответить. Давайте начнем с основной темы — что, какие изменения в принципе ожидают сферу ЖКХ, ну и которые коснутся каждого из нас.

Да, сегодня у нас две горячие темы в сфере ЖКХ. Первая — это капитальный ремонт, который в Новосибирске всё никак не начнется по новой системе. Следующий год должен стать показательным, т.е. мы увидим все-таки что новая система из себя представляет — действительно это будет ремонт или все-таки это будут рассказы. И вторая тема — это рецензирование управляющих компаний. С 1 мая 2015 года у нас ни одна управляющая компания без разрешения специального, данного Госжилинспекцией, не сможет работать, т.е. она должна будет либо прекратить работу, либо все-таки получить это разрешение. Я называю этот момент Юрьевым днем. У собственников появляется легкая возможность сменить управляющую компанию, просто заявив в Госжилинспекцию о том, что они не хотят с этой компанией сотрудничать, принять такое решение на собрании. И тогда старая управляющая компания не получит лицензию на управление многоквартирным домом.

Артем, а сейчас разве такой возможности нет?

Сейчас возможность есть, но, как правило, всегда возникает какой-то спор, и процесс перехода затягивается на длительное время, на полгода-год, и не все управляющие компании готовы принимать новые дома с проблемами, зная о том, что придется судиться длительное время.

То есть с мая достаточно будет…

Не с мая, а до мая.

То есть прямо с нового года можно начинать заниматься сбором подписей, если людей не устраивает их компания?

Там схема такая. Все управляющие компании с января начинают подавать заявления и заявления будут на каждый конкретный дом. Лицензия будет выдаваться на каждый конкретный дом. Получив такое заявление, органы власти должны проинформировать владельцев квартир в доме, что управляющая компания такая-то заявила свое желание получить лицензию на управление вашим многоквартирным домом. И собственники жилья могут в течение месяца после получения этого уведомления, правда, пока непонятно, как они будут уведомлять…

Да, вот технология получения есть уже?

Нет, правительство должно разработать, до сих пор не разработало.

К маю как раз разработает.

Получив это уведомление, собственники в течение месяца собственники жилья могут заявить этот отказ, который будет оформлен решением собрания.

Это какое-то большинство должно быть? Там есть количество?

50% владельцев площадей должны прийти.

От каждой квартиры или как?

В доме, допустим, 3000 кв. м. Владельцы половины — 1500 кв. м — должны прийти на собрание и из них большинство проголосовать за смену управляющей компании.

То есть приоритетное право у тех, у кого площадь больше? Если у меня четырехкомнатная квартира, то у меня голос больше, вес больше, чем у тех, у кого комната или однокомнатная?

Да. Такой Юрьев день. Юрьевых пять месяцев ждут нас в этом году. Поэтому тут вопрос смены управляющей компании решится буквально за месяц. То есть лицензию не получит старая, а получит новая. Всё, и не надо будет судиться даже.

Это важная информация. А с капитальным ремонтом?

С капитальным ремонтом… должен был начаться в этом году. И у нас по планам много домов.

Сколько домов должно было у нас войти?

Я точно не скажу, но, по-моему, около 100 в городе Новосибирске, но фактически там они все в подвешенном состоянии. Только в области у нас началась программа ремонта по новой системе. Но вроде бы в области отремонтировали, надо, конечно, поехать посмотреть, как, но мы, наверное, услышим отзывы от жильцов. Скорее всего, ремонты, начавшиеся в октябре, закончатся где-нибудь в середине декабря. А новосибирцы увидят, как работает эта программа, наверное, полноценно только в следующем году.

А на 2015 год сколько домов должно войти в эту программу?

Там тоже надо смотреть. Там такая сложная материя — регионально-адресная программа капремонта, там невозможно посчитать именно количество домов, потому что на одном доме может быть зарезервировано несколько видов работ, и каждая идет под отдельным списком.

Ничего не поняла. Еще раз, Артем, объясните.

Ремонт крыши, ремонт электроснабжения, ремонт цоколя…

То есть это не идет единым?..

Идет каждой отдельной строчкой. Поэтому количество домов посчитать невозможно. Видов работ можно увидеть сколько.

Специально так делается?

Непонятно, для чего так делается, но сделано так.

То есть то, что дом, например, попал в программу капитального ремонта, это не значит, что будет капитальный ремонт целиком и полностью? Может, у него только крышу капитально отремонтируют?

Да, допустим, в 2015 году будет крыша, в 2018 году будет электричество, в 2025 году будет цоколь. И когда-нибудь еще будет фасад. Какие-то дома: несколько видов работ у них будут в один год, в других каждый вид работ — в разные, и это тоже вызывает у жителя вопросы. Почему? Потому что, живя в этом доме, они видят, что крышу нужно ремонтировать сейчас, а самый ближайший вид ремонта у них намечен — электропроводка.

Или цоколь. А кто вообще это решает? И могут ли каким-то образом собственники жилья повлиять на эти решения. Если дом уже попал в программу капремонта, могут ли собственники повлиять на решение, что будет ремонтироваться в первую очередь?

У нас, во-первых, все дома попали в программу капремонта, за исключением только тех, которые были введены в этом году, которые попадут в актуализацию программы только в следующем году. Ежегодно программа должна актуализироваться, ну и теоретически в Жилищном кодексе есть право собственников жилья повлиять на это, приняв решение соответствующее на собрании и передав это решение в министерство строительства и ЖКХ или министерство ЖКХ (по-моему, сейчас разделилось).

Да, министерство ЖКХ.

И энергетики. И министерство, увидев это решение, теоретически должно внести изменения в эту региональную адресную программы. А такие изменения у нас предусмотрены ежегодно. То есть до сентября нужно. Теорию рассказываю потому, что на практике как это реализуется — непонятно. Мы только вошли в систему. То есть до сентября надо принять решение, потом им передать, и соответственно сентябрь они актуализируют программу, в октябре публикуют изменения. Так в теории. А как на практике…

Как раз у нас был вопрос — Наталья спрашивает:
«Подскажите, пожалуйста, какие новостройки попадают в программу капитального ремонта?».
То есть все, кроме тех, которые были сданы в этом году?

