Новосибирцы по-прежнему считают недвижимость наиболее устойчивым и предсказуемым инструментом инвестирования. Тем не менее при покупке неизменно возникают вопросы, особенно остры они в последние месяцы: кто застройщик, какая у него репутация, как он адаптировался к экономическим событиям и не повлияли ли на него санкции и рост иностранной валюты. Взять эту информацию неподготовленным горожанам обычно неоткуда. На помощь приходят эксперты, готовые разложить все по полочкам.
Где берут деньги застройщики
Многие застройщики давно работают по эскроу-счетам через крупные банки — это произошло сразу после внесения изменений в законодательство. И, чтобы не переплачивать проценты банкам, строительные компании старались как можно скорее сдавать новостройки. Но сейчас, по мнению экспертов, кредиты стали не такими доступными.
Как рассказал координатор Национального объединения строителей по Сибирскому федеральному округу Максим Федорченко, банки при работе с девелоперами закладывают самые высокие риски и рассматривают наиболее негативные сценарии. Часто эти требования не подъемны. Строители должны вложить до 30% собственных средств в новые проекты.
Ставки выросли
Ключевая ставка оказывает прямое влияние на ставки по проектному финансированию для застройщиков.
— Чем выше ключевая ставка, тем менее доступны кредиты для застройщиков. Например, ключевая ставка в 20% равносильна запретительной, экономика проектов не выдерживает такой стоимости заемного финансирования, — считает заместитель директора Института налогового менеджмента и экономики недвижимости НИУ Высшей школы экономики (ВШЭ) Татьяна Школьная.
По мнению Кирилла Холопика, руководителя аппарата НОЗА, главы портала ЕРЗ.РФ, в период, когда объемы продаж отстают от объемов кредитования, источники проектного финансирования берутся с рынка. Цена этих денег на рынке тем дороже, чем выше ключевая ставка. В таких случаях застройщики несут существенные дополнительные расходы на банковские проценты, и это снижает рентабельность проекта.
Субсидированная ипотека как расчет
Государство традиционно пытается заинтересовать россиян ипотекой. Но даже льготная ставка в районе 12% уже не так привлекательна, как более ранние предложения, к которым система в данный момент не способна вернуться.
К тому же низкие ставки в недавнем прошлом привели к тому, что, как говорится, «кто хотел — тот купил». Спрос на жилье как первостепенную потребность удовлетворен. Остается вариант инвестиций. Но они должны быть выгодными.
Вероятный инструмент, который сможет вновь разжечь интерес, — субсидированная ипотека. Первый шаг должен сделать застройщик. Клиент получает приемлемую цену, девелопер — быструю продажу и средства на строительство этого или следующего проекта.
Как правило, субсидировать ипотеку на весь срок кредита можно лишь при дополнительных обязательствах, объясняет аналитик ФГ «Финам» Наталия Пырьева. Человеку могут предложить, например, приобрести программу страхования жизни. При отказе от подобных допуслуг ипотека субсидируется недолгий срок, 1–3 года, но его бывает достаточно, чтобы выплатить кредит или существенную его часть.
Такой подход к облегчению долговой нагрузки возвращает недвижимость на поле потенциальных инвестиций.
Выгодная недвижимость
— Инвестирование в недвижимость во всем мире являлось, является и будет являться самым надежным способом сохранения и приумножения средств. Даже если недвижимость куплена на пике цены, после чего произошло снижение, через некоторое время ее стоимость всегда вернется к прежним значениям и затем побьет рекорды, — считает Кирилл Холопик.
В банке «Открытие» сообщили, что плотно работают с топовыми застройщиками Новосибирска, предлагая их клиентам индивидуальные условия по ипотечному кредитованию: есть предложения со ставкой 0,5% на первый год либо по снижению ставки до 2% на период строительства.
— Использование аккредитивной схемы финансирования, аналогичной схеме ООО специализированный застройщик «Кварталы Немировича» (строит одноименный жилой комплекс в Новосибирске), позволяет захеджировать риски повышения стоимости финансирования при увеличении процентных ставок на финансовом рынке в связи с повышением ключевой ставки Банка России, — отметила руководитель по работе с партнерами центра ипотечного кредитования банка «Открытие» Александра Галактионова.
Чем выгодна и невыгодна наполненность эскроу-счетов
Так как большинство застройщиков строят в кредит, это дает возможность получить от банка более выгодные условия. Но, с другой стороны, это не позволяет маневрировать. Квартиры проданы, и цены на них уже не поднимешь.
— Получается так называемая вилка: есть как те, кто рад, что не торопился раньше продавать квартиры, так и те, кто успел продать объекты до экономических потрясений, — объяснил Максим Федорченко.
Банки даже применяют специальный термин — наполненность эскроу-счетов. Это одна из ключевых метрик.
— Наполненность эскроу-счетов будет характеризовать застройщика как надежного. Кроме того, необходимо обращать внимание на ввод в эксплуатацию прошлых объектов и возможные факты затягивания сроков строительства, размер долга. Число ипотечных партнеров также хороший показатель финансовой устойчивости девелопера, — рассказала Наталия Пырьева.
Как сейчас оценивают надежность застройщика
Чтобы построить жилье, допустимы два правовых статуса у земельного участка — собственность или аренда.
Но если земельный участок у застройщика в собственности, это, по мнению аналитика ФГ «Финам», добавляет надежности застройщика в глазах покупателя.
Но не только статус земли, проектное финансирование делает застройщика надежным. Кирилл Холопик считает, что акцент оценки надежности давно сместился в плоскость выполнения обещаний по сроку и качеству.
ПАО Банк «Финансовая корпорация Открытие».
ООО специализированный застройщик «Кварталы Немировича», проектная декларация размещена на сайте наш.дом.рф.
