Покушение на солнце: в нескольких метрах от дома на Кошурникова строят высотные апартаменты — жители готовы судиться за свет

В Новосибирске на улице Кошурникова строят 15-этажные апартаменты (13 этажей вверх, 2 этажа вниз) на месте недостроенного учебного центра. От новой стройки страдают жители построенной рядом извилистой многоэтажки. Они уверены, высоту здания необходимо уменьшить, иначе в их окна не будет попадать свет, застройщик же уверяет, затеняться ничего не будет. Правда, этажность уже как уменьшить, так и увеличить не получится. Местные проводят экспертизы и планируют пойти в суд. Стройка началась незадолго до вступления в силу обновленных правил землепользования и застройки — в них строительство апартаментов регулируется жестче, а сами они максимально приближены к жилью. Здание на улице Кошурникова станет одним из последних, построенных таким образом. Подробности — в материале НГС.

Жители дома на улице Федосеева, 2 говорят, что уже устали бороться с застройкой участка поблизости. С журналистами они общаются неохотно и уверены, что уже ничего не изменить.

Изначально под окнами дома должен был появиться пятиэтажный учебный центр. Жители были не против, потому что этажность их устраивала. После заявили гостиницу, а теперь — апартаменты высотой 15 этажей: 13 вверх, 2 — вниз. Забор стройки затронул придомовую территорию и парковочные места, говорят жители, а само здание встанет окна в окна с квартирами соседнего дома. В прошлом году активисты ходили на совещание в администрацию района, но стройку это не остановило.

Апартаменты возводят на улице Кошурникова, 24 стр., и строительный забор расположен примерно в 10 метрах от угла извилистого 14-этажного дома, построенного в 1995 году. На сайте проекта указано, что это современный комплекс с концепцией «все включено», а территория будет пропитана комфортом и гостеприимством. Жильцы дома на улице Федосеева, 2 шутят, что очень гостеприимно борются с застройкой.

Внутри застройщик обещает фитнес-зал, коворкинг, конференц-зал и ресторан. Соседи стройки в целом не против, чтобы многолетний котлован застроили, но не высотным зданием. Из-за давно разрытого участка на их доме появились трещины, и 18 декабря местные установили маяки наблюдения на верхнем этаже дома.

— Мы очень хотим, чтобы котлован застроили, потому что когда его выкопали и забросили, пошло сползание грунта от нашего дома, что привело к трещинам на фасаде. Большинство тех, кто проживает в доме, сами строители, инженеры, геодезисты. Все понимают, что застроить котлован надо, но зданием меньшей этажности, — рассказал НГС один из жителей Арсений Ходячих.

Рядом с их домом уже есть пятиэтажное здание — гаражный комплекс. На него жители не жалуются: он соответствует их требованиям и не мешает людям, в том числе, не загораживает солнечный свет в окнах. К учебному центру в пять этажей, говорит Арсений, также не было вопросов — местные возмутились только в тот момент, когда узнали, что около их дома появится высотка.

— Площадки бытовых отходов они планируют развернуть к нашему четвертому подъезду. Задействовать единственную дорогу, которая относится к нашему дому. У жителей четвертого подъезда из четырех окон три окна перекроет полностью, солнечный свет не будет попадать вообще, — объясняет недовольство жителей дома Арсений Ходячих.

Они обратились в экспертную компанию и надзорные органы, чтобы узнать, почему здание строят так близко, а потом планируют пойти в суд. Улица Кошурникова, говорит Михаил Рязанцев, богата на конфликты по поводу освещения помещений, например, проблемы были на улице Кошурникова,5, где хотели построить пятиэтажное здание, а в итоге возвели одноэтажный магазин, и остаются у домов 13 и 20. В ТСЖ рассказали НГС, что жители дома на улице Федосеева часто обращаются с проблемами, связанными со стройкой под окнами, — в том числе, жалуются на шум и суженный проезд.

— Есть квартиры, у которых окна двух комнат выходят на сторону, где будет стена, — рассказали в ТСЖ. — Мы получили все разрешительные документы на строительство, люди пытаются бороться дальше, негодуют, почему стройка так близко.

Работы на участке возобновили осенью прошлого года. Согласно выписке из ЕГРН, с 2016 года до 2023 года объектом владела компания АНО ДПО «Региональный институт повышения квалификации», на конец 2022 года ее выручка составила 18,1 миллиона рублей, чистый убыток — 985 тысяч рублей. Землю на улице Кошурникова мэрия отдала для строительства учебного центра профессиональной переподготовки кадров, но компании не хватило сил довести начатое до конца. Тогда стройку заморозили.

В 2023 году на участке появился новый застройщик — «Офис пропертис». Компания решила реконструировать объект в 15-этажную гостиницу. Здание должно стать продолжением сети апартаментов, один из апарт-отелей уже работает на улице Некрасова, 65/1. В него обещают встроить тот самый центр повышения квалификации. Согласно данным публично-кадастровой карты, земля предназначена для строительства объектов образования и просвещения, магазинов и гостиниц.

Как объяснил руководитель движения «Искалеченный Новосибирск» Михаил Рязанцев, изначально участок на улице Кошурникова мэрия выдавала под строительство образовательного центра. При этом в 2021 году землю продавали за 54 миллиона рублей, на сайте N1.RU в описании указано, что строить можно бизнес-центр, объект образования или магазин.

