Налог с продажи квартиры: основные вопросы

Продажа квартиры обычно сопровождается решением множества организационных и юридических вопросов. Однако заключение сделки — ещё не финальный этап. Не стоит забывать, что налогом на доходы физических лиц (НДФЛ) облагаются доходы от реализации любой недвижимости на территории России.

Мы задали экспертам популярные вопросы о налогах с продажи квартиры.

Особенности продажи недвижимости, купленной до 2016 года

Олег Вонарха, руководитель офиса агентства недвижимости «Жилфонд»: «При продаже квартиры, которая была куплена до 2016 года, действуют старые правила. При реализации объекта, если он был в собственности менее трёх лет, необходимо уплатить налог по ставке 13 % от вырученной суммы. Продавец может уменьшить налогооблагаемую базу, например, показав затраты, связанные с приобретением данного объекта».

Важно помнить, что ставка налога в размере 13 % действует в отношении доходов, полученных налоговыми резидентами РФ. Для нерезидентов установлена повышенная ставка — 30 %.

Особенности продажи недвижимости, купленной после 1 января 2016 года

Анжелика Шикайкова, руководитель юридической службы федеральной риелторской компании «ЭТАЖИ» в Новосибирске: «В соответствии с изменениями, вступившими в силу с 01.01.2016 года, доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более. И этот срок составляет по общему правилу 5 лет. Но есть исключение из общего правила — минимальный предельный срок владения недвижимостью составляет 3 года для тех объектов, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий:

1) право собственности на объект получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика;

2) право собственности на объект получено налогоплательщиком в результате приватизации;

3) право собственности на объект получено налогоплательщиком (плательщиком ренты) в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением».

Как определить срок владения недвижимостью?

Максим Калинин, юрист агентства недвижимости «Афина Паллада»: «По общему правилу, право собственности возникает с момента государственной регистрации в едином государственном реестре. Дата регистрации указана в свидетельстве или выписке из ЕГРН. Однако из общего правила есть ряд исключений:

1) объекты, доставшиеся продавцу по наследству: в этом случае срок владения нужно отсчитывать не с момента регистрации, а с момента открытия наследства, т. е. со дня смерти наследодателя;

2) объекты, приобретенные в результате участия в кооперативе (ЖСК): в этом случае право возникает с момента выплаты полной суммы паевого взноса;

3) ранее возникшие права, т. е. права, зарегистрированные до появления единого государственного реестра: если право было зарегистрировано в 1990-е годы в уполномоченном на тот момент органе (например, БТИ), то оно считается возникшим и без регистрации в ЕГРН».

Как посчитать, с какой суммы платить налог?

Александр Ермаченко, эксперт по налогообложению: «Если объект был приобретен после начала 2016 года, то правила определения дохода для исчисления налога зависят от того, имеет ли продаваемый объект кадастровую стоимость. Если имеет, то для исчисления НДФЛ доход от продажи будет считаться не меньше, чем произведение кадастровой стоимости на коэффициент 0,7».

Анжелика Шикайкова: «При продаже имущества, право собственности на которое возникло до 2016 года, кадастровая стоимость для сравнения не берётся, доход рассчитывается только с суммы, указанной в договоре купли-продажи. Также надо помнить, что предоставить декларацию в налоговую необходимо не сразу после продажи имущества, а до 30 апреля года, следующего за годом продажи. Заплатить налог нужно до 15 июля года, следующего за годом продажи».

Олег Вонарха: «Ранее сумма налога никак не привязывалась к кадастровой стоимости, поэтому продавцы зачастую могли занижать цену недвижимости в договоре купли-продажи до размера налогового вычета (до 1 млн руб. или до ранее потраченной суммы на приобретение недвижимости), а на самом деле брать более крупные суммы, таким образом уходя от уплаты налога. Обратите внимание, что налог от продажи квартиры рассчитывается от наибольшей суммы после сравнения цены договора купли-продажи и кадастровой стоимости».

Как осуществляется продажа долевой собственности?

Максим Калинин: «Продавцы жилой недвижимости вправе уменьшить налогооблагаемую сумму на 1 млн руб. (так называемый налоговый вычет). Если у одного объекта несколько собственников-дольщиков, вычет распределяется между совладельцами пропорционально их долям. Например, если объект продаётся четырьмя равнодолевыми собственниками, то каждому из них положен вычет в размере 250 000 рублей. Однако если собственник продает свою долю как самостоятельный объект, то он вправе получить вычет с полной стоимости проданной доли (но не более 1 млн руб.). На практике известны случаи, когда продавцы договариваются с покупателями и заключают отдельные договоры купли-продажи в отношении каждой доли. Таким образом, продавцы могут уменьшить сумму налога или вовсе избежать его уплаты».

Как уменьшить сумму налога при продаже квартиры?

Анжелика Шикайкова: «Важно помнить, что каждый продавец недвижимого имущества может воспользоваться имущественным вычетом. Так, 1 млн руб. — это максимальная сумма налогового вычета, на который может быть уменьшен доход, полученный при продаже квартиры. Важный нюанс: если налогоплательщиком за один год было продано несколько объектов недвижимого имущества, то налоговые вычеты применяются в отношении совокупного дохода, полученного по всем проданным объектам.

Вместо применения имущественного вычета продавец имеет право уменьшить величину дохода, полученного от продажи имущества, на фактически произведённые и документально подтверждённые расходы. В зависимости от суммы произведённых затрат это может быть выгоднее, чем применение имущественного вычета. Так, если физическое лицо продает квартиру за 2,5 млн руб., купленную им ранее за 2 млн руб., то вместо получения вычета в 1 млн руб. ему выгоднее подтвердить и предоставить в налоговую расходы на 2 млн руб. и заплатить налог с 500 000 руб. вместо налога с суммы в 1,5 млн рублей».

Александр Ермаченко: «Один из способов уменьшения дохода и соответственно налога гражданин выбирает сам и указывает в декларации по форме 3-НДФЛ. Если доход от реализации уменьшается на расходы, то их необходимо подтвердить документально. Если доход уменьшается на вычет, то законодатель не требует предоставлять документы. Но на практике налоговики требуют копии правоустанавливающих документов: договор купли-продажи, акты приёма-передачи».

Читайте также, как подготовить квартиру к продаже и как оформить квартиру, чтобы не делить ее при разводе. С N1.RU вы можете продать свою квартиру и найти новую.