Кредитные путы: президент придумал ипотеку под 6,5% — пока одни теряют работу, другие берут по 2 квартиры

Ситуация с коронавирусом, казалось бы, не располагает к большим тратам: сложно чувствовать себя уверенно в условиях, когда невозможно предсказать, что будет завтра. Но тут на помощь пришёл президент, и в конце апреля процент по ипотеке на строящиеся квартиры рухнул до 6,5%. Правда, льготный кредит действует только в пределах суммы в 3 миллиона рублей и только на квартиры от застройщика, да и там есть нюансы. Как это отразилось на рынке жилья и что будет дальше — в материале Лизы Пичугиной.

Низкая ставка по новой льготной ипотеке и то, что воспользоваться ею можно только до ноября, дали рынку новостроек второе дыхание. За месяц работы новая программа, как заявил на прошлой неделе вице-премьер Марат Хуснуллин, принесла на строительный рынок около 40 миллиардов рублей.

Всё дело в ставке

По данным Райффайзенбанка и консалтинговой компании MACON, примерно треть тех, кто получает новую льготную ипотеку, до снижения ставки позволить себе квартиру не могли, а 56% в принципе решились на покупку только из-за ставки.

— Всего несколько лет назад было сложно даже представить, что ставки по ипотеке в нашей стране будут ниже 10%. Но сейчас, несмотря на ограничительные меры в связи с пандемией, один из самых выгодных в истории ипотеки периодов для покупки недвижимости, — пояснила начальник отдела продаж ипотечных кредитов Сибирско-Уральского макрорегиона Райффайзенбанка Ирина Ярыгова.

В банке ВТБ подсчитали, что с момента действия программы в Новосибирске (банк запустил её 17 апреля) уже успели выдать 200 льготных кредитов почти на 400 миллионов рублей.

Дайте две

То, что ипотека серьёзно подхлестнула интерес к новостройкам, подтвердили и участники рынка. Причина проста: если раньше ежемесячный платёж на стандартных условиях кредита (20% — первоначальный взнос, сумма кредита — до 3 миллионов рублей, срок — 20 лет) составлял 27–28 тысяч в месяц, то сейчас снизился сразу до 20 тысяч, говорит специалист по недвижимости компании «Этажи» Роман Петренко.

— Даже риелторы пошли и взяли ипотеку, зная, что ставка такая только до ноября, — признал он. — Я очень много сейчас слышу среди своих коллег, что они берут квартиры, некоторые умудряются даже по две покупать.

В результате, несмотря на ожидания участников рынка, ни цены, ни спрос особенно не упали: и то, и другое держится на уровне февраля-марта. Спрос, в частности, потому, что многие опасались как раз роста цен, отмечает гендиректор Объединённого кредитного бюро Артур Александрович.

— Рост цен на недвижимость действительно происходил в первые месяцы предыдущих кризисов, но уже примерно через полгода сменялся серьезным падением цен из-за сокращения спроса, — добавил при этом он, говоря, впрочем, не только о новостройках, но и о недвижимости в целом.

Кредит — дело тонкое

Никаких сложных условий для тех, кто хочет попасть в льготную ипотеку, нет, требования тоже самые обычные, говорит директор по ипотеке ипотечного агентства «Легко» Екатерина Новицкая. Вопросы могут возникнуть разве что к кредитной истории.

— Если и приходит отрицательный ответ, то только из-за того, что у клиента испорчена кредитная история. Например, есть действующая просрочка. Но если какие-то просрочки были раньше, то есть банки, которые рассматривают кредитную историю за последние три года, — обнадёживает эксперт.

Другой нюанс — квартира должна быть в строящемся доме, который возводят по 214-ФЗ, то есть на средства дольщиков через эскроу-счета или банковское финансирование. Никаких ПИФов, переуступок и перехода прав быть не должно, физические лица в истории квартиры исключены.

Готовую квартиру от застройщика купить по льготной ипотеке тоже не получится, предупреждает Роман Петренко, хотя предложений домов, которые построены на средства застройщика, на рынке достаточно много.

