Топ-5 ошибок при приобретении загородной недвижимости

«Загородная недвижимость» — это не юридический термин. Для простоты понимания загородной недвижимостью принято считать земельные участки, жилые дома (коттеджи и т. п.) за городом или в его черте.

Конечно, каждый вопрос о приобретении загородной недвижимости следует рассматривать индивидуально, но мы поговорим о наиболее распространённых ситуациях.

1. Покупка земельного участка без границ или несоответствие фактических границ юридическим

Часто покупатели пренебрегают вопросом определения или уточнения границ приобретаемого участка, не представляя, какие последствия это может иметь. Проблема в возможном несоответствии границ, обозначенных собственником участка забором, и тех, координаты которых внесены в Единый государственный реестр недвижимости (ранее в Государственный кадастр недвижимости). Также юридически границы вообще могут отсутствовать.

Чтобы земельный участок был объектом недвижимости, он должен отвечать определённым требованиям. В первую очередь, участок должен иметь кадастровый номер и состоять на кадастровом учете. Если кадастровый номер отсутствует, то продать, купить, подарить, завещать такой участок невозможно.

Если при заказе выписки из ЕГРН вы видите схему земельного участка, то границы земельного участка сформированы и юридически закреплены.

Следует обращать внимание на так называемые ранее учтённые земельные участки — это земельные участки, образованные до вступления в силу Федерального закона Российской Федерации № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», права на которые зарегистрированы.

В отношении ранее учтённых земельных участков (при условии, что в дальнейшем не проводилось межевание, т. е. работы по установлению границ) в ЕГРН содержатся особые отметки: «граница участка не установлена в соответствии с требованиями законодательства».

Покупка такого участка чревата неприятностями:

1) неточность географического местоположения участка;

2) несоответствие документальной площади участка;

3) если на участке расположен объект капитального строительства, то вероятен его «выход» за границы участка и нахождение его части на чужой территории;

4) смещение границ участка, обозначенных забором (ограждениями), по отношению к юридическим границам.

Всё это может обернуться долгими судебными спорами с соседями и органами местного управления, а в наиболее тяжёлых случаях — требованиями о сносе объекта капитального строительства или его части. Сейчас на законодательном уровне обсуждается вопрос о запрете с 01.01.2018 г. отчуждения земельных участков, границы которых не установлены. Вступит ли в силу этот запрет — пока под вопросом.

2. Покупка квартиры (доли) в многоквартирном доме, построенном на земельном участке для индивидуального жилищного строительства

Строительство многоквартирного, пусть и малоэтажного дома на участке под индивидуальное жилищное строительство — нецелевое использование земельного участка. И это даже не говоря о проблемах, связанных с коммуникациями.

Наверное, многие помнят громкие судебные разбирательства вокруг таких объектов в нашем городе. Приобретение квартир или долей в аналогичных домах грозит потерей права собственности в связи с судебным решением о сносе такой постройки.

Поэтому не стоит гнаться за привлекательной ценой в перспективе проблемных объектов. Если вы хотите купить квартиру в многоквартирном малоэтажном доме на земельном участке, обратите внимание на разрешённое использование земли и наличие разрешения на строительство.

3. Покупка земельного участка для дальнейшего строительства индивидуального жилого дома или покупка с документально не оформленным домом

В этом случае риски связаны с невозможностью в дальнейшем оформления построенного дома как жилого.

Но этот риск зависит от того, какое назначение у участка и получено ли разрешение на строительство. Разрешение на строительство «постфактум», когда дом уже построен, получить нельзя. Ситуация осложняется, если земельный участок предоставлен для ведения садоводства: в настоящее время Градостроительный кодекс не предусматривает выдачу разрешения при строительстве дома на садовом участке в СНТ.

При отсутствии разрешения объект можно поставить на кадастровый учёт и зарегистрировать право с назначением «нежилое».

Единственный вариант оформить дома, построенные без разрешения на строительство или на садовых участках как жилые, — обратиться в суд с исковым заявлением.

Также следует учесть, что с 01.01.2019 года вступает в силу ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд». Впервые вводится законодательное понятие: «садовый дом — здание сезонного использования, предназначенное для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их временным пребыванием в таком здании». Уточняется понятие «садовый земельный участок» — земельный участок, предназначенный для отдыха граждан и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур с правом размещения садовых домов, жилых домов, хозяйственных построек и гаражей.

Отсюда можно сделать два вывода:

1) строить объекты капитального строительства (объекты недвижимости) можно будет только на садовых участках;

2) для строительства садовых домов на садовых участках разрешение на строительство не потребуется, а чтобы построить жилой дом — разрешение нужно обязательно.

4. У земли нет истории?

Многие ошибочно считают, что можно не затрачивать усилий на правовую экспертизу документов — какая сомнительная история может быть у земельного участка? На самом деле такое бывает.

Во-первых, при государственной регистрации перехода права может выясниться тот факт, что ранее на земельном участке находился жилой дом, который снесли или он сгорел, но с кадастрового учёта его не сняли и право собственности не прекратили. Без осуществления этих процедур Росреестр сделает приостановку при государственной регистрации перехода права на нового покупателя.

Также помните, что при отчуждении участка, предоставленного лицу безвозмездно на основании постановления или распоряжения мэрии, согласно правовой позиции Росреестра по данному вопросу, которая совсем недавно подкрепилась и Верховным судом РФ, необходимо согласие супруга на продажу. Если оно не получено, но участок всё равно покупается, то при регистрации перехода права собственности Росреестр зарегистрирует сделку как оспоримую и внесёт соответствующую отметку в сведения ЕГРН, а для покупателя это станет неприятным сюрпризом.

5. Использование материнского капитала

Многих волнует вопрос о возможности использования материнского семейного капитала для приобретения загородной недвижимости. Ответ зависит от того, что именно планируется приобретать с использованием семейного капитала. Оплатить покупку земельного участка средствами федерального бюджета точно не получится.

Покупая «пустой» земельный участок, его стоимость необходимо оплачивать за счёт собственных денежных средств, а материнский капитал можно будет направить на строительство жилого дома. Если же планируется приобретение готового дома, то следует обратить внимание на его юридический статус: он должен быть жилым или жилого назначения.