Маятник недвижимости

Что будет с рынком недвижимости? Возможен ли обвал цен на жилье? Что последует за нынешним периодом стагнации? Эти вопросы интересуют большинство граждан, ведь более 60 % россиян нуждаются в улучшении жилищных условий. О закономерностях развития рынка недвижимости рассказали руководители ЗАО «Строитель» — финансовый директор Дмитрий Боковиков и коммерческий директор Алексей Носков.

Есть ли у строительного рынка закономерности развития?

Алексей Носков: Любой рынок развивается циклично: подъем сменяется спадом, затем следует фаза стагнации, которая заканчивается новым ростом. Рынок недвижимости — не исключение. Анализ динамики цен на недвижимость, проведенный известным экономистом Геннадием Стерником, показал, что российский рынок недвижимости развивается трехгодичными циклами. Последние 15 лет данный тезис подтвердили со всей очевидностью.

Напомню, что 2006 год охарактеризовался гиперскачком цен. Цены на жилье взлетели на 70 %. В 2007 году динамика роста ослабла, а в нынешнем году наблюдается определенная стагнация. Следуя неумолимой логике цикличности рынка, можно с достаточной долей уверенности прогнозировать рост цен на недвижимость в 2009 году.

Можно ли кратко охарактеризовать фазы развития строительного рынка?

Алексей Носков: Фаза роста отличается резким повышением цен — примерно на 50–60 %. Этот скачок обычно происходит в «высокий сезон» рынка, то есть весной или осенью — в период высокой покупательской активности. В фазе спада рост цен на недвижимость чуть превышает уровень реальной инфляции, а в третьей фазе уже отстает даже от официальных расчетных показателей инфляции. Именно эту картину мы и наблюдаем в I квартале 2008 года. Но рынок обязательно отыграет позиции: в 2009 году можно прогнозировать рост цен на недвижимость на уровне 40–60 %. Возможно, этот рост будет чуть меньше, чем в 2006 году, вследствие того что сейчас жилья сдается больше.

Однако бытует мнение, что следует ожидать только падения цен.

Дмитрий Боковиков: Это заблуждение, основанное на недостаточном знании рынка. Говорить об обвале цен по меньшей мере несерьезно. Следует учитывать, что издержки застройщиков постоянно растут, и в первую очередь из-за удорожания строительных материалов. А если растет себестоимость — растут и цены. 50 % издержек относятся на счет строительных материалов, то есть на показатель половины себестоимости девелопер вообще не может повлиять. Кроме того, существует норма доходности, ниже которой вести бизнес не имеет смысла. В строительстве она и так не является очень высокой. Если ее снизить еще, с рынка уйдут внешние инвестиции, которые найдут себе более привлекательный инструмент.

Важный фактор ценообразования — доходы населения. Рост доходов увеличивает платежеспособный спрос, что приводит к росту цен. Если опираться на общероссийские данные Росстата, коэффициент корреляции между величиной доходов и стоимостью жилья составляет 0,75. Это означает, что изменение доходов населения оказывает существенное влияние на уровень цен на жилье. Зависимость «доходы — стоимость квадратного метра» измеряется разницей в 3–4 раза. То есть сегодня, когда средняя сумма доходов жителей Новосибирской области составляет 15 045 рублей, средняя стоимость квадратного метра в Новосибирске равна 48 тыс. руб. Прогнозируемые средние доходы жителей НСО в 2009 году составят около 19 тыс. руб., и можно предположить, что средняя цена квадратного метра будет порядка 70 тыс. рублей.

За счет чего может произойти рост цен на рынке недвижимости?

Алексей Носков: Во-первых, в России уже сформировался слой людей, для которых перепродажа недвижимости превратилась в доходный бизнес. Они ждут благоприятного момента и обязательно воспользуются нынешним состоянием цен, чтобы сделать хорошие деньги. И по всей видимости, такой момент уже настает. Вряд ли цены будут ниже, чем текущим летом.

Во-вторых, как отмечают эксперты, например, Александр Крапин, генеральный директор Информационно-аналитического агентства рынка недвижимости RWAY, сохраняется корреляция мировых цен на нефть со стоимостью жилья на российском рынке. Цены на нефть, по всем прогнозам, будут расти и приводить к росту объемов денежной массы в экономике России, а следовательно, и к удорожанию недвижимости.

В-третьих, на кредитном рынке есть те же фазы кризиса и подъема. Западная финансовая система постепенно выйдет из кризиса и начнет инвестировать в российский рынок как наиболее прибыльный, обеспечивающий до 12 % дохода в банковском секторе, чего нет на Западе. Не исключено, что и государство, обеспечивая выполнение жилищной программы, начнет поддерживать ипотечные программы. Ипотека вследствие этого станет доступнее, а платежеспособный спрос вырастет.

И наконец, в-четвертых, одновременно с актуализацией отложенного сейчас спроса произойдет некоторое снижение предложения на рынке. Мелкие и средние девелоперские компании уже сейчас вынуждены замораживать свои проекты. Таким образом, на фоне снижающегося предложения и роста потенциального спроса маятник рыночных цен может качнуться достаточно высоко.

ЗАО «Строитель»:

тел.: (383) 354-07-62, 354-07-58;

сайт: www.stroitelnsk.ru.

Константин Степанов