Квартиры в Новосибирске подорожали за год на 30%, но больше некуда. Когда и как сильно упадут цены

Если 2020-й был годом очень странным, в том числе для рынка недвижимости, то 2021-й стал своего рода стадией смирения: реальность изменилась — и теперь она вот такая, давайте как-то жить в этом. Немного помогло продление льготной ипотеки на новостройки, но оно же разогнало цены на квартиры. Всё больше экспертов ждут от следующего года если не прямого снижения цен, то скрытого — под видом акций, скидок и субсидированных ставок. Каким был для жилья 2021 год и чего можно ожидать от наступающего 2022-го — в материале НГС.

В этом году бал правили новостройки. По данным управляющего директора «Открытие Research» банка «Открытие» Константина Енина, число прямых договоров с застройщиками при покупке жилья по итогам года поставит новый рекорд в России: аналитики ожидают, что количество ДДУ (договоров долевого участия) достигнет 850 тысяч. До сих пор рекордным был 2014 год, когда было заключено 847 тысяч ДДУ.

Эксперты ожидали, что ужесточение условий по льготной ипотеке, в частности рост ставки с 6 до 7%, замедлит этот рост, но покупатели жилья решили иначе.

— В июле, после начала действия более жестких условий льготной госипотеки, действительно произошло кратковременное замедление темпов продаж жилья и выдачи ипотеки. Но уже с августа продажи начали расти относительно аналогичных периодов доковидного 2019 года, — заметил Константин Енин.

По оценке директора «Жилфонд Премиум» Инны Тереховой, доля ипотеки на рынке сегодня составляет порядка 80%.

— Но даже среди людей, которые покупают жилье за наличные деньги, всё равно много тех, кто получил их из ипотеки, — подчеркнула она. — То есть когда-то клиент брал квартиру в ипотеку, погасил ее, решил купить новую. Продал квартиру, добавил немного и купил новое жилье за наличные.

С одной стороны, отмечает Константин Енин, покупатель «проголосовал рублем»: то есть ситуация на рынке его, в принципе, устраивает, и причин для снижения цен нет. С другой стороны, искусственная стимуляция спроса в 2022 году должна сойти на нет.

— Уровень доступности ипотеки к началу 2022 года, по сути, опустится ниже уровней 2018–2019 годов. Это должно дополнительно снизить спрос, — считает управляющий директор «Открытие Research».

Новосибирские эксперты тоже сомневаются, найдется ли достаточно покупателей на всё то жилье, которое начали строить в последние два года. При этом, как подсчитали аналитики Единого реестра застройщиков, в 2021 году число новых объектов упало в полтора раза: 28,5% строящихся домов возводят по разрешениям, выданным в 2020 году, и только 18,6% — по тем, что застройщики получили в 2021 году. Еще 17,6% домов заканчивают по документам 2018 года.

Директор девелоперской группы «Система» Валентин Тиунов предположил, что ажиотажный спрос на жилье в этом году был связан не только со стимуляцией, низкими ставками по ипотеке, но и с ростом инфляции. К концу года она, по мнению экспертов, составит около 8,5%, в начале следующего еще может подняться до 9%, но затем будет планомерно снижаться. Тиунов считает, что серьезно она всё равно не упадет — это притормозит рынок.

— На фоне ухудшающегося экономического положения большей части граждан и домохозяйств справедливо ожидать в 2022–2023 годах достаточно существенного падения спроса на жилье и коррекции цен, — отметил он.

С предположением о вероятном снижении цен на жилье, в первую очередь на новостройки, согласились и другие эксперты. Но прямым оно не будет.

— Для локального стимулирования и выполнения плана продаж застройщики будут вынуждены делать прямые и скрытые скидки, такие как субсидирование ипотеки или компенсация первоначального взноса, — считает Константин Енин. По итогам года фактические цены в этом случае могут снизиться на 3–5%.

Это будет весьма кстати: по подсчетам компании RID Analytics, только за 11 месяцев 2021 года цены на новостройки выросли на 30%, на вторичном рынке — на 21%. Такие же результаты вторичного рынка в среднем по итогам ноября получились у «Жилфонда». При этом максимальный рост традиционно продемонстрировали цены на жилье в Железнодорожном районе — 37% с начала года. В следующем году, считают в агентстве, большинство покупателей такие траты себе позволить уже не смогут.

Директор RID Analytics Елена Ермолаева объясняет разрыв в ценах между вторичным жильем и новостройками именно разницей в ставках: за последние три года она выросла с 6% до 27%. По данным Минстроя РФ, в октябре 2021 года средняя ставка ипотеки на новостройки составила 6,26%, на готовые квартиры — 8,46%.

— Получается, что разница в ставках ипотеки буквально выталкивает покупателей на рынок новостроек, — отметила эксперт.

По словам Елены Ермолаевой, рынок определенно перегрет, но в существенное снижение спроса она не верит — даже с учетом падения на 3% к концу этого года. Всё дело в том, объяснила она, что с переходом на эскроу-счета в росте спроса и, соответственно, цен заинтересованы не только застройщики, но и банки, в том числе государственные.

— У них неограниченные лоббистские возможности. Поэтому, если спрос начнет снижаться, то с высокой степенью вероятности появятся новые программы поддержки и льготной ипотеки, — считает Ермолаева.

По информации банка «Открытие», несмотря на то что доходы россиян не увеличились (если не считать разовые «ковидные» выплаты), выдача ипотеки в 2021 году выросла в 2,3 раза, автокредитов — в 4,5 раза. Только «Открытие» за 11 месяцев выдало в Новосибирской области 1641 ипотеку на 4 миллиарда рублей — это на 9% больше в числе кредитов и на 32% больше по объему по сравнению с предыдущим, 2020 годом.

Увеличение ипотечных объемов связано также с продолжением начавшейся в ковидном 2020-м тенденции на покупку более просторного (соответственно, более дорогого) жилья. Часть новосибирцев так и не вышла с удаленки, поэтому дома им теперь нужно полноценное рабочее место, «которое будет находиться не рядом с кухонным столом», объяснила Инна Терехова.

Кроме того, добавила она, повысился спрос на готовые к проживанию квартиры по принципу «всё включено». То же касается и индивидуальных домов: строительные материалы весь год дорожали практически от недели к неделе, стройка требует времени и сил, а людям хочется комфортно жить сейчас, а не потом.

И, как оказалось, решение о покупке нового жилья новосибирцы принимают достаточно быстро: по данным 2ГИС, сибирская столица входит в топ-5 российских городов, где проходят самые быстрые сделки.