Обман зрения

Областное правительство отчиталось: за полгода объемы ввода новостроек в Новосибирске выросли по сравнению с прошлым годом на треть, что, казалось бы, должно свидетельствовать о благополучной ситуации в отрасли. Но на деле объемы строительства не растут, а снижаются, динамика цен на новостройки также отрицательная. Покупатели не спешат вкладываться в квадратные метры, а различные меры господдержки не могут кардинальным образом изменить положение. Эксперты пессимистичны: как минимум до конца текущего года рынок ожидает стагнация.

Кризис, уныние и спад оборотов, поразившие российскую экономику с начала этого года, казалось бы, удивительным образом миновали новосибирский стройкомплекс. Первое полугодие 2015 года, по данным областного правительства, ознаменовалось настоящим всплеском объемов ввода жилья.

Как сообщил министр строительства Новосибирской области Сергей Боярский, в области за первое полугодие ввели в эксплуатацию 61 многоэтажку площадью 669,3 тыс. кв. м, а также 4,6 тыс. кв. м малоэтажного жилья (4 дома).

Показатели объемов ввода с начала этого года не отражают реальную ситуацию на рынке, холодно парирует директор по маркетингу агентства недвижимости «Жилфонд» Александр Астахов.

Цены на жилье снижаются четвертый месяц подряд, по итогам июня цены предложения готовых квартир в очередной раз снизились — в этот раз на 0,88 %, до уровня 65,7 тыс. руб. за «квадрат».

Сделки в массовых сегментах совершаются со средним снижением цены на 9–11 % от цены предложения. «Это серьезный дисконт, который свидетельствует о потенциале дальнейшей коррекции цен», — указывает эксперт.

«О каком реальном росте объемов строительства можно говорить, если даже крупные компании замораживают стройки и сокращают людей?!» — возмущен владелец одной из строительных компаний города, попросивший не указывать его имени. По данным собеседника, по отдельным строительным компаниям сокращения «уже доходят до 50 %». По его мнению, кризис в первую очередь коснулся тех, у кого «не продумана маркетинговая политика, отдел продаж работает по старинке, а также компаний, специализирующихся на жилье в среднеценовом сегменте и выше — ведь в моменты спада съежившийся, как шагреневая кожа, спрос концентрируется в сегменте недорогого жилья».

«В реальности, конечно, никакого всплеска строительных объемов не произошло», — объясняет независимый аналитик Сергей Николаев. В конце прошлого года, по его словам, власти решили подстраховать себя и сдачу многих объектов в высокой степени готовности предпочли перенести на следующий год. Все эти дома были оформлены в первом квартале, что обеспечило рост объемов ввода жилья почти в 2 раза от показателя прошлого года (660 тыс. кв. м против 345 тыс. в прошлом). Но на дальнейшее задела не хватило. «Посмотрите, уже в апреле-мае 2015 года ввод новостроек упал до 179 тыс. кв. м, что более чем на 20 % ниже, чем годом ранее (225 тыс. кв. м)», — печалится эксперт и продолжает: о спаде говорит и такой показатель, как объем выполненных строительных работ, по данным Новосибирскстата, за первые 5 месяцев 2015 года объем строительных работ сократился на 29 %.

Сделать вывод о состоянии спроса на жилье также можно исходя из такого показателя, как количество договоров долевого участия, рассказывает он: за первые 5 месяцев количество зарегистрированных в Росреестре ДДУ сократилось на 20 % по сравнению с 2014 годом, и летом падение продолжилось.

Снижение спроса на жилье рынок ощутил еще с ноября прошлого года, по ряду компаний продажи упали на 50–80 %, соглашается девелопер Валентин Тиунов. Одной из главных причин он считает ужесточение банками требований к ипотечным заемщикам и ограничение ипотечного кредита суммой в 3 млн руб. Спрос на квартиры на вторичном рынке, рассказывает он, сократился еще больше, чем на первичном, поскольку на вторичное жилье не распространяются меры господдержки — ставки по ипотеке на вторичное жилье по-прежнему остаются на крайне высоком уровне. Кроме того, многие банки практически прекратили выдавать ипотечные кредиты на готовое жилье, что резко сократило поступление денежных средств на рынок, добавляет эксперт.

«Снизился спрос [на жилье] не только со стороны новосибирцев, но и приезжих из других городов и регионов, начиная от Кузбасса и Воркуты и заканчивая Алма-Атой и Ташкентом, которые традиционно играли существенную роль в структуре спроса», — отмечает директор «Региональной строительной компании» Владимир Литвинов.

«Благодаря поддержке государства ставки на ипотечные кредиты на новостройки доходят до 9 % годовых, но частные инвесторы осторожничают и не спешат вкладываться в квадратные метры», — комментирует сложившуюся ситуацию гендиректор агентства недвижимости «Грановит» Александр Бычковский. Причина, по его мнению, состоит в неопределенности — никто не знает, как будет развиваться ситуация в дальнейшем. «Активность инвесторов на рынке недвижимости сильно зависит от курса рубля по отношению к доллару, а в какую сторону окончательно качнется маятник до конца года, пока неясно». Рынок снова становится рынком покупателя — чтобы продать, застройщикам придется изобретать такие маркетинговые инструменты, которые могут удивить рынок. «Как обычно — у кого есть смекалка, выстроена системная работа, тот и выживет», — подытоживает Бычковский.

По мнению директора компании RID Analytics Елены Ермолаевой, нас ждет дальнейшее снижение цен, причем на вторичном рынке более резкое, чем на первичном, где цены как-то держатся благодаря господдержке.

Размер снижения цен, по ее мнению, будет зависеть от макроэкономических показателей, в частности ВВП. Ермолаева напоминает, что в кризис 2008–2010 годов падение цен на первичном рынке, если судить по уровню реальных сделок, достигало 30–35 %, при этом ВВП снизился примерно на 8 %. Если по итогам 2015 года ВВП снизится на 4–6 %, то реальные цены упадут на 15–20 %, полагает аналитик.

Застройщики, пережившие прошлый спад, хорошо усвоили урок и к нынешнему кризису подошли более подготовленными, уверен Сергей Николаев. По его словам, они постарались по максимуму использовать тот отложенный спрос на жилье, который накопился за 2008–2010 годы: продали квартиры и на полученные деньги заложили новые проекты. По итогам второго квартала, подсчитал он, в стадии строительства по области — 108 домов, что на 66 % больше, чем годом ранее (65 домов). Много объектов заложено у «Дискуса», «Виры Строй», «Стрижей», рассказывает он. Следующий год, по мнению Николаева, будет еще сложнее для застройщиков, покупательская способность вряд ли улучшится, и потенциальные покупатели так же, как и в прошлый кризис, предпочтут отложить серьезные сделки до лучших времен — самое время оптимизировать затраты и строить.

Яна Янушкевич
Фото depositphotos.com