Ваша квартира никому не нужна

Квартиры в Новосибирске продаются со скрипом. Собственники сидят месяцами без покупателей и вынуждены скидывать цены, но это не помогает. Новосибирцы, которые так долго ждали падения цен на недвижимость, теперь не могут ее купить — ипотечные ставки слишком разорительны. Корреспондент НГС.НЕДВИЖИМОСТЬ узнавала, на сколько подешевели квартиры, сказалось ли отсутствие спроса на самых привлекательных вариантах по линии метро и что произойдет с ценами дальше.

Покупатели кончились

Анна Ласточкина (фамилия изменена по просьбе девушки) пытается продать квартиру с марта. За это время она получила только два звонка и ни одного просмотра. За двухкомнатную на МЖК с хорошим ремонтом и с детским садом, школой и поликлиникой рядом с домом она просит 3 млн руб. — такова, по ее словам, средняя цена «двушек» в районе, — но интереса к квартире нет. Сейчас это обычная история для продавцов. Ряды покупателей поредели.

«Если в 2014 году средним сроком продажи квартиры считалось 2–3 месяца, сейчас можно наблюдать увеличение сроков экспозиции до полугода», — фиксирует эксперт.

Фактически рынок вторичной недвижимости заблокировали банки. Они перестали выдавать доступную ипотеку после «черного вторника», 16 декабря 2014 года, когда Центробанк поднял ключевую ставку до 17 %. Сейчас она достигла уровня 12,5 %, но ипотека все еще слишком дорогая. По данным руководителя аналитического центра агентства «КВАДРОТЕКА» Татьяны Казаковой, те, кто все-таки решался брать кредиты на готовые квартиры, в марте получали их в среднем под 14,66 % годовых, в апреле — под 14,48, в мае — под 15,6.

Как отмечает Андрей Силков, сейчас можно оформить ипотеку на вторичное жилье от 13 %, но в этом случае первоначальный взнос может достигать 50 %. Те, кто в состоянии себе это позволить, обычно должны сначала продать свое старое жилье, а сделать это сейчас сложно. Получается замкнутый круг, который можно разомкнуть только если банки снизят требования к первоначальному взносу и ипотечные ставки.

Цены растаяли

В итоге в марте аналитики «КВАДРОТЕКИ» и «Жилфонда» начали фиксировать робкое снижение цен. В апреле «Жилфонд» обнародовал уже более серьезную цифру — «однешки» подешевели на 2,71 %. По оценке компании «Доктор Ключ», с начала года однокомнатные подешевели на 7 % (до 66,5 тыс. руб. за кв. м в мае). Конкуренцию им составляют дешевые студии в новостройках, интерес к которым сейчас выше, чем к готовым квартирам, объясняют падение риэлторы.

Обычные новосибирцы, которые не могут продать свои квартиры, отмечают, что жилье начало дешеветь буквально пару месяцев назад — как только закончились выданные до нового года кредитные решения. Михаил Кондратьев (имя изменено по его просьбе) ждет покупателей своей квартиры в Ленинском районе и постоянно следит за объявлениями. Он отметил, что «однешки» первыми пошли вниз и за два месяца подешевели на 10 %. «Их элементарно больше, и при отсутствии спроса пару месяцев люди снижают ценник. А у "трешек" и так срок экспонирования от полугода. Поэтому продавцы не понимают пока, в чем дело», — рассуждает Михаил.

Марк Волков начал продавать квартиру в середине декабря и делает это до сих пор. За «двушку» на ул. Макаренко со свежим ремонтом везде, кроме кухни, он просил 2,5 млн руб. В декабре и январе просмотры случались по несколько раз в неделю — люди ходили толпами, чтобы успеть купить что-то по уже одобренным и невысоким ипотечным ставкам. С середины января просмотров — по паре в месяц. «Люди ходят, высоко подняв нос и с чрезвычайно важным видом, будто графья, пришедшие на благотворительный вечер. Не хватает только белых перчаток, — иронизирует Марк. — Они понимают, что у них наличка, а нынче это редкость.

В итоге многие, кому понравился наш вариант, ушли на другие варианты просто по причине огромных скидок — 150–200 тыс. руб. Сейчас мы скинули свою цену до 2,4 млн, и больше не будем».

Взамен молодой человек ищет «двушку»-хрущевку возле метро «Заельцовская» или «Гагаринская». По его наблюдениям, в километре от метро в конце 2014 года невозможно было найти ничего дешевле 3 млн руб. «Сейчас мы ходим смотреть квартиры с ремонтом за 2,8 млн, под ремонт — за 2,7 и даже 2,65. Несмотря на ликвидность квартир у метро, люди готовы торговаться с реальным покупателем в пределах 50–100 тыс. даже от этих пониженных цен», — говорит Марк.

В Центральном Агентстве Недвижимости наибольшее снижение цены предложения наблюдают в Советском и Заельцовском районах — до 20 % стоимости «квадрата». «Стоимость хрущевок в целом остается наиболее устойчивой и снижение предлагаемых цен по ним редко превышает 10 %», — прокомментировал IT-директор ЦАН Дмитрий Емельянов.

Он проанализировал цены реальных сделок и выяснил, что в апреле-мае они оказались существенно ниже, чем в феврале-марте. По данным ЦАН, «однешки» по линии метро новосибирцы покупали в среднем на 11,2 % дешевле (по 73,3 тыс. руб. за кв. м), «двушки» — на 8 % (64,4 тыс. руб.), «трешки» — на 12,6 % (56,1 тыс. руб.).

При этом жилье в центре и прилегающих районах в мае покупали на 20 % дешевле вне зависимости от типа квартир: «однешки» за 66,6 тыс. руб. за кв. м, «двушки» — за 55,4 тыс., «трешки» — за 57,8 тыс.

«Средняя цена на квартиры, по которым проходили реальные сделки, