Сушите весла

Компания «Альфа групп менеджмент», управлявшая ТЦ «Калина-центр», составила рейтинг торговых центров Новосибирска площадью от 1500 кв. м. 37 объектов были разделены на 4 главных группы — А, B, C и D, причем каждую группу, в свою очередь, разделили на три уточняющих подгруппы. Первое место в рейтинге, как и ожидалось, занял торговый комплекс «Мега» (А–). Самым удивительным оказалось второе место: его присвоили торговому центру «Океан» (В+), большинство магазинов которого рассчитаны на торговлю в сегменте премиум. Директор «Альфа групп менеджмент» Ольга Каламейцева считает, что рейтинг удивит многих, так как на первых местах не размещаются известные центры, однако это, по ее словам, лишь подтверждает отсутствие лоббирования чьих-либо интересов в исследовании, цель которого — формирование независимой оценки ТЦ города.

Третье место заняла «Большая Медведица» (В), а «Ройял Парк» (B–) и «Александровский» (В–) — четвертое и пятое. В топ-10 (категория С+) вошли также «Фестиваль», ТЦ Академгородка, новый ТЦ «Маяк» на Русской, «Калина-центр» и «Континент» на улице Троллейной. ТЦ «Европа» и «Подсолнух» стоят на 11-м и 12-м местах. При этом «Сибирский Молл» занимает 27-е место, «Континент» на Кропоткина — 22-е, а два «Мегаса» — на 19-м и 20-м местах.

Для формирования общей оценки сотрудники «Альфа групп менеджмент» пользовались пятью критериями. Во-первых, оценивался сам объект: его расположение, конкурентная среда, удобство подъезда и дизайн здания. Во-вторых — эффективность маркетинга и рекламы. Затем было проанализировано управление объектами. Кроме того, составители рейтинга оценили арендаторов (логичность подбора, эффективность «якоря») и удовлетворенность покупателей.

«Многие до сих пор считают, что ключ успеха торгового центра — это его месторасположение, — формулирует основной вывод исследования госпожа Каламейцева. — На самом деле этот критерий лишь один из пяти. Яркий пример: два одинаковых по площади рядом расположенных торговых центра — удачный «Океан» и неудачный «Праздничный зал». Маркетинг и реклама, хорошее управление, грамотно подобранные арендаторы, комфортность для покупателей — вот залог успеха ТЦ». Кроме того, Ольга Каламейцева считает, что якорные арендаторы в Новосибирске редко привлекают покупателей в другие магазины: «Проведенный нами рейтинг показал, что сейчас наличие якорных арендаторов теряет свою актуальность. Яркий тому пример — семейный торговый центр «Мега». Расположенные в нем якорные арендаторы формируют только свой покупательский поток, доказательство — большое количество свободных помещений».

Госпожа Каламейцева также подчеркнула, что сравнение разных по масштабу магазинов не вполне корректно: «Мы даем общую таблицу просто для того, чтобы понять, кто в какой зоне рейтинга находится, а затем разделяем ТЦ на группы по площади». Специализация магазинов составителям рейтинга оказалась не нужна, так как они оценивали объекты исключительно с точки зрения их привлекательности для арендаторов, инвесторов и собственников.

Самым странным в рейтинге кажется то, что 2-е место после «Меги» занял «Океан» у метро «Гагаринская» — небольшой и немноголюдный ТЦ, где тенниску можно купить за 4500 руб., непримечательную дамскую сумочку за 4000 руб., а мужской костюм за 40 000 рублей. Ольга Каламейцева объяснила это тем, что у «Океана» прекрасное местоположение, позиционирование и 95 % клиентов этого ТЦ уходят оттуда с покупками. В самом «Океане» считают, что оценка их заведения справедлива. «Если сравнивать нас с «Мегой», то там проходимость больше, но у нас ведь и ценовая категория другая, — рассказывает Тамара Волокитина, директор по развитию ТЦ «Океан».

— У нас одевается вся мэрия, весь «Карелин-фонд», РЖД, много состоятельных людей, которые в «Мегу» не заходят в принципе. Аренда у нас одна из самых дорогих в городе».

Наталья Сидорова, коммерческий директор обувного салона Famozi, чьи магазины присутствуют в «Океане» и «Меге», была удивлена отсутствию в первой тройке «Ройял-парка» и не согласилась с тем, что «Океан» может конкурировать за звание второго по привлекательности ТЦ города. Сергей Дьячков, управляющий партнер DSO Consulting, также усомнился в жизнеспособности формата «Океана» во время кризиса: «В условиях, когда премиум-сегмент стал пользоваться меньшим спросом, такие ТЦ должны вымереть в первую очередь. Что же касается общего списка, то в нем соседствуют разные категории ТЦ, которых и сравнивать-то не очень правомерно. Так, в центрах моды «якорные» арендаторы действительно не обязательны, чего не скажешь о пауэр-центрах типа «Большой Медведицы».

Сергей Дьячков также считает, что нынешний момент не благоприятен для управляющих компаний: «Сегодня, когда финансовые потоки у собственников резко сократились, тратить копейку на кого-то еще представляется им глупым. На подъеме, когда много проектов, они могут передать их кому-то в управление, но сейчас — нет».

Пятерка лидеров, по мнению Сергея Дьячкова, выглядит следующим образом: «Мега», «Ройял Парк», «Континенты» на Ипподромской и Гусинобродском шоссе, а также, в силу исторической значимости и местоположения, ЦУМ.

Владимир Иткин

Фото автора (1), Веры Сальницкой (2), Константина Пономарева (3)