Новостройки все попадают в программу капитального ремонта. Вопрос только в том, когда они туда попадут.

То есть попасть в программу — это не значит, что в ближайшее время этот ремонт в вашем доме будет?

Ежегодно обновляется эта адресная программа. Она рассчитана на 25 лет. Все новые дома туда рано или поздно попадут. Я думаю, что те дома, которые будут сданы в декабре, во второй половине этого года, попадут в следующем году. Как только опубликованы изменения вот этой региональной адресной программы, появились даты ремонта этого дома, которые, к сожалению, будут отложены, я предполагаю, на самые последние дома, на 203... какой-то год... Программа на 25 лет.

Какая-то очередность есть прописанная? То есть в первую очередь, например, ремонтируются дома такого-то года?

Принцип такой. Во-первых, у нас мониторинг жилищного фонда не велся, и как составили программу, толком никто сказать не может.

Как не велся?

Так не велся. Только сейчас вышло постановление. И в каком состоянии каждый дом — у нас органы власти до сих пор не знают.

Это только в нашем регионе?

Это везде.

Это по всей стране? То есть приняли программу капремонта, при этом неизвестно, какой дом в каком состоянии и это всё как-то по ветру определяется, что ли?

Ну, честно будем говорить, что случайным образом. По дате постройки и по каким-то тем документам, которые были у них, составлена эта программа. Ну и новостройкам рассчитывать не на что. Они в любом случае попадут в конец программы. Первый дом, по-моему, был 1900 года на Тополевой, 1 или Тополевой, 3.

Который в программе?

Да. Он теоретически в этом году должен был быть отремонтирован. Боюсь, что только в следующем году.

А его начали ремонтировать?

По-моему, нет. Вот. У нас просто принят, помимо этой основной программы, еще краткосрочный план на 3 года, и там корректируются все эти даты ремонта, и по всем домам, которые должны были по Новосибирску пройти в 2014 году, в этом краткосрочном плане сроки сдвинуты. Что начало вроде как в 2014, конец может быть и в 2015 году. В общем, сейчас программа, честно в этом признаемся, составлена абы как. Вот, что было, то и сделали. Как-то так вот распределили. У нас постановлением правительства принято решение о проведении мониторинга состояния жилого фонда, и ежегодно Госжилинспекция до марта — правда, я не знаю, как они успеют, — должна пройти каждый дом и посмотреть фактическое состояние. Видимо, потом уже будет откорректирована эта программа, более приближена к реальности.

А на следующий, на 2015 год запланированы уже дома, которые будут ремонтироваться?

Уже запланированы до 2032 года.

То есть уже без обследования расписано до 1932 года, а теперь будут мониторить и, возможно, что-то где-то изменится, но не факт?

Но опять же собственники жилья у нас вправе принимать решение о том, чтобы у них раньше прошел ремонт, только вопрос в одном — где взять денег.

Задает вопрос Елена:
«Известно ли Вам о каких-либо шагах, принятых в нашем регионе, направленных на развитие кредитования ТСЖ для целей капитального ремонта? Как реализуется идея по созданию специальных агентств для предоставления гарантий/поручительств по кредитам? Другими словами, как на практике возможно реализовать право ТСЖ на привлечение кредитных средств на цели кап. ремонта с последующей выплатой обязательств по такому кредиту со специального счета?».

Министерство строительства уже России, федеральное, говорит о том, что будут все-таки такие кредиты даваться. Я даже знаю один банк, не знаю, можно его называть...

В Новосибирске?

Он в том числе действует в Новосибирске.

Какой это банк?

Банк Москвы. Который вроде как разработал программу кредитования.

Она уже действует?

Я задавал вопрос в Банк Москвы, но пока ответа не получил. Все-таки — какие условия, потому что это важно понимать, на каких условиях они готовы кредитовать. До сих пор с кредитами для ТСЖ были проблемы. Почему? Потому что по нормативным документам банка России любой документ должен выдаваться под залог какой-то, а у ТСЖ...

Есть дом. Они не могут свой дом заложить?

Нет, у дома есть собственники, а у ТСЖ ничего нету, кроме лопаты, метлы, может быть, компьютера у кого-то там, может быть, еще какой-то техники в лучшем случае. Поэтому, когда мы говорили о том, что давайте кредиты, нам банки говорили: а что вы заложите? О возможности выдачи кредитов шла речь, только если каждый собственник обратится в банк, получит какой-то кредит лично на себя. А все вместе получить не могут. Вроде как там что-то поменялось, но ответа пока нет. Но работа ведется.

Вопрос еще, связанный с кредитованием. Ставки по кредитам такого плана, для ТСЖ, государство планирует как-то ограничивать? Вводить какую-то регуляцию.

Очевидно, я надеюсь, что планируют, но пока я не знаю параметров вот этого предложения единственного банка, который готов на это пойти. Говорить пока не о чем. Ну и программа-то толком, собственно, не началась.

Следующий вопрос от нашего читателя:
«Как решается вопрос с отменой комиссии за платежи по капремонту? Думаю, что если наша власть пригрозит Альфа-Банку, что его уберут из уполномоченных банков, то банк сам быстренько отменит комиссию.
P.S. Знаю, что Альфа напрямую комиссию не берет. Они берут плату за обслуживание счёта, оплата с которого является единственным способом платежа за капремонт».

Да, острая такая проблема, которая вызвала просто массу недовольств, когда люди пришли платить за капремонт, а им говорят, что вы, пожалуйста, 250 руб. на капремонт и еще 59 руб., я говорю сейчас про Альфа Банк. Ну, некоторые решили чуть поменьше брать или побольше. Минимальная комиссия — 1%, это если умеешь пользоваться банкоматом и системой онлайн.

То есть без комиссии в принципе невозможно заплатить?

Без комиссии можно оплатить, но там, по-моему, 2 или 3 адреса в Новосибирске, где это можно. Я знаю, Запсибкомбанк принимает без комиссии. Еще какой-то банк. Все остальное с комиссией.

Как этот вопрос вообще решается?

Я могу сказать, что плачу без комиссии, но я плачу через интернет-банк маленький.

Вообще в принципе каким-то образом с этим борются — не борются?

Ну, вот говорят, что, если Альфа Банку пригрозить, а он оказался одним из самых бессовестных, потому что у него была вот эта даже не комиссия, а они сказали так, что без комиссии нашим клиентам, а всем остальным нужно купить минимальный пакет услуг. Внимание! Прийти в банк с 9 до 11 — только в это время будет оформляться этот минимальный пакет услуг, потом еще изучить, как работает их терминал самообслуживания, закинуть туда денег на этот счет из терминала, потом через терминал перевести.

Это квест целый получается…

Да, каким образом этот банк смог получить этот общий счет, копилку регионального капремонта, куда платят 90 домов, странно. Вопрос решается каким образом? Альфа-Банк, очевидно, не смог принять меры по приему платежей. Не знаю, по каким причинам, мы с разными специалистами банковской сферы обсуждали этот вопрос. Теоретически Альфа-Банк… в кассах у них никогда не принимали те же [оплаты услуг] ЖКХ — не нужно им это было. Это уже их дело, да. Но через банкоматы, через терминалы эти они могли принять легко, как мне говорили специалисты, организовать прям платежи. Но не захотел Альфа-Банк этим заниматься. 1 ноября объявлен конкурс, вчера он завершился, но результатов еще нет — какой банк будет обслуживать.

И он будет без комиссии обслуживать?

Там в условиях конкурса уже появилась фраза, что будет без комиссии. Конкурс прошел вчера, я сегодня зашел, посмотрел — пока не опубликовано. Скоро узнаем.

Вопрос от Татьяны:
«За капремонт оплачено за 4 месяца (так называемый общий котел). Приходят долговые письма, как разыскать свои деньги?».

Рассказываю свою историю, я точно так же…

Артем, вы расскажите, как эксперт.

Я рассказываю как эксперт свою историю. У нас региональный оператор. У меня личное ощущение, что там люди сидят, которые не понимают, что они делают. Они разослали квитанции, по которым нужно было оплатить, и не указали, что нужно указывать, за что мы платим. Вот я первый взнос на капремонт со своего счета в банке сделал с пометкой «За капремонт». С удивлением на следующий месяц получил квитанцию, в которой было указано, что я, оказывается, не заплатил. И только через 3 месяца региональный оператор, когда ему уже указали эти ошибки, соизволил наконец-то внести эти идентификационные сведения в свои квитанции, которые он присылал, по которым можно сразу разнести платеж, куда положено.

Я правильно понимаю, что все могут получить эту бумажку долговую, потому что за 3 месяца вообще непонятно, куда ушли деньги?

Нет, они ушли понятно куда, но они не зачислены на лицевой счет конкретного гражданина.

Каким образом добиться человеку... я понимаю, что любого это может коснуться…

Абсолютно. У меня было потеряно два платежа. Только идти к региональному оператору.

Где он находится?

Он находится на Кирова, 29, 5-й этаж. Показывать, когда у вас был платеж, документы, какие есть, и они будут разыскивать платеж, вручную привязывать его к вашему лицевому счету. То есть кого набрали, простите, работать в региональные операторы и каким образом, простите, эти люди будут заниматься ремонтом — у меня сейчас большой вопрос.

Иван спрашивает:
«Как собираетесь реализовать программу по капремонту жилья, ведь с такими тарифами она обречена на провал. Или это очередной раз собрать и обанкротить фонд? Можете предоставить экономическую модель?».

Я экономическую модель представляю и представляю, что, наверное, года на три пирамиды хватит.

Это вы ответственно заявляете, как эксперт?

Ну, если у нас 50 % был дефицит, изначально об этом говорили при тарифе 7,10, а потом тариф снизили до 5,60. У меня вопрос сразу — откуда мы будем доплачивать, если мы тем более знаем, что у нас в стране кризис начинается и проблемы с бюджетом в Новосибирской области очень большие. Если денег не найдут в бюджете, то этот фонд капремонта либо будет снижать объем ремонта и переносить на более позднее, либо будет работать, пока хватит денег, потом у него резко не хватит денег. Почему у него пока хватит денег — потому что сейчас будут ремонтироваться самые старые дома, а новостройки, которые имеют максимальный взнос туда, в фонд, пока будут платить. И на маленьких домах все-таки сумма ремонта будет поменьше. Как будет подходить срок ремонта более больших домов, начнется нехватка денег.

Наш зритель под ником «дед анатолий» пишет:
«Всем жителям Октябрьского района Новосибирска рассылают УВЕДОМЛЕНИЕ на «взнос капитальный ремонт», получатель «фонд модернизации ЖКХ». В Уведомлении есть телефон, часы работы.
Нет обязательных атрибутов платежного документа: подпись, печать. Я обратился с таким вопросом Государственную жилищную инспекцию НСО с таким вопросом. При этом заострил вопрос о мошенничестве по этому вопросу, таких уведомлений, как присылаемые, может разослать кто угодно и сколько угодно, так как нет печати и подписи руководителя. Я спросил, есть ли правила оформления этого документа? Они написали, если сомневаешься в владельце счета, посмотри его сайт, или сходи на прием к ним «В случае выявления факта мошенничества, рекомендую обратиться в правоохранительные органы». Подпись: Л.Г. Коновалов.
Вот такие пироги! Может быть, ВАША организация внесет ясность в этот вопрос?».

