Сдвиг по фазе

В Новосибирске сильно подешевели офисы — цены на вторичном рынке упали на 29 %, а арендные ставки на 24 %. К такому выводу пришли в компании RID Analytics, проанализировав рынок коммерческой недвижимости в феврале 2009-го по сравнению с IV кварталом 2008 года. Снижение коснулось не только офисных, но и торговых и производственно-складских помещений. Несмотря на падение цен, количество сделок в этом сегменте по-прежнему единичное, лучше обстоят дела с арендой — предприниматели стараются выбирать более дешевые варианты и переезжают, если арендодатели не идут на уступки.

По данным компании RID Analytics, средние запрашиваемые арендные ставки снизились: по офисным и производственно-складским помещениям на 24 %, по торговым — на 22 %. В феврале средняя арендная ставка составила 683 рублей за 1 кв. м по офисным помещениям, 1030 рублей по торговым и 213 рублей по производственно-складским помещениям. Снизились и средние удельные цены предложения на вторичном рынке — на 29 % по офисным и на 16 % по торговым помещениям.

Руководитель аналитического центра «Сибакадемстрой Недвижимость» Федор Голованов полагает, что снижение цен и арендных ставок на коммерческую недвижимость несколько меньше, чем посчитали в RID Analytics. Однако конкретных цифр в компании назвать не смогли, пообещав подготовить точные данные к концу месяца. Не согласился с данными аналитиков и президент Сибирской гильдии управляющих и девелоперов коммерческой недвижимости Олег Луговой: «Говорить о снижении цен только на основании цены предложения неправильно, потому что снижение ставок аренды состоит из двух частей — это фактически арендуемые площади и предложение. По фактически арендуемым площадям снижение произошло в лучшем случае на 10 %. Если бы речь шла о модальных, то есть самых распространенных, ценах на офисы или торговые площади определенной категории, можно было бы понимать, что цифры верны».

В инвестиционной риэлторской компании «Магистраль» отмечают, что предложение на порядок превышает спрос, а главным ориентиром для арендаторов становятся не характеристики бизнес-центров, а их ценовая политика. «Компании пытаются освободиться от дорогой и арендовать более дешевую недвижимость. Цены падают повально, однако отдельные собственники продолжают держать высокую планку и терять арендаторов», — рассказал специалист отдела коммерческой недвижимости компании «Магистраль» Антон Дибров.

Легче приходится уже окупившим себя бизнес-центрам. Недавно введенные объекты, строившиеся на кредитные деньги, попали в более сложную ситуацию: банки увеличивают процентную ставку, соответственно растет затратная часть при увеличивающихся свободных площадях. В отличие от объектов классов В, С и D, где уровень заполняемости, несмотря на снижение показателей, по-прежнему относительно высок, спрос на здания класса А пока существенно ниже — по данным RID Analytics, доля незанятых площадей составляет порядка 30–60 % в зависимости от объекта.

«Наиболее сильная коррекция арендных ставок в свободных офисных помещениях идет по дорогим районам: минус 40 % в Железнодорожном, 27 % в Октябрьском и 22 % в Центральном. В меньшей степени снижение коснулось Заельцовского и Калининского районов, — поясняет Елена Ермолаева, директор RID Analytics. — Среди торговых помещений цены снижаются также в дорогих районах, а в районах с традиционно более низкими ставками — Кировском, Дзержинском и Калининском — отмечено или более слабое снижение, или даже рост ставок. По продаже офисных и торговых помещений в центре цены слабее реагируют на кризис, чем на окраинах».

«Если человек хочет продать свою недвижимость, скидка должна составлять порядка 25–30 %. Если продажа несрочная, то от среднерыночной цены придется скинуть 15 %, — рассказал Федор Голованов. — Несмотря на падение, нижней границы цены на коммерческую недвижимость еще не достигли».

«Снижение цен на аренду и покупку коммерческой недвижимости хорошо для предпринимателей, но сейчас у них нет и этих денег», — считает доктор экономических наук, профессор Рифат Гусейнов. Это мнение разделяет и генеральный директор Межрегиональной ассоциации руководителей предприятий, президент Новосибирской городской торгово-промышленной палаты Юрий Бернадский.

«Говорить о том, что снижение арендных ставок резко увеличит возможности предпринимателей, не приходится, особенно учитывая резко сжимающиеся объемы оборотных средств и возможности бизнеса к развитию. В наиболее тяжелом положении оказались те, кто приобрел новую технику в лизинг или по кредиту. Банковские ставки растут, и серьезную лепту вносит Центробанк, который сегодня дает бюджетные средства под очень высокий процент. Любой кризис является катализатором, который выявляет болезни. Совместными усилиями рынок недвижимости перегрели, а сейчас все встает на свои места — цены опускаются на реальный уровень», — пояснил Юрий Бернадский.

Аналитики полагают, что предпосылок для улучшения ситуации на рынке коммерческой недвижимости нет. «Денег в экономике больше не становится, поэтому прогноз — на дальнейшее снижение, — считает Елена Ермолаева. — Пока мы слышим о том, что компании разоряются, идет сокращение числа сотрудников, снижение зарплат. Судя по прогнозам экономистов, «дно» на рынке коммерческой недвижимости еще не пройдено. Он начнет восстанавливаться позже, чем экономика в целом, и этот временной лаг составит от полугода до года».

Елена Сафронова

Фото gettyimages.com