Конец эконома: застройщики прекращают строить дешевые квартиры в Новосибирске — почему и что будет дальше

К концу прошлого года жилье в Новосибирске подорожало в среднем на треть, но, как тогда отметили участники рынка, это значение, скорее всего, станет предельным — дальше расти рынку некуда. Сам рынок, кажется, если и думает следовать такой логике, то не самым очевидным путём. Почему раскрученное колесо цен не может остановиться и какое жилье начинает исчезать как вид, узнала Лиза Пичугина.

2022 год только начался, а уже удивляет. К концу января часть участников рынка жилья в Новосибирске заметила, что постепенно начинает уменьшаться число сделок и, самое главное, число проектов в эконом-сегменте. Причем это касается даже удаленных микрорайонов, которые зачастую приближаются к городской границе.

— В банках видят, что спад после Нового года начал ощущаться и именно в этом сегменте — в сегменте комфорт и комфорт-плюс всё пока в порядке. Но сейчас уже есть спад и стагнация, и это стало заметным, — поделился наблюдениями директор ГК «Система» Валентин Тиунов.

По его мнению, эта стагнация в ближайшее время будет усиливаться из-за падения доходов на фоне инфляции и роста ипотечных ставок. При этом девелопер подчеркивает, что ощущения кризиса у него пока нет, только общего охлаждения рынка.

В крупных банках, впрочем, пока не заметили серьезных изменений. Руководитель центра ипотечного кредитования банка «Открытие» в Новосибирске Наталья Колбаскина уточнила, что снижения спроса на жилье эконом-класса нет, зато снизился объем предложения: застройщики предпочитают переходить в сегменты классом выше — от комфорта до бизнеса.

В банке ВТБ отметили, что к концу 2021 года около 30% ипотечных сделок совершались по госпрограммам и это значение пока не изменилось.

— В январе доля строящегося жилья в наших выдачах составляет порядка 30%. Максимальная сумма кредита по программе ипотеки с господдержкой в Новосибирской области ограничена 3 миллионами рублей, что соответствует стоимости квартир эконом-класса, поэтому можно говорить о сохранении спроса на жилье данного сегмента, — заметил управляющий банком ВТБ в Новосибирской области Сергей Никулин.

При этом он признал, что в ближайшее время ипотечный ажиотаж снизится: ключевая ставка Банка России, вероятнее всего, продолжит расти, за ней будут расти ипотечные ставки. Если учесть при этом рост инфляции, неустойчивость рубля на мировых рынках и, как следствие, общее падение благосостояния россиян, а также рост себестоимости строительства, можно смело предположить, что интерес к новостройкам начнет угасать и застройщикам придется как-то выкручиваться.

По мнению директора проектов ГК «ЁЛКА девелопмент» Максима Маркова, уже сейчас участники рынка начинают играть по разным правилам: у массового, доступного сегмента они свои, у сегмента «штучного» жилья, проектов преимущественно комфорт- и бизнес-класса — свои.

В первом случае речь идет о компаниях-гигантах, бизнес-модель которых связана с большими объемами — как строительства, так и продаж.

— Для них самое важное — своевременно продавать и сдавать жилье. Это большая машина, которая должна работать. Они могут уменьшать площади, начинать использовать другие материалы — им необходима определенная прибыль в периоде. Ради этой прибыли они могут начать вносить корректировки в продукт. И они способны ради обеспечения своей прибыли заниматься корректировкой цены, то есть не повышать или снижать на определенные позиции. Такими инструментами они смогут поддерживать общий спрос, — рассуждает Максим Марков. — Но через какое-то время крупные компании тоже поймут, что гонка за объемами невозможна. Им придется либо умерить аппетиты, либо уйти в ещё более жесткий эконом, снижать себестоимость.

Во втором случае снижения цен ждать не стоит: здесь, скорее, ее повышение будут оправдывать дополнительными опциями — более изощренными благоустройством и отделкой, более тщательному выбору расположения. Последнее, кстати, тоже влечет за собой удорожание: земельный ресурс в городе очень ценен.

По информации управляющего компанией «Выставка новостроек» Григория Якобсона, застройщики, которых раньше принято было считать главными поставщиками эконом-жилья (в их числе, например, компании «КПД-Газстрой» и «Энергомонтаж»), предпочитают сегодня работать в классе выше. Так что доступное жилье постепенно превращается в своего рода ностальгию по десятым.

На этом фоне и вопреки пиковым ценам, отмечают эксперты, начали снова появляться инвестиционные сделки. По мнению Максима Маркова, одна из причин — это настойчивость государства в стимулировании рынка, которого больше нет — рынка маленьких и дешевых квартир. Сегодня такие покупают для извлечения прибыли, а не для проживания, считает эксперт, а проблему первого жилья решают не у застройщиков, а на вторичном рынке.

— Инвесторы есть — их приводят риелторы или же сами риелторы выступают инвесторами. В нашем портфеле таких сделок меньше 10%. Мы им радуемся, но ничего для этого не делаем, — поделился наблюдением руководитель компании «Метр» Эдуард Ляхов.

Учитывая разницу в доходности недвижимости и депозитов — другого доступного для горожан инструмента инвестирования — это неудивительно: если квартиры за 2021 год подорожали на 25–30%, то депозиты давали только 5% годовых.

— Но это инструмент защиты от инфляции, другие инвесторы и другие мотивы для покупки, — объясняет Валентин Тиунов, сравнивая ситуацию с теми же «нулевыми» и «десятыми». — Недвижимость снова стала защитной гаванью: если не брать во внимание какую-то турбулентность или какие-то форс-мажорные ситуации, это надежный и ликвидный сектор.

Григорий Якобсон же предрекает скорый конец подобному инвестированию: уже сегодня на рынок вторичного жилья начинают выходить когда-то приобретенные ради инвестиций или сохранения средств квартиры, которые были в аренде или просто простаивали.

— Цель этих продавцов — инвестировать в другое место, — считает Якобсон. — Мы уже видим рост клиентов, которые хотят переехать в другие города. В ближайшие два-три года это только усилится.

При этом, кажется, новосибирцы в целом стали проще относиться к жилью: если раньше они решались на многомиллионную покупку только раз в жизни, то к 2021 году они уже охотнее переезжали, а Новосибирск вошел в топ-5 городов, где сделки совершаются очень быстро.