Непонятно на самом деле, откуда появилось мнение, что там должна быть подпись и печать. Например, нам счета за телефон приходят, там тоже нет подписи и печати. Откуда это взялось, непонятно, потому что там лицевых счетов миллионы и на каждом расписаться — это слишком. Поэтому действительно, если есть сомнения в том, не подделка ли это, на тот ли счет нужно платить, нужно зайти на сайт регионального оператора, у них есть таблица для всех домов, которые открыли свои специальные счета, где можно посмотреть, в каком банке этот расчет для дома, но это опять же для тех домов, которые проголосовали за открытие своего собственного счета. Для тех домов, которые не выбрали такой способ накопления и платят в общую копилку, мы уже знаем, что это Альфа-Банк.

То есть с дополнительными...

А с января уже может какой-то другой банк.

Мы будем ждать информацию, просто к расшифровке текста добавим потом информацию, кто выиграл конкурс. И еще раз я вас, Артем, попрошу повторить, потому что на самом деле вопросов от людей, которые ежемесячно делают взносы в фонд модернизации жилья, потом получают бумажки с долгом, адрес еще раз скажите, куда нужно пойти.

Ул. Кирова, 29, бизнес-центр «Новониколаевский», 5-й этаж.

Соответственно люди идут туда и вручную, с подтверждающими...

И там стоят в очереди.

Большая очередь?

Очень.

Если это может коснуться каждого жителя города...

И там вручную специалисты начнут разыскивать платеж и перепрошивать, привязывать к лицевому счету этого конкретного гражданина. У меня вообще получилась такая ситуация, что мой платеж ушел даже на другой дом.

Любовь задает вопрос:
«Ремонт крыши — должна ли управляющая компания ремонтировать кровлю, оплачивая ремонт из статьи «Содержание жилья», или собственники должны производить ремонт за свой счет?».

У нас и содержание жилья, и ремонт давно уже возложены на собственников жилья. Тут вопрос только один — заложили вы в содержание жилья ремонт кровли или нет. Если не заложили, там только устранение протечек, там управляющая компания занимается только устранением протечек.

Это всё договор с управляющей компанией?

Да, это договор с управляющей компанией.

Вообще, насколько я понимаю, очень много есть реальных возможностей у жильцов, которыми они могут воспользоваться. Или нет?

В этом договоре нужно прописывать всё. Как правило, мы просто об этом не думаем и даже не подписываем ничего, не имеем никаких документов. И вообще в итоге не понимаем, за что мы платим. Когда есть договор, есть перечень работ и услуг, которые приняты домом, тогда можно спрашивать. Вот ремонт кровли у нас заложен, деньги выделены, жильцами оплачивается, соответственно должен быть ремонт. Вот сегодня я смотрел у моих родителей — управляющая компания прислала предложение в выборе работ, и там тариф получился на 167 руб. с квадратного метра. Но они там написали всё, что считают нужным сделать. Дальше жители должны посмотреть, на что у них хватит денег, какие работы они выберут, какие не выберут, где-то периодичность уменьшат, где-то увеличат, соответственно проголосуют на собрании.

То есть достаточно серьезная работа, от которой потом зависит жизнь всего дома…

А у нас ведь как сразу: ох, 167 рублей прислали, вот гады-то. Ну так они же написали всё, что считают нужным делать, а мы же можем и не согласиться с ними.

Яна просит уточнить:
«В последнее время стали приходить в почтовый ящик какие-то уведомления в конверте о том, что надо заплатить за капитальный ремонт. Но и раньше в списке счетов коммунальных услуг была графа «Капитальный ремонт», и из общего списка она также никуда не исчезла.
Не могли бы вы рассказать, что будут делать за эти деньги, и насколько законно взимать за капитальный ремонт дважды?».
То есть два раза взимание за одно и то же. И куда делись те деньги, которые были за капитальный ремонт в течение многих лет?

Собственников жилья никто не ограничивал проводить капитальный ремонт и раньше.

Куда те деньги шли? Они до сих пор остались строчкой?

У кого как. Мы в доме на Геодезической, 3, где я живу, принимали решение о проведении капитального ремонта. У нас была целевая строчка точно такая же до января прошлого года. Потом мы ее убрали. Мы знали о том, что вводится эта система, поэтому нет смысла дальше собирать отдельно, но никто не запрещает и сейчас эту строчку иметь.

Куда эти деньги идут?

Если в доме ТСЖ, они идут на счет ТСЖ, целевым образом тратятся на те работы, которые утверждены собранием. Если был договор с УК, как у нас, о том, что мы эти деньги направляем на ремонт отмостки, который мы выполнили в этом году, тогда их УК должна потратить. По старой схеме.

Соответственно, оставлять эту строчку или нет — это выбор собственников и УК.

Могло быть решение собрания в этом доме конкретном, что они еще, зная, что новая система не заработает, что-то хотят отремонтировать, и они на это заложили платеж и делают взносы. Соответственно, вот туда и должны пойти, на цели этого платежа, которые на собрании были утверждены.

Светлана пишет:
«По адресу ул. Народная, 28 собственники на собрании решили сменить управляющую компанию «Регион» на «Доверие». С января 2014 года жильцы оплачивают услуги в «Доверие», а «Регион» выставляет долг, например у нас он около 10 тыс. руб. Идет война этих двух компаний уже в течение года. Суд нашел нарушения в оформлении решения собственников и может признать неправомерным данное решение. В этой ситуации страдают простые люди, большинство из них пенсионеры. Если победит в этой войне «Регион» собственникам придется оплатить услуги с января 2014 года и «Региону»? С ноября мы перестали платить в «Доверие» до принятия решения областным судом (как Вы советовали ранее), но как быть уже с оплаченными деньгами «Доверию»?».

Я уже говорил, что просто так у нас процесс смены УК не происходил до сих пор потому, что каждая компания пытается за собой сохранить этот жилой фонд. Но вот в этой ситуации конкретно я уже жителям этого дома говорил: не платить за жилищные услуги вообще до тех пор, пока не будет принято решение судом.