— У меня есть покупатель, который хочет купить квартиру в ЖК «Аквамарин» через «Металлинвестбанк» — там сейчас одна из самых низких ставок по этой программе, 5,9%. Ему кредит одобряют, но говорят: «Аквамарин» вы брать не можете». Почему, это же новостройка? Да. От юрлица? Да. А в чём вопрос? Есть ещё юридические тонкости, ждите, говорят. «Так у меня же бронь слетит!» — «Извините, ничего сделать не можем», — рассказал Петренко.

Студии — на закуску

По данным Райффайзенбанка и MACON, почти половина опрошенных заёмщиков — 42% — планируют купить «двушку». Однокомнатные выбирает 31%, этот же вариант привлекает тех, кто хочет потом заработать на аренде (таких 65%) или просто сохранить деньги (55%).

— Сейчас идёт тренд на большие квартиры, двушки-трёшки, — подтверждает Роман Петренко. — Молодёжь берёт не студии, а однокомнатные, с расчётом на то, что в будущем появится ребёнок. У кого уже есть ребёнок, берут двухкомнатную полноценную. Народ уже наелся маленькими квадратами, ему охота побольше пространства. Студии все застройщики оставили на закуску — они присутствуют, но их мало.

Проблема в том, отмечают в Райфайзенбанке, что условиям ипотеки соответствуют только 43% строящегося в Новосибирске жилья — это, разумеется, больше, чем в Москве, но наши новостройки недоступнее, чем в целом ряде других крупных городов.

— В стандарт- и комфорт-сегментах, являющихся основой рынка, показатель равен 54,6 и 79,2 тысячи рублей за квадратный метр соответственно, «квадрат» в бизнес-классе стоит 98,3 тысячи рублей, — подсчитали в банке. — Несмотря на высокий уровень, цена продолжает демонстрировать положительную динамику: за 2019 год и первый квартал 2020-го она выросла на 16%. При это на долю самого доступного сегмента (стандарт-) приходится всего 1/3 строящегося жилья, что ограничивает круг покупателей.

Роман Петренко объяснил высокие цены изменениями в законах: если раньше цена от котлована к сдаче дома равномерно росла, то сейчас застройщики из-за отсутствия прямого доступа к деньгам дольщиков и необходимости платить банкам уже на старте продают квартиры дорого.

— Некоторые застройщики подняли цены, но сейчас никто не готов покупать квартиры за 100 тысяч за «квадрат», и они сами признают, что их квартиры инвестиционно не привлекательны. Выигрывают те, у кого стоимость квадрата до 70 тысяч, — заметил Петренко.

Как изменятся квартиры

Если нет серьёзного капитала в виде дохода от продажи предыдущей квартиры, особо не разгуляешься, поэтому средняя площадь жилья, которое покупают по льготной ипотеке, не превышает 55 «квадратов». По мнению аналитика рынка новостроек Сергея Николаева, здесь уже сказывается пандемия и вызванный ею кризис: многие не совсем чётко представляют себе перспективы, и если 50 «квадратов» они ещё могут потянуть, то 70 — уже не факт.

При этом, сравнивая новую президентскую льготу с первой губернаторской субсидией, которая подарила Новосибирску тысячи крохотных студий, эксперт отмечает, что ситуация сегодня совсем другая. Сегодня, по его мнению, на рынок больше влияют другие факторы.

— Застройщики будут менять формат жилья после выхода из пандемии. Это связано с тем, что руководители готовы до 30% сотрудников оставить на удалёнке, а человеку, который работает на удалёнке, немного другая квартира нужна, — рассуждает Николаев.

Но очевидно, что новая программа призвана отобрать покупателей у рынка готового жилья, как уже было не раз: при той же сумме кредита за квартиру на вторичном рынке придётся платить до 18% дороже, а это очень существенно. Пока чёткого перевеса в статистике нет, но уже по итогам мая мы его увидим, уверен Сергей Николаев.

Рынку недвижимости — да и экономике в целом — достаётся с начала года. Сперва подвёл рубль, потом вдруг ввели карантинные меры, так что люди побоялись остаться без денег и жилья. Тем не менее, продолжает действовать сельская ипотека — и варианты там неожиданно привлекательные, вплоть до престижных микрорайонов для богачей. Эксперты при этом считают, что дешёвая ипотека только сделает жильё ещё недоступнее.