Год спустя «Региональный институт квалификации» просил добавить вид использования — гостиницы, вопрос выносили на комиссию по земельным отношениям и застройке. В 2023 году назначение участка дополнили, тогда официально на земле разрешили строить гостиницу. Это, по словам Михаила Рязанцева, должно было вызвать вопросы у ФАС, потому что любое изменение необходимо провести через аукцион.

В конце декабря мэрия выдала очередное разрешение компании «Офис Пропертис» на «реконструкцию объекта незавершенного строительства в здание учебного центра с помещениями гостиницы, с подземной автостоянкой и трансформаторная подстанцией».

Согласно документу, площадь земельного участка равна 3,4 тысячи кв. м, площадь застройки 1,1 тысячи кв. м, а площадь объекта — 16,6 тысячи кв. м, при этом площадь учебного центра составит 400 кв. м. Активисты возмущены тем, что учебный центр займет малую часть многоэтажки. Внутри здания разместят 329 нежилых помещений, в нем будет 219 номеров апарт-отеля, рядом появится 45 машино-мест. В проекте 15 этажей, два из них будут подземными. Разрешение на строительство действует до 6 июня 2026 года.

— Гостиницы до восьми этажей должны быть размешены на участке минимум 2 тысячи метров, а выше восьми — более 3,5 тысячи метров. Этот участок 3,4 тысячи метров, но здание выше восьми этажей, — отмечает Михаил Рязанцев.

Как рассказал НГС директор компании Егор Панасенко, фактически в здании будет 12 этажей, 13 этаж — технический, высотой всего метр. По словам застройщика, проект выносили на комиссию по градостроительству, все утвердили, прошли экспертизы, в том числе по инсоляции (облучению поверхностей солнечным светом).

— Относительно дома на улице Федосеева, 2 наш объект стоит с северной стороны — оттуда солнце в нашей зоне никогда не светит. Это мы объясняли в прошлом году, в том числе, местным жителям, показывали расчеты инсоляции, по которым лучи к ним не двигаются, — объяснил Егор Панасенко.

Застройщик отмечает, что у самих жителей были пожелания, чтобы территорию вокруг их дома благоустроили, а также оставили парковку. Компания пошла навстречу, сохранила жильцам места для машин около строительного забора и планирует благоустроить местность вокруг: установить фонари и отремонтировать тротуары.

— Мы когда зашли на объект, то сразу восстановили благоустройство вокруг, то, что уже было разбито до нас. Люди относятся нормально к стройке, но исторически есть те, которые недовольны, — считает застройщик.

При этом, говорит Егор Панасенко, этажность гарантированно не увеличится, но и уменьшить количество этажей уже не получится.

По данным сайта «Этажи», в апартаменты на улице Кошурникова уже можно купить помещения: стоимость начинается от 3,9 миллиона рублей за студию площадью 21,53 кв. м, цены на трехкомнатные апартаменты начинаются от 5,8 миллиона рублей, самый дорогой вариант — площадью 60 кв. м за 8,5 миллиона рублей. Ключи обещают отдать в июне 2026 года.

Зампредседателя Экспертного общественного совета по градостроительству и гендиректор ГК «Химметалл» Евгений Гаврилов объяснил, что у апартаментов, в отличие от жилья, нет нормы по инсоляции (освещенности помещений) — так же как и у офисных помещений. При этом инсоляция считается не только по тому объекту, который строится, но и по соседним, чтобы не было затемнений.

— Несколько часов солнечный свет в комнатах должен быть. Экспертиза смотрит не только инсоляцию объекта, но и чтобы этот объект не затемнял квартиры в соседних домах, — объяснил Евгений Гаврилов.

Согласно итоговому докладу УАСИ, в 2023 году в эксплуатацию ввели два здания гостиниц, в которых помещения продают как апартаменты. Общая площадь номеров в них составляет 20,5 тысячи кв. м, количество номеров — 367 штук. В стадии строительства находится 36 гостиниц, 23 из которых — фактически апартаменты.

Для полноценного проживания в таких объектах и обеспечения их социальной инфраструктурой в будущем власти в прошлом году прорабатывали новые нормы. Изменения начнут действовать с марта 2024 года: они будут жестче и максимально приближены к жилью.

Как объяснил Антон Тыртышный, заместитель председателя Совета депутатов, в градостроительные документы внесли изменения, чтобы приравнять апартаменты в части социальной инфраструктуры к жилью. Например, когда в помещении есть кухня, место для приготовления пищи, то это — квартира, и если площадь помещения составляет более 30 кв. м, то это тоже не может считаться гостиничным номером.

— Для того чтобы отбить желание у застройщиков строить под видом гостиниц жилые дома, мы решили приравнять нормативы по социальной инфраструктуре. Так же, как и для жилья, должны быть места в детских садах и в школах, — говорит Антон Тыртышный.

Количество машино-мест также приравняли к жилью. Но новые правила будут действовать только для проектируемых зданий, старые апарт-отели приравнять к жилью не получится.

Год назад члены экспертного совета при мэре полтора часа спорили о запрете апартаментов в Новосибирске. За последние годы число таких проектов в Новосибирске существенно выросло, и появилась необходимость регулировать их возведение.