Банки проследят за деньгами дольщиков

Правительство страны готовится к реформе долевого строительства. Привычная схема с участием граждан, желающих купить квартиры по привлекательной цене, будет пересмотрена, говорит глава Минстроя РФ Михаил Мень. В договоре между застройщиком и покупателем может появиться третий участник – банк как гарант целевого использования внесенных средств. Чем обернется законодательная инициатива для строительного рынка и как повлияет на проблему обманутых дольщиков, читайте в нашем материале.

Всю неделю общественность будоражит перспектива полного запрета на долевое строительство в стране. О такой возможности заговорили сразу после заседания совета при президенте России по жилищной политике и повышению доступности жилья, которое прошло в минувшую пятницу. Председатель совета, первый вице-премьер Игорь Шувалов поддержал предложение губернатора Московской области Андрея Воробьева разработать поправки в действующий закон о долевом строительстве. «Изменения в 214-ФЗ нужно принять в осеннюю сессию», – добавил он. В рабочую группу, которую возглавит замглавы Минстроя России Наталья Антипина, также войдут представители банковского сообщества и застройщики.

Конечно, последующие догадки и прогнозы экспертного сообщества насчет грядущих изменений удивляли своей масштабностью – рынку пророчили небывалый рост цен на недвижимость, банкротство девелоперских компаний, крах их бизнеса и трудности с покупкой нового жилья. Зато проблемы обманутых дольщиков и «серых» схем инвестирования могли бы решиться.

Сомнения развеял официальный комментарий Михаила Меня. «Долевое строительство в России должно перестать ассоциироваться с обманутыми дольщиками. Совместно с отраслевыми специалистами и участниками рынка мы планируем подготовить ряд изменений в 214-ФЗ в части усиления контроля за целевым использованием средств граждан и информационной открытости застройщика, – сказал он. – Речь идет об эффективности и сохранности средств жителей, которые принимают решение приобретать жилье по схеме долевого внесения средств».

По его словам, у ряда крупных банков, которые также будут приглашены в комиссию по обсуждению изменений, есть наработки в этой сфере, есть действенные механизмы, которые уже работают в цепочке «застройщик – банк – покупатель», и они не приводят к увеличению стоимости жилья. «Разговоры об этом являются спекуляцией, желанием сохранить непрозрачность схемы, – добавляет глава ведомства. – Добросовестные застройщики от требования большей открытости только выиграют, потому что граждане, естественно, будут выбирать компанию с наиболее прозрачной деятельностью».

В Минстрое уверяют: застройщиков не лишат возможности привлекать средства граждан на ранних этапах строительства, но в данном механизме предусмотрят участие и банковских организаций. Сами банкиры, впрочем, неохотно рассуждают на эту тему. «Возможно, целью такой инициативы государства является защита интересов граждан, желающих приобрести квартиру в новостройке с помощью долевого участия, – отмечает руководитель отдела по развитию бизнеса банка «ДельтаКредит» Дмитрий Поляков. – Разговоры на эту тему ведутся не первый год, но пока не находили отражения в реальных действиях». Один из крупных федеральных банков страны, занимающий лидирующие позиции на рынке ипотечного кредитования, и вовсе отказался дать комментарий нашему сайту, сославшись на туманность и непроработанность правительственной инициативы.

Определенный скепсис возникает и у самих девелоперов, которые готовы понять тревоги властей, но все же не согласны с подобным выходом из сложившейся ситуации. «Проблема обманутых дольщиков не в содержании 214-ФЗ, а в том, что не все участники рынка соблюдают этот закон, – считает первый заместитель генерального директора ГК «МИЦ» Даромир Обуханич. – Само по себе долевое строительство не представляет никакой опасности для дольщика, если он выбрал проверенную компанию-застройщика, осуществляющую свою деятельность в рамках закона».

Переход на новую схему работы и ограничение такого основного канала финансирования, как деньги дольщиков, приведет не только к росту среднерыночных цен минимум на 20-25%, но и к уменьшению объемов жилищного строительства и ипотечного кредитования, предполагают эксперты сайта. «Тот факт, что закон еще не принят, а его реализация подразумевает несколько этапов, оставляет надежду, что застройщики адаптируются к новым условиям и продолжат работать но новым правилам, – отмечает Даромир Обуханич. – При этом не исключено, что некоторые мелкие компании вернутся к «серым» схемам реализации жилья, распространенным на рынке еще задолго до принятия 214-ФЗ».

Как раз фирмы-однодневки и являются одной из главных проблем долевого строительства. По словам юристов, отстаивающих права обманутых граждан, любой застройщик может организовать себе с десяток фирм – по одной на каждый объект – и после завершения строительства ликвидировать каждую, забыв про гарантийный срок или ответственность за ненадлежащее исполнение обязательства.

«В такой ситуации о нормальном функционировании всего механизма говорить не приходится, потому как через эту лазейку от ответственности уходит масса застройщиков», – отмечает руководитель агентства по защите прав «Дольщик74» Антон Бланк. По его словам, не хватает контроля и со стороны чиновников самого Минстроя. «В нашей практике встречались ситуации, когда застройщики получали разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, но могли передать готовые квартиры дольщикам только через полгода по факту реального, а не документального завершения работ, – рассказывает Антон Бланк. – В ситуации, когда чиновники гонятся только за цифрами ввода жилья, невзирая на дольщиков, лично я сомневаюсь, что проводится надлежащий контроль».

Также риск для появления долгостроев создает экономический кризис, из-за которого первичный рынок жилья сейчас находится под давлением. В частности, за первые три месяца 2015 года выдано 135 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 218,1 млрд рублей, что на треть меньше уровня января-марта прошлого года в количественном и денежном выражении. При этом, по прогнозам Минэконома, реальные зарплаты населения по итогам года сократятся почти на 10%. «В подобных условиях девелоперы стремятся продать недвижимость, в том числе еще недостроенную, зачастую агрессивно снижая цены», – отмечает финансовый аналитик ИХ «Финам» Тимур Нигматуллин.

«Думаю, переход на новую схему положительно скажется на банковской сфере, приведет к популяризации института банковских гарантий, – продолжает Тимур Нигматуллин. – Строительная отрасль немного потеряет в марже из-за небольшого роста финансовых расходов. Однако вся экономика однозначно выиграет от ускорения темпов ввода недвижимости в эксплуатацию и повышения качества строительства. В перспективе я не исключаю полный уход от продажи недостроенного жилья».

Пока предполагаемые изменения на рынке новостроек находятся в стадии проработки, девелоперы точно не знают, как будет функционировать новая схема. «Не стоит торопить события, нужно дождаться, когда появятся утвержденные поправки, и уже тогда приспосабливаться к новым правилам игры», – подытожил Даромир Обуханич.

Отметим, что первое заседание рабочей группы при Минстрое России по внесению изменений в федеральный закон о долевом строительстве пройдет уже на следующей неделе.