«Оставьте в покое центр!» Как в мэрии полтора часа спорили о запрете апартаментов в Новосибирске

В начале года Управление архитектурно-строительной инспекции (УАСИ) мэрии Новосибирска, которое выдает застройщикам разрешения на строительство и ввод в эксплуатацию зданий, попросило Департамент строительства рассмотреть возможность изменить городские правила землепользования и застройки (ПЗЗ) так, чтобы можно было регулировать возведение апартаментов. За последние годы число таких проектов в Новосибирске существенно выросло, а те, кто купил апартаменты для постоянного проживания, всё чаще требуют таких же условий, как у покупателей жилья: парковок, детских садов и школ. Вопрос вынесли на комиссию по нормативам Общественного экспертного совета при мэре. Что обсуждали эксперты и как предложили разбираться с проблемой, узнала Лиза Пичугина.

По информации УАСИ, сегодня в процессе строительства находятся 34 здания для гостиничного обслуживания, среди которых большая часть — именно апартаменты.

— Пока у нас строительство апартаментов занимало совсем небольшую нишу, этот вопрос не был таким актуальным. В настоящий момент это порядка 9–10% от объема строящегося жилья — довольно большая площадь, и нам необходимо понимать, что мы получим, — сказал руководитель УАСИ Евгений Улитко.

Для зданий гостиниц не требуется большого числа парковок, а их жители не учитываются при расчете необходимой социальной инфраструктуры, ведь предполагается, что в них не живут постоянно. Но в Новосибирске то и дело возникает проблема, когда купившие апартаменты как постоянное жилье люди требуют соответствующей жилью инфраструктуры. И прокуратура, как рассказал главный архитектор Новосибирской области Иван Фаткин, направила в региональный Минстрой предписание с требованием обеспечить апартаменты социальной инфраструктурой наравне с жильем.

Хотя, напомнил руководитель совета АСОНО Максим Федорченко, в классификации Жилищного кодекса такой тип жилья, как апартаменты, отсутствует. Здания апартаментов изначально по документам нежилые, признать их жилыми домами после ввода невозможно — как и отдельный апартамент внутри нельзя признать квартирой. И главный вопрос, который должны сегодня решить эксперты, по мнению Максима Федорченко, — нужны ли городу апартаменты вообще.

Застройщики на комиссии ожидаемо выступили за сохранение апартаментов. Как объяснил гендиректор ГК «СМСС» Анатолий Павлов (в портфолио компании такие апарт-комплексы, как «Парк Резиденс», «Инские холмы» и Apart River), аудитория таких объектов сегодня — в первую очередь профессиональные инвесторы и рантье, которые меняют студии в многоквартирных домах на апартаменты с единым управлением. По его подсчетам, в шести построенных компанией объектах доля таких покупателей доходит до 45%.

Вторая категория покупателей — молодежь до 30 лет, студенты, которым в принципе пока не нужна инфраструктура вроде детских садов и школ. Вместе с корпоративными клиентами, которым нужно жилье для кратковременных приездов в город, они составляют около 51% от всех покупателей.

— Есть еще одна категория — семьи с детьми и люди пенсионного возраста, которые ориентированы на постоянное проживание. Но таких всего 3–4% — мы здесь собрались ради 3–4%, — подсчитал Анатолий Павлов под одобрение коллег. — И если мы убьем этот формат, то благодаря тому, что пойдем навстречу очень небольшому количеству населения.

Партнер застройщика по проекту «Инские холмы» руководитель ГК «ВербаКапитал» Вадим Ильченко добавил, что апартаменты позволяют включить в городское пространство вырванные из него территории: строить жилье на них нельзя, а остальные зоны зачастую оказываются необитаемыми пятнами в городе.

Но проблема, напомнили другие участники комиссии, заключается в первую очередь в том, что понятия жилых домов и апартаментов до сих пор не разделены на рынке и в понимании покупателей, чем пользуются недобросовестные застройщики.

— У этих двух сущностей разная логика, если смотреть с точки зрения городской жизни, — заметила директор Сибирского центра содействия архитектуре Татьяна Иваненко. — Жилье тяготеет к закрытости: люди не хотят никого пускать на свою территорию, огораживают дворы, ставят заборы, первый этаж исключается из оборота городской экономики. А апартаменты — это общественные пространства, поскольку апартаменты заинтересованы в движухе. Но прямо на Красном проспекте у нас гостиница, которая была введена в эксплуатацию как гостиница, но превращается в жилой дом. Был построен сквер, который, как выясняется, вовсе не общественное пространство, а находится за забором.

Ярче всех застройщикам противостоял депутат Сергей Бондаренко. Правда, он выступал не столько против апартаментов, сколько против новых жителей в целом — но почему-то только на территории центра города и его округа.

— Я не понимаю, почему мы здесь в принципе обсуждаем вопрос, сложного ничего нет. Оставьте в покое центр! Линия вдоль Писарева, которая к железной дороге, почти на 70% застроена. Ни одного детского сада, ни одной школы, ни одной поликлиники. Неважно, жилье там, не жилье, — заявил он, не обращая внимания на возражения. — Вы должны услышать мнения граждан — к вам они не приходят, они приходят к депутатам.

Впрочем, как справедливо заметил гендиректор ГК «Химметалл» Евгений Гаврилов, почему к депутатам приходят жители временного жилья без постоянной регистрации и права избирать муниципальных депутатов в месте временного проживания — отдельный вопрос.

С тем, что какое-то регулирование необходимо, в принципе согласились все присутствовавшие — вопрос в том, как его реализовать. Вице-спикер Горсовета Антон Тыртышный предложил делать это на уровне подготовки проектов планировки и ПЗЗ, как предлагали в УАСИ, чтобы на участке со складом нельзя было на правах собственности построить гостиницу.

Председатель совета директоров «Группы Мета» Владимир Мартыненков считает, что как минимум можно выделить апартаменты, которые наверняка не потребуют ни парковок, ни социальной инфраструктуры, как жилье, — это апарт-комплексы с площадью апартаментов примерно до 24 кв. м.

— Это сервисные апартаменты, не предназначенные для длительного семейного проживания. А свыше [те, что больше по площади] — отправлять на согласование на комиссию, — предложил он.

Это предложение поддержали многие участники комиссии, но Евгений Гаврилов заметил, что оно несет и определенные риски.

— Если при покупке земельного участка у тебя нет понимания, позволят тебе там что-то строить или нет, нормальный застройщик будет опасаться авантюр. Тем более что комиссия обычно непредсказуема, — заявил он.

После полутора часов споров эксперты сформировали целый перечень предложений для городских властей, признав, что регулирование апартаментов уже необходимо. В числе идей, например, запрет на строительство зданий для гостиничного обслуживания в зонах, где невозможно построить жилье, — такой проект придется обосновать перед властями и получить согласование. Число парковок предложили рассчитывать исходя из площади номеров, а не количества предполагаемых жителей, и близости метро.

А вот что делать с социальной инфраструктурой, эксперты не решили. Этот вопрос остался открытым.

Один из ярких примеров, которые на комиссии приводил Сергей Бондаренко, — апарт-отель Resident, который сегодня продан поквартирно и официально стал жилым домом. Впрочем, его изначально строили как жилой дом, а не гостиницу или административное здание, а постоянные жители без проблем получили регистрацию по месту жительства и социальную инфраструктуру.