Лучше ипотеки

В Новосибирске нашли способ обойтись без ипотеки. Центральное Агентство Недвижимости решило менять маленькие квартиры на большие и разрешать продавцам жить в своей старой квартире, пока не построена новая. Правда, за это нужно будет платить арендную плату. Корреспондент НГС.НЕДВИЖИМОСТИ узнавала, сколько придется платить за аренду своей же квартиры, что кроется за кажущейся легкостью такой схемы и станет ли новая программа обмена альтернативой ипотеке.

Старую на новую

Центральное Агентство Недвижимости (ЦАН) запустило новую программу обмена — трейд-ин. Ее суть заключается в том, что старую квартиру меняют на квартиру в строящемся доме с доплатой, а пока дом еще не сдан, агентство разрешает жить в уже проданной квартире за арендную плату. Как объяснил гендиректор ЦАН Олег Харченко, покупая квартиру на ранней стадии строительства, клиент получает экономию за счет фиксации цены и может избежать многочисленных переездов и скитаний по съемным квартирам.

Схема работы программы трейд-ин описана на сайте агентства следующим образом. Человек продает однокомнатную квартиру на ул. Доватора за 1,85 млн руб. и покупает взамен «двушку» в жилом комплексе «Светлая Роща» на ул. Кубовая со сроком сдачи в IV квартале 2015 года за 2,47 млн руб. И при этом у него есть накопления в размере 610 тыс. руб. По договоренности ЦАН с застройщиком, сразу требуется внести 50 % от стоимости покупаемой квартиры, а оставшиеся деньги — в конце строительства (отсрочка беспроцентная). ЦАН покупает квартиру клиента и позволяет ему жить в ней до окончания строительства и дает ему в счет стоимости квартиры недостающую сумму на первоначальный взнос — 625 тыс. руб. под 18 % годовых.

По заверениям агентства, это в разы меньше, чем арендная плата за квартиру. Правда, понадобится оплачивать еще и коммунальные услуги.

«Мы привязываем плату за проживание к той сумме, которую вы успели получить. Чем бьшую часть денег за свою квартиру вы получите от нас по договору купли-продажи, тем дороже вам будет проживание. Это 1,5 % в месяц от полученной суммы, — описывает Олег Харченко. — Мы не настаиваем, чтобы вы не выезжали из квартиры. В некоторых случаях сумма платы за аренду будет выше рыночной. Например, если ваша квартира стоит 3 млн руб. и вам нужно получить их сразу, тогда арендная плата получится в районе 45 тыс. руб. в месяц. Вам будет проще арендовать другую квартиру на рынке».

Продай и живи

В ЦАН говорят, что трейд-ин на новостройку выгоден, если человек не хочет брать ипотеку или ему отказали в нужной сумме, или если он планирует рассчитаться быстро. Когда корреспондент НГС.НЕДВИЖИМОСТЬ позвонила в ЦАН как обычный покупатель, чтобы узнать, у каких застройщиков можно купить квартиру по системе трейд-ин, в отделе продаж перечислили ЗАО «Строитель», «АКД-Мета», «Сибакадемстрой», «Плюс-К», «Новый мир Химметал», «Метаприбор», «Стройинвест-К».

Интересно, что «Сибакадемстрой» уже 3 года самостоятельно работает с программой обмена трейд-ин. По последней статистике застройщика, каждый десятый покупатель приобретает жилье по этой программе. И с марта 2013 года по июнь 2014 года это более 130 новосибирцев.

В отличие от ЦАН «Сибакадемстрой» разрешает своим покупателям жить в проданной им квартире только 3 месяца, но не берет за это денег.

Он их получает за свои услуги по переоформлению и продаже принимаемой в зачет квартиры — не более 5 % от ее стоимости. Средняя цена квартир, которые покупают у «Сибакадемстроя» по программе трейд-ин, — 3,3 млн руб., при этом 50 % сделок проходят с привлечением ипотечных средств.

Как рассказали в агентстве «Жилфонд», подобные услуги уже довольно долго присутствуют в прайсах многих агентств. «На первый взгляд, это очень простая и легкая для клиента схема купли-продажи квартиры. Можно жить в своей квартире, пока не сдастся новая, никуда не съезжая, и платить арендную плату, — комментирует руководитель отдела новостроек АН «Жилфонд» Григорий Якобсон. — С другой стороны, в такой схеме купли-продажи есть свои недостатки. Во-первых, рассрочка платежей по схеме «трейд-ин» в большинстве случаев дается на очень короткий срок — до окончания строительства квартиры. Во-вторых, зачастую агентство приобретает квартиру у клиента по цене ниже ее рыночной стоимости, таким образом, теряется часть дохода продавца».

В «Жилфонде» уверены, что подобный вариант выгоден для клиента в том случае, если разница в стоимости старого и нового жилья небольшая и если ему принципиально приобрести квартиру без использования ипотеки.

«Отжать по максимуму»

Независимый аналитик в сфере недвижимости Сергей Николаев встретил новое предложение Центрального Агентства Недвижимости со скепсисом: «А если застройщик не сдал квартиру в срок, а они вашу старую квартиру уже на себя переоформили? Хотелось бы посмотреть их договор, потому что непонятно, кому предъявлять претензии, когда организация, ответственная за ввод квартиры, и организация, которая предоставляет жилье, — разные. Есть такое ощущение, когда ЦАН берет квартиру на продажу, они наверняка будут стараться по максимуму отжать человека.

Человеку проще взять ипотеку под 12 % годовых, чем заем у ЦАН под 18 %».

Пока эксперты не спешат называть трейд-ин альтернативой ипотеке — слишком узок круг тех, кто может себе это позволить. «Трейд-ин не сможет стать полноценной заменой ипотечного кредита. Так как для совершения сделки по этой схеме клиент должен обладать жильем без обременения и суммой средств, достаточной для выплаты разницы между старой и новой квартирой, — говорит Григорий Якобсон. — В свою очередь, ипотечный кредит позволяет стать обладателем собственного жилья, даже не имея первоначального взноса или располагая небольшой суммой. Ипотека дается на длительный срок, поэтому ежемесячные выплаты невелики и являются для клиента «посильной ношей». Соответственно, схему «трейд-ин» можно назвать приемлемой для скорой покупки жилья без дополнительных усилий, а ипотека — доступный способ приобретения жилья для широкого круга покупателей, независимо от наличия у них собственного жилья».

Елена Сафронова
Фото thinkstockphotos.com