Приготовьтесь, падаем

Осень не принесла облегчения рынку недвижимости. Традиционно ожидаемого оживления в сентябре не случилось. Правда, цены на жилье все же немного подросли, а средняя цена квадратного метра самых популярных у новосибирцев однокомнатных квартир перешагнула отметку в 70 тыс. руб. Из-за ограничения доступа к западным кредитам ипотечные ставки поползли вверх, сужая круг покупателей квартир. Продажи новостроек начали проседать. Корреспондент НГС.НЕДВИЖИМОСТЬ узнавала, случится ли обвал цен на жилье и станет ли от этого оно доступнее.

Справка: Наибольший рост на вторичном рынке наблюдался в Советском (на 4,3 % — до 63 844 руб. за кв. м) и Железнодорожном районах (3,3 % — до 76 631 руб./кв. м). Самое доступное жилье по-прежнему в Кировском (59 025 руб./кв. м) и Первомайском (59 019 руб./кв. м) районах. В сентябре отмечен рост на малосемейки — на 6,6 % (77 141 руб./кв. м) и общежития — на 3,9 % (61 978 руб./кв. м). Хрущевки стоят в среднем 63 216 руб. за кв. м, квартиры улучшенной планировки — 65 417 руб. (Данные НГС.НЕДВИЖИМОСТЬ)

Аналитики агентства недвижимости «Жилфонд» зафиксировали рост средней цены готовых квартир в Новосибирске. По итогам сентября 2014 года эта цифра достигла 65,02 тыс. руб. за кв. м, что на 0,82 % выше августовского уровня. Кривая цен на однокомнатные квартиры уверенно идет вверх — стоимость «квадрата» преодолела новый рубеж и достигла 70,86 тыс. руб. Но сильнее всего подорожали двухкомнатные квартиры — на 1,39 %, до 65,25 тыс. руб. за кв. м. И только трехкомнатные квартиры показали снижение — на 0,63 %, до 62,75 тыс. руб.

Рост цен на «двушки» риэлторы объясняют тем, что в сентябре именно они пользовались наибольшим спросом. Самые дешевые квартиры раскупили, а в базе остались более дорогие объекты. Они и сформировали рост средней цены. Интерес к однокомнатным квартирам не ослабевал не просто 9 месяцев этого года, но и в предыдущие годы. По информации «Жилфонда», с начала 2012 года «однешки» выросли в цене почти на 23,5 %.

И несмотря на отмеченный в сентябре рост стоимости квартир, агентства недвижимости не спешат радоваться. Традиционно ожидаемого осеннего оживления в этом году не случилось, — констатирует директор офиса продаж агентства «Грановит» на Советской, 37 Елена Алексеева. — Подросли цены в новостройках и, в основном, на квартиры нижнего ценового сегмента». Из-за того, что рынок сейчас не такой активный, как обычно в этот сезон, продавцы готовы идти на уступки и торговаться. В «Жилфонде» говорят, что можно сбросить 5–7 % от первоначальной стоимости.

Причинами незначительного оживления на рынке недвижимости владелец компании «Доктор Ключ» Андрей Силков назвал общий экономический спад, сопровождающийся задержками зарплат, сокращениями персонала, банкротством компаний. «Следствием этих тенденций является снижение платежеспособности населения, неуверенность в завтрашнем дне, рост просрочек по кредитам, — отмечает Андрей Силков. — Увеличение просрочек вызывает ужесточение требований банков к застройщикам, увеличивается процент отказов в предоставлении ипотечного кредита.

Некоторые крупные компании города попадают в черный список, сотрудники которых практически в 100 % случаев получают отказ в получении ипотечного кредита».

В компании «Доктор Ключ» считают, что свою роль сыграла реализация инвестиционного спроса в первом полугодии, когда на фоне валютных скачков увеличилось число сделок за наличный расчет. Кроме того, экономическая неопределенность и геополитическая напряженность вызвали частичную реализацию будущего спроса на жилье эконом-класса. «В тот момент у населения отсутствовала ясность «насколько крепким будет рубль» в будущем и как будут вести себя цены на недвижимость, — говорит Андрей Силков. — Увеличение спроса на жилье эконом-класса происходило на фоне снижения спроса на аренду недвижимости, когда люди «подтягивались» и решались на покупку жилья именно в тот момент».

Из-за ограничения доступа к дешевым западным кредитам российские банки начали поднимать ставки по ипотеке.

«Мы отмечаем рост ставок по ипотеке примерно на 1 %, который вызывает сокращение количества сделок с недвижимостью», — фиксирует Александр Чернокульский. Как добавляет исполнительный директор Rolband&Partners Александр Астахов, продажи новостроек начали проседать: «Из разговоров с застройщиками — спрос снизился сильно».

Тем не менее обвал цен на жилую недвижимость под влиянием санкций или экономической ситуации в «Жилфонде» считают маловероятным сценарием. Риэлторы объясняют это тем, что резкое снижение цен возможно лишь тогда, когда есть, с одной стороны, избыток жилья, которое нужно срочно продавать, а с другой — покупатели, у которых достаточно свободных активов. Ведь даже по сниженной цене жилье — далеко не самое дешевое приобретение.

«К тому же россияне — очень выносливые люди, и годами могут не менять свои трудные жилищные условия, ютясь большими семьями на весьма ограниченных квадратных метрах. Собственнику недвижимости невыгодно терять до трети своих вложений, продавая квартиры по заниженным ценам в период кризиса, — он просто отложит продажу до лучших времен, — уверен Александр Чернокульский. — Так что в кризисный период рынок ждет, скорее, консервация, чем падение цен, и сокращение сделок с недвижимостью из-за отсутствия свободных активов и низкой доступности ипотечных кредитов. Тенденция к сокращению сделок из-за высоких ипотечных ставок уже наметилась — можно ожидать ее усиления в 2015 году». По оценке Александра Астахова, люфт в 5–7 % на снижение цен есть всегда.

«В случае катастрофического, кризисного развития событий и 20 % не предел. Но для 90 % читателей жилье от этого не станет доступней, а наоборот», — думает Александр Астахов.

Он объяснил, что в моменты таких падений бедные беднеют, ухудшается доступ к заемным средствам, а существенных накоплений для покупки недвижимости у большинства людей нет: «Даже ипотеку не все могут получить, потому что далеко не 50 % семей входят в число домохозяйств, которым можно выдавать кредиты».

Елена Гурьянова
Фото thinkstockphotos.com