А с теми деньгами, которые уже перечислены?

С теми деньгами, которые перечислены, после решения суда нужно будет обратиться. Ну если вы платили не туда, а оказалось, что нужно платить в другое место, нужно обратиться туда, куда вы заплатили, и попросить вернуть эти деньги или перечислить их на счет другой компании потому что для этой компании будет незаконное обогащение. И дальше уже решать вопрос по порядку. Добровольно она это сделает или в судебном порядке. За коммунальные услуги у нас, насколько я знаю, на Народной, 28, можно заплатить напрямую поставщику. Там долг можно не копить. А с жилищными услугами — содержание, ремонт жилья — можно пока повременить до решения суда.

Вопрос от Светланы:
«Подскажите, пожалуйста, как разрешить данный вопрос. В квартире холодные батареи. Сделала заявку в ЖЭУ, сказали — надо промывать стояки. Для этого надо договориться с соседями выше по этажу. Соседи категорически отказываются пускать к себе в квартиру под разными предлогами. Как найти на них управу?».

Интересный вопрос. Видимо, у соседей тепло.

Это на самом деле ситуация распространенная. Я знаю историю, когда, например, у соседей унитаз течет постоянно, они не пускают никого. Вообще каким-то образом на недобросовестных соседей можно воздействовать?

Начнем с того, что все-таки проблема с низкой температурой — это не проблема конкретного жителя, а проблема управляющей организации. Договариваться с соседями должна все-таки она. У нас минимум, который сегодня должен быть, — это 20 градусов в помещении при условии окон, дверей и использовании отопительных приборов, предусмотренных проектом здания. Если эти требования соблюдены и 20 градусов нету, а меньше 20, то мы можем обращаться в управляющую организацию с заявлением о том, что нам предоставляется услуга ненадлежащего качества.

И не оплачивать?

В том числе не оплачивать в полном объеме, пока не устранят неполадки. Жить в холоде не очень приятно, сразу скажем, поэтому дальше управляющая компания должна принять какие-то действия. Если они не могут попасть в квартиру, значит, она должна заявить в суд, просить суд обязать собственников жилья пустить их в квартиру. Дела могут рассматриваться быстрее по заявлению. И с судебными приставами, значит, туда попадать, договариваться. Как правило, когда речь о суде заходит…

То есть это должна делать управляющая организация, на нее нужно давить?

Да.

И жильцы имеют право не оплачивать?

Там будет перерасчет, в зависимости от температуры — вот как они заявление подали до момента устранения, которые сами жильцы должны подтвердить, что да, действительно, у нас там температура повысилась до 20 градусов минимум, вот с этого момента до этого будет уменьшена плата.

Много вопросов по поводу начисления платы на ОДН, например, человек под ником «правильный» пишет:
«В подвале УК организовало общежитие дворников, поставили счетчики, УК письменно обещает отнимать израсходованные ресурсы от показаний общедомовых и самостоятельно платить в ресурсоснабжающие организации. Есть сомнения по этому поводу, ведь в подвал никто лицевой счет для оплаты не откроет, да и как проконтролировать, что в наш карман не залезают?»
и вопрос от Марии:
«Подскажите, в квартире никто не прописан, счетчики не стоят, проживают квартиранты, в управляющую компанию сообщали, но они так и не выставляют владельцам оплату за воду. Соответственно, жители дома оплачивают это как ОДН. Как нам быть?».

ОДН — это у нас больная тема в течение многих лет. Потому что не очень понятно владельцам квартир. Все понимают, что такое ОДН — общедомовые нужды, но просто название общедомовые нужды называется не общедомовые нужды. То, что нам пишут в строчку ОДН, фактически — это то, что потерялось от стены дома до нашей квартиры, например при аварии, т.е. это потери. И то, что украли наши соседи. А назвали это ОДН красиво и пишут нам в строчках.

Это не оплата того, что у нас в подъезде тепло, например? Свет горит?

В том числе и это, но помимо того, что у нас свет горит в подъезде, это еще те потери, которые произошли от стены нашего дома до нашей квартиры, и то, что украли наши соседи, которые в обход счетчика поставили себе перемычку. Это тоже все попадает в ОДН.

Например, те, кто делают общежитие дворников в подвале и т.д. То есть это фактически распределяются какие-то недоплаты...

Не недоплаты, а именно то, что своровано.

То есть вы на формулировке «своровано» настаиваете?

И потери, например, от того, что управляющая компания вовремя не устранила утечку трубы в подвале. Это тоже ОДН. И сегодня у нас сложилась такая интересная картина, что управляющая компания не заинтересована ни быстрее устранить эту утечку, ни найти того, кто ворует. Потому что они все равно просто раскидывают это на всех жильцов. А ни копейки с этих денег опять же управляющая компания не получает, а все деньги идут поставщикам услуг — «Горводоканалу», электросетям, «Сибэко». Управляющая компания в этом никак не заинтересована. Ни искать воров, ни устранять утечки быстрее, чтобы меньше утекло. Вот я поэтому и ратую все время, чтобы вообще отменили ОДН и все-таки рассчитывали жителей по их квартирным показаниям, а управляющим компаниям были даны вот эти сбытовые добавки, за счет которых они будут все вот эти свои утечки компенсировать.

А каким-то образом можно на это в принципе повлиять? Письмо коллективное, например…

Мы хотели бы, предлагали. Но это решается на федеральном уровне. И принято на самом деле несколько иное решение сегодня, которое обсуждается. И окончательно будет утверждаться. По крайней мере говорилось об одном, что жители будут голосовать, то есть ОДН переводится в тариф на жилье, на содержание жилья, и жители будут утверждать этот объем, который они согласны оплатить. Решение такое смешное.

Еще раз.

Мы согласны управляющей компании компенсировать 600 кубометров воды в год. Это прописывается в договоре. А все, что свыше 600 кубометров, если вдруг управляющая компания допустит утечки или то, что это своруют жители, которые живут без счетчиков, должна она сама каким-то образом компенсировать. Здесь вопрос опять же договорных отношений и возникнет он сразу же, когда жители придут в управляющую компанию за заключением договора, УК, естественно, что сделает — пропишет в договоре, что жителям обязана компенсировать весь объем. У нас в прошлом году по постановлению правительства начисления на ОДН были ограничены нормативами, которые рассчитываются. То есть выше норматива управляющая компания не может начислить, но в правилах была приписка — в случаях, если иное решение не принято на собрании собственников жилья. Но мы увидели, что управляющие компании выдавали собственникам жилья вместе с тарифами решения, в котором была строчка, что оплачивать ОДН в полном объеме. А потом, когда жильцы узнали — у нас же все не хотят думать о своей квартире, что этим все-таки надо заниматься вообще-то, — когда жители узнали, управляющие компании им: пожалуйста, вот ваше решение, вы готовы платить в полном объеме, платите.

Управляющая компания может быть не виновата в том, что теплосети не дают давления?

Управляющая компания не может быть не виновата, она должна давить на теплосети потому что сами жители не смогут.

То есть это все равно проблема управляющей компании?

Здесь, наверное, нужно сообща действовать и жителям, и управляющей компании, и, простите за грубое слово, долбить всем по головам, в том числе и жителям нужно долбить теплосети.

И управляющую компанию, и теплосети?

Да, идти в Горжилинспекцию, и в министерство энергетики и ЖКХ. В прошлом году, вы помните эту историю с авариями, или в позапрошлом году, — ТЭЦ-4. Никто не знает, что помимо этого и ТЭЦ-2, и ТЭЦ-3 тоже у нас там сюрпризы выдавали той холодной зимой. Но конкретно вот у меня такая же была история в доме, когда просто не было параметров. И я все прелести общения с теплосетями познал на себе. Мы говорим, что у нас нет температуры, они не приходят. Потом они там что-то покрутят на следующий день, добавят нам, убавят в других домах. У нас есть, они приходят, фиксируют, что у нас все хорошо. Но после этого я дошел до министра Вершинина, который тогда возглавлял это объединенное министерство, и мне все-таки пересчитали за 10 дней, когда не было учета. Приборы учета стоят в подвале, они фиксируют, какая подавалась температура теплоносителя. Есть температурный график. При 18 градусах, на подаче должно быть, например, 100, обратки — 70. Если 100 не было, значит, всё, платите. Только настойчивость. И совместно нужно уметь выступать.

Андрей пишет:
«У нас девятиэтажный панельный дом, ТСЖ. Летом с улицы ремонтировали межпанельный шов. Сейчас по всей высоте с этого угла сквозит холодный воздух. Хотя в комнате +19…+20, но всё же в комнате находиться не комфортно... Председатель говорит температура соблюдается, значит, всё в норме. Но мы в этой комнате всегда одетые ходим, угол ледяной и сифонит... Что нам делать???».

Значит, все-таки договариваться с председателем. Помимо председателя есть же еще правление.

То есть председатель — это не истина в последней инстанции?

Если отремонтировали неудачно. Вплоть до того, что экспертизу проводить — удачно или неудачно.

Какие-то параметры есть, которые, например, силу ветра из угла могут контролировать?

На бытовом уровне мы можем понимать, но все-таки если есть какой-то спор, должны оценивать специалисты. Если есть какой-то конфликт между ТСЖ и конкретным жильцом, и он не решается — я пришел и говорю, а меня не слушают, — мы вызываем специалистов, платим им деньги, они делают какое-то заключение, дальше с этим заключением уже решаем вопрос в претензионном порядке либо в судебном.

Вопрос от Татьяны:
«В нашей УК (УЖК Кировского района) подделали протокол общего собрания собственников, в результате чего повысился тариф на оплату услуг по содержанию жилья. Как его признать недействительным?».

Через суд нужно обратиться, подтвердить, что собрания не было, уведомления не было, что нарушены все процедуры. И чем больше жильцов заявят, тем больше шансов, что это решение отменят. У нас, кстати, очень много прецедентов, полным полно.

С другой стороны, у нас права прецедентного нету.

У нас, если смотреть решения, они же публикуются по закону на сайте, то легко найти подобные решения, когда признаются протоколы недействительными, то, что собрания не было. Вопрос ведь все-таки не такой простой потому что могут жители не знать, что собрание было. Нужно с соседями поговорить. Лучше найти единомышленников, не от одного собственника подать заявление — от нескольких, чтобы это выглядело весомее для суда. И в течение полугода с момента, когда мы узнали, что было такое собрание, у любого собственника есть право его оспорить. А полгода прошло — суды уже принимают решение, что нет, извини.

И еще один вопрос от Татьяны:
«Входит ли вывоз ТБО в содержание жилья? Мы платим отдельной строкой с кв.м. Правильно ли это?».

Вот эта история с квадратными метрами, мусором и лифтами, судя по всему, накала тоже не снижает до сих пор. Да, правильно, с квадратного метра, потому что содержание жилья мы платим с квадратного метра. Это, может быть, житейской логике не поддается — вроде как мусорит человек, да, а не квадратные метры, но вот у нас оплата услуг по содержанию жилья, она законодательством предусмотрена вот так. И как это написано в квитанции, по большому счету это неважно. Может быть отдельной строчкой, может быть в содержании жилья. Тут нет какого-то единообразия потому что это договорные отношения. Вот мы договорились так. УК почему, как правило, выносит их отдельной строчкой? Потому что им это удобно. Сами они эту услугу не предоставляют, а, как правило, заключают услугу со специализированными организациями потому что у нас на вывоз и утилизацию нужны специальные лицензии. И оплата соответственно идет не управляющей компании, а вот этой организации. Поэтому им удобно показать это отдельной строчкой, чтобы видеть, что это деньги-то не их. Некоторые вносят в общую сумму.

Задает вопрос Наталья:
«В подъезде дома опубликовано объявление, часть текста цитирую: «…по инициативе собственников кв. № *** было произведено энергетическое обследование чердачного помещения дома и оно оценено как неработоспособное и обязательное к ремонту… Если мы откажемся от обязательных работ по утеплению, то нам будет предъявлен штраф и деньги на его уплату будут сниматься с дома без нашего согласия…». Далее по тексту, жильцам дома предлагают обсудить возникшую ситуацию и ежемесячно оплачивать в течение трех лет (2015–2017 гг.) по 5 руб. 50 коп за квадратный метр от площади квартиры. Документов, подтверждающих факт проверки помещения и обнаружения неисправностей, подлежащих ремонту, опубликовано не было.
За содержание жилья оплата производится в управляющую компанию. За капитальный ремонт — региональному оператору.
Правомерна ли организация, таким образом, сбора дополнительных средств на ремонт с собственников? О каких штрафах в данном случае может идти речь?».

Про штрафы, наверное, маленько подсочинили. Я про штрафы для собственников жилья пока ничего не знаю. У нас собственники жилья обязанность имеют содержать свое жилье надлежащим образом, а вот штрафы для них никто еще до сих пор не придумал. И получается, что у нас ответственности-то никакой по большому счету.

Похоже, вас это несколько огорчает.

Меня это несколько огорчает. Потому что нужно все-таки каждому жильцу понимать, что дом его, а ни чей-то, и дядя Вася забесплатно чердак не починит. То есть управляющая компания, если вы не заложили в содержание жилья ремонт чердака, этим заниматься не будет. Но на нее, скорее всего, наложат штраф.

На управляющую компанию?

Именно на управляющую компанию.

То есть не на дом, не на жильцов, а штраф будет на управляющую компанию.

Но она его заплатит из каких средств? У нас управляющие компании живут за счет средств, которые мы вносим туда, поэтому наказываем мы сами себя, по большому счету.

То есть штраф все-таки будет, но он будет не жильцам…

Ну, скорее всего, будет.

А он будет управляющей компании, которая его вытащит из денег, которые вы сдаете на капремонт, на содержание.

Здесь какой вариант. Мысль-то в объявлении все-таки правильная. Нужно сначала обсудить.

Нужно, наверное, сначала потребовать документы?

Требовать не нужно, нужно прийти, ознакомиться.

Хорошо, спросить.

Я думаю, что их дадут при первом же вопросе, потому что в этом заинтересованы в первую очередь управляющие компании, которые не хотят получить штраф. Но подход у разных управляющих компаний здесь разный. Здесь предлагают обсудить — уже хорошо. Другая управляющая компания, узнав про штраф, взялась бы выполнять за свой счет и выставила в счета.

А имеет право управляющая компания так сделать?

Тут тоже спорный вопрос. Закон так написан, что одни считают, что не имеют, другие — что имеют. По факту это делается, а дальше с каждым. Большинство платит, так скажем.

Юрий спрашивает:
«В последнее время из СМИ известна статистика роста неплатежей от собственников недвижимости. Я член правления ТСЖ «Нижегородское». У нас долг по коммунальным платежам 1 млн руб. Подскажите, как законно бороться с должниками, кроме судов, т.к. это долго и зачастую неэффективно?».

Да, часто неэффективно. Проявить творческий подход.

Например?

У нас есть в первую очередь отключить электричество. ТСЖ может отключить электричество у неплательщика. Интересный и очень действенный способ — ограничить канализирование. То есть на крышу специалисты со специальным устройством заходят, с камерой, опускают в эту фановую трубу устройство, которое в конкретную квартиру вставляет затычку.

Это законные меры?

Законные. Соответственно, если человек не платит, он не сможет, простите, никак избавиться от того, что попадает в туалет. Будет выливаться обратно. У нас есть прецедент. У меня соседний дом, тоже новостройка, там тоже были проблемы со сбором, приглашали на их дом такую компанию, которая этим занимается. Журналисты снимали это всё. Как только вышел сюжет, резко возросла платежеспособность этих людей, которые не платили. Им вывесили тоже объявление.

Иван пишет:
«В нашем доме отремонтировали крышу после того, как нашу УК обязала это сделать ГЖИ. и теперь нас, жильцов, обязали оплатить этот ремонт, и первая сумма должна быть единовременной — и неподъемной для большинства жильцов, 7000 руб. Это законно? Нас-то не спросили!».

Насколько это законно, нужно решать в суде.

А какие-то есть вообще нормативы?

Нормативов нет. Есть норма.

За свой счет ТСЖ отремонтировало крышу и говорит: «А ну-ка, заплатите всё быстро нам за один месяц?».

В законе есть норма, что у нас собственники жилья обязаны надлежащим образом содержать свое имущество. Но нужно отремонтировать кровлю, а жильцы не хотят платить. Ну не хотят платить. Я уже сказал, что проблема…

Бывают ситуации, когда их и не спрашивают.

Проблема эта будет для управляющей компании в первую очередь потому что ей грозит штраф.

Понятно, но вот на то, на сколько этот платеж растягивается, какие могут быть единовременные…

Мы с вами в прошлом вопросе читали, что предложили жителям растянуть на 3 года, по 50,50 вполне подъемно оплатить. Если жильцы все-таки обсудят эту проблему, может быть удастся договориться с управляющей компанией на 5 лет растянуть и платить там по 2 руб..

То есть никаких законодательных актов, которые бы это регулировали, нет, управляющая компания может провести за свой счет ремонт, который она считает необходимым, и потребовать с жильцов это все оплатить в течение месяца?

Пока просто нет судебной практики, законодательство размыто. Судебная практика ведь будет складываться с каждым жителем отдельно. Но просто так получается, что это делают. У нас все-таки прецедентного права действительно нет, но есть решение высших инстанций, которые суды учитывают в похожих ситуациях, когда обзор судебной практики публикуется, и похожие случаи есть. Большинство просто платит и никто не судится. Посудитесь, посмотрим, как суд отреагирует. Интересно будет.

Интересно будет посмотреть, что будет дальше.

Ну управляющие компании, естественно, предъявят документы, что затраты были, а вот как суд это оценит, вопрос такой.

Ольга уточняет:
«Нужно ли будет в обязательном порядке устанавливать индивидуальные счетчики потребления воды в квартиры в 2015 году?».

Это нужно уж было давно сделать, потому что закон, обязывающий нас это делать, срок у нас истек в 2013 году, если я не ошибаюсь, а то и в 2012-м. С 2015 года повышающие коэффициенты будут для тех, кто не установил приборы учета, т.е. коэффициент, по-моему, 1,1, и с каждым годом он будет увеличиваться, и в 2016 году он будет 1,2, потом 1,3 и так по нарастающей.

То есть никто не придет и не побьет, но платить все дороже и дороже. На чем могут заработать собственники квартир?

На чем угодно.

На использовании подвальных помещений и сдаче стен дома в аренду под рекламу, например?

Самое распространенное — то, что провайдера возвращают за то, что протягивают свои линии связи.

Если у вас в доме есть интернет, грубо говоря...

Как правило, по чердаку идут транзитные линии в соседние дома. То есть все это может оплачиваться. Конечно, суммы небольшие, копеечные, но деньги — они в любом случае деньги. Если дом расположен на центральной магистрали, это реклама. Если есть хорошее подвальное помещение, ну вот у меня, к сожалению, там низкий потолок, мы его тоже сдали в аренду, под склады для соседних ларьков.

Достаточно часто ситуация, когда управляющая сдает в аренду, вывешивает рекламу, жильцы не видят ничего.

Тут нужно жителям все-таки инициативу проявлять потому что это же ваша собственность.

Как проверить?

Если висит реклама, как проверить? (Улыбается. ) В первую очередь звоним по телефону, указанному на рекламе, и спрашиваем, на каком основании она висит на нашем доме.

Нет, есть же какой-то закон, который обязывает сейчас управляющие компании, ТСЖ предоставлять информацию по первому запросу?

Есть стандарт раскрытия информации. Он давно есть, но никто его толком не соблюдает. Как раз про лицензирование управляющей компании, это один из моментов получения лицензий — это открытость предоставления информации по стандарту.

Я правильно понимаю, что практически в каждом доме, в каждом подъезде какие-то деньги капают все равно. То есть если у вас в доме есть интернет, все равно что-то есть уже. Любой жилец дома может обратиться в управляющую компанию или ТСЖ с запросом, с кем заключен договор и сколько это денег приносит дому, а потом на общем собрании решить, что с этими деньгами делать. Правильно? То ли с этого оплачивать те самые общественные нужды, то ли раскидывать на квартплату, то ли еще что-нибудь.

Можно каким угодно образом это делать, но инициатива должна быть от жителя. Я еще в 2009 году написал заявление и мне выдали все договоры, никаких проблем с этим не возникло. Я знал сколько, на каких условиях, даже мог инициировать какие-то изменения. Но нужно ли это, решают сами жители.

А магазин на первом этаже дома — это же золотая жила?

Нет, он же такой же собственник, как и все остальные.

А если это арендованная площадь?

Ну он же кому-то аренду будет платить. У нас же все думают, что если магазин арендованный, то он обязательно должен платить дому. Располагается же он на чьих-то площадях, не на общих. Не в подъезде же у вас магазин, поэтому платить он будет тому.

Иван, на вопрос которого мы отвечали выше, пишет: «Спасибо, попробуем договориться с нашей УК растянуть оплату».

Да мне кажется, там договариваться даже не надо, просто вносите меньшими суммами. УК будет видеть, что вы платите, и к вам не будет претензии предъявлять.

Евгения спрашивает:
«Обратилась в УК с просьбой предоставить отчет о доходах-расходах при управлении домом, предоставить копии договоров аренды части нежилых помещений, заключенных от имени собственников с интернет-провайдерами, которые устанавливают телекоммуникационное оборудование в доме. УК ответила, что дополнительных доходов в доме нет, а предоставлять копии договоров не имеют права — якобы нарушают закон о персональных данных. В доме около 9 провайдеров. Как получить копии договоров, чтобы собственники могли распоряжаться доходами от аренды общего имущества?».

Это глупость со стороны управляющей компании.

Врут?

Врут, честно скажем, врут. Действительно, с рядом провайдеров — может, у вас их 9, — нет договоров. Я могу сказать по моему дому, что линий на крыше проходят много, а платят не все. И выявить, кто платит, тоже невозможно, потому что они просто не подписаны. Когда мы ремонтировали кровлю, мы с этим столкнулись.

То есть?

Не подписаны линии, догадайся, чья.

Они же могут быть только, если договор заключен, правильно?

Ну могут, но мы же в России живем, некоторые приходят и никого не спрашивают. И выяснить, чей, — нельзя. И таких у меня на доме даже три есть. Я сделал запрос в Россвязьнадзор: скажите мне, пожалуйста, у кого линии. То есть все линии связи у нас быть под проектом и сданы, и зафиксированы в Россвязьнадзоре. Ну вот мне ответили, что два провайдера всего. И с удивлением я узнал, что даже Ростелеком, который есть в каждом доме — телефоны, — и то никаких линий связи якобы в моем доме не имеет.

Вы хотите сказать, что Ростелеком тоже должен платить аренду дому?

Обязательно.

Подождите, у нас время заканчивается…

И платит, я скажу.

Ростелеком платит, вот это интересно.

Я думаю, что у нас будет повод встретиться еще потому что действительно вопросов неотвеченных осталось много, а интерес достаточно высокий к теме, потому что касается это фактически каждого человека, кто живет в квартире, а не в частном доме.

Я напомню, что сегодня у нас в гостях был Артем Демченко, эксперт в сфере ЖКХ и руководитель клуба «Управдом».
Всего вам доброго, спасибо, до свиданья.