Завод под снос

Одна из новосибирских «дочек» «Ростеха», АО «Швабе — оборона и защита», решила избавиться от непрофильных активов — более 8,7 га производственных земель прямо возле пл. Калинина. 20 апреля на официальном сайте госзакупок появилось извещение: предприятие ищет агента, который возьмется за организацию продажи.

Агенту предстоит до конца 2017 года продать 2 участка в зоне общественно-делового назначения площадью 84 484 и 3170 кв. м, на которых расположено 33 нежилых здания и сооружения: склады, трансформаторные подстанции, административные и производственные корпуса, а также, например, магазин «Резерв» (306,6 кв. м), питомник для собак (75,5 кв. м) и кухня для собак (99,3 кв. м). Расположены они за зданием ДК «Прогресс» на Красном проспекте, 167, многие из них имеют тот же адрес с указанием корпусов.

По данным 2ГИС, в одном из крупнейших продаваемых корпусов (№ 1) находится малярно-кузовной цех «Микрон», в соседнем корпусе № 2 работает рекламно-производственная компания Reklama Slon, в здании на ул. Дмитрия Донского, 23/1, также входящем в указанную территорию, находятся ремонтная мастерская, шиномонтаж и компания «Урожай Сибири».

За целый имущественный комплекс бывшего НПЗ (Новосибирского приборостроительного завода) нынешнее АО «Швабе — оборона и защита» рассчитывает выручить не меньше 946,8 млн руб.

Максимальное вознаграждение агента при этом составит 4,8 млн руб. — т.е. 0,51 % от минимальной суммы продажи. Если без согласия владельца имущество будет продано дешевле, агенту придется возместить разницу из собственных средств, указано в проекте договора.

Директор компании RID Analytics Елена Ермолаева к поиску заводом агента на продажу земли отнеслась скептически. «Я не знаю, кто может подписаться за такую цену выступить агентом, потому что у нас обычно так не работают, — говорит она. — Сама схема мне не кажется успешной». На предприятии комментировать агентский договор и вообще продажу огромной территории отказались.

Установленную цену за территорию с постройками опрошенные корреспондентом НГС эксперты назвали вполне адекватной, вспомнив беспрецедентную сумму, за которую в свое время ушли с молотка теплицы «Цветов Сибири» неподалеку от земли «Швабе». Тогда почти 6,5 га обошлись новосибирскому девелоперу Владимиру Рыбакову в 887 млн руб. Но сегодня ситуация на рынке совершенно другая, замечает исполнительный директор компании Rolband&Partners Александр Астахов: «Рынок сейчас достаточно сложный. В текущих условиях [цена на торгах] может вообще не вырасти, может покупатель не найтись. Либо он будет московский».

Коммерческий директор ГК «Абажур» Антон Воровин рассказал, что относительно недавно московский инвестор вложил крупную сумму, более 100 млн руб. за 1 га, в часть территории бывшей «Сибирской ярмарки» — как раз напротив владений «Швабе». «Но сейчас интереса у москвичей практически нет. Им неинтересно лезть в дали, им со своим хорошо», — добавляет Воровин.

При этом подлежащую продаже территорию эксперты оценили как перспективную: как под общественно-деловую зону, к которой она относится сегодня, так и под жилье.

Однако, чтобы оценить более конкретно, нужно знать возможные ограничения, заметили они, в том числе по санитарным нормам: ряд производств имеет серьезные ограничения по возможности строительства жилья вокруг. «Если часть промплощадки действует — это всегда сложный вопрос, потому что экология подразумевает не только выхлоп, но и шум, а для человека тишина, отсутствие производственного шума очень важно», — добавляет Александр Астахов.

Подготовка территории к строительству тоже займет немало времени и потребует денег, и речь здесь не только о демонтаже существующих зданий, подчеркивает Антон Воровин. «Надо брать эту территорию и реанимировать — какое жилье там может быть после завода? Представляете, сколько там надо почву подготавливать?» — объясняет эксперт.

Впрочем, несмотря на возможные ограничения и затраты, промышленные зоны постепенно вытесняются с карты города. Александр Астахов вспоминает, что одной из первых застроенных жильем территорий в «нулевых» стала промплощадка на левом берегу Оби, на которой вырос микрорайон Горский. В конце прошлого года на месте молокозавода построили жилой комплекс бизнес-класса, сдали первый дом на месте теплиц «Цветов Сибири», ведется строительство на территории бывшего жиркомбината и мебельного производства, начали застраивать трамвайное депо у парка «Березовая роща».

При этом значительная часть городских площадей пока остается промышленной. Самой перспективной и пока не реализованной эксперты называют территорию городского аэропорта.

По мнению Александра Астахова, если там начнется строительство, площадка перекроет потребности в жилье и коммерческих площадях не только всего Новосибирска, но даже и соседней Томской области. «Кто бы туда ни вышел, реализация в аэропорту может всем остальным проектам кислород перекрыть — площадь здоровенная, — уверен он. — Сейчас там не очень хороший подъезд, но потом будет хороший: по прямой — Красный проспект, а с другой стороны — ул. Жуковского». По информации Елены Ермолаевой, сейчас к территории присматриваются инвесторы из Кемерово.

Интересный с точки зрения редевелопмента участок находится по соседству с продаваемой территорией бывшего НПЗ: между ул. Дмитрия Донского и Северной. Очевидно, ждет своего часа и территория, принадлежащая АО «Салют» и находящаяся также поблизости — его акции совсем недавно были проданы с торгов за 115 млн руб.

Перспективной может быть и площадка на берегу Оби возле Чернышевского спуска. «Там что только не проектировали — и торгово-развлекательные центры, и супермоллы. Она в собственности, что-то там подснесли, но до сих пор она не освоена», — говорит Астахов.

Вдоль Оби также тянется и промзона ул. Фабричной, однако она может быть интересна не столько для жилья, сколько для офисов и развлекательных зон. Но, по информации Александра Астахова, вся она «напилена» на участки, которые находятся в частной собственности, и договориться собственникам будет непросто.

Впрочем, особого интереса к таким территориям у застройщиков пока нет — как и самих застройщиков, способных вложить миллиарды в их развитие, знает Антон Воровин. «Сейчас 2 направления в Новосибирске очень заметны: либо я захожу на готовую площадку, которую мне дал город после аукциона и где мне ничего не надо делать, либо беру под что-то точечное. Все остальное — очень дорого», — заключает эксперт. В таких условиях застройщики скорее возьмутся расселять частный сектор, но фактически руки у них не доходят и до него.