«Прибыль инвесторов была отрицательной»

В августе этого года цены на готовое жилье в Новосибирске практически откатились к уровню сентября 2012 года. Средневзвешенная стоимость квадратного метра составляла осенью 2012 года 57,85 тыс. руб., сегодня — 59,3 тыс. руб.

Другими словами, инвестор, купивший квартиру 4 года назад, получил за это время нулевую рентабельность. Если квартира сдавалась в аренду под 7 % годовых, то валовая прибыль с учетом затрат на ремонт (коэффициент 0,9) составила 27,7 %. При этом за последний год прибыль была отрицательной.

Тренд на снижение цен «вторички» пока сохраняется, и заработать на готовой недвижимости в следующие 1,5–2 года будет проблематично. Тем не менее недвижимость остается, по мнению большинства россиян, самым надежным способом вложения средств. Главное объяснение — боязнь девальвации, когда за миг все банковские накопления уменьшаются в разы.

С вложениями в новостройки не все так грустно. Здесь идет рост за счет двух параметров: роста цены на недвижимость и увеличения стоимости за счет повышения стадии готовности. Последний год цены на новостройки практически стоят, есть классическое перепроизводство квартир: сегодня в продаже от застройщика «висят» квартиры в 63 сданных домах. Растущая себестоимость строительства и меры по поддержке отрасли удерживают цены на новостройки, но и о росте говорить как минимум преждевременно.

Места для спекулянтов в таких условиях практически не осталось, но, с моей точки зрения, это довольно удачное время покупки квартиры для себя.

Проследить рентабельность вложений в новостройки можно на примере разных компаний. Для сравнения возьмем средние цены на квартиры в конкретном проекте от застройщика в сентябре 2012 года и цены на вторичном рынке в том же проекте в августе 2016 года — без учета спекулянтов, которые покупают с большими скидками от подрядчиков или оптом от застройщика: они не ждут ввода дома в эксплуатацию и не вкладываются больше, чем на 1,5–2 года. Поскольку новостройка продается в среднем за 2 года до ввода в эксплуатацию, то к итоговой рентабельности можно приплюсовать еще и доход от аренды за 2 года.

У «Дискуса» это Плющихинский жилмассив, у концерна «Сибирь» — ЖК «Тулинское», у «Сибакадемстроя» — первая очередь «Европейского Берега», у «Энергомонтажа» — дома на Гребенщикова, у «Строителя» — ЖК «Тихая гавань», у «КПД-Газстрой» — первая очередь «Чистой Слободы», у «ВИРА-Строй» — ЖК «Матрешки», у ПТК-30 — «Верхний Город», у «Первого строительного фонда» — ЖК «Радужный каскад», у «СтройИнвестПроекта» — дома на ул. Троллейной, у ГК «Стрижи» — первый комплекс «Светлая роща», у «АКД-Мета» — ЖК «Оазис».

Здесь есть и определенные тонкости. К примеру, в цене концерна «Сибирь» в 2012 году была существенная нерыночная составляющая — губернаторская субсидия. «Энергомонтаж» продавал готовое жилье, не имел конкурентов на своей площадке и не делился прибылью с инвесторами. «КПД-Газстрой», «АКД-Мета» и особенно ГК «Стрижи» увеличили цены за счет раскрутки площадки. Компания «Дискус» выдавила всех конкурентов из сегмента «эконом минус» и параллельно значительно снизила прибыль своих инвесторов: годом раньше она была 25–30 % годовых.

В среднем за 4 года рентабельность вложений в новостройки оказалась на уровне депозита, который можно получить без лишних заморочек. Но если взять период 10–15 лет, то результат кардинально изменится. Ну а профессиональные инвесторы и за этот период оказались в прибыли.

Сергей Николаев, независимый аналитик

Фото Максима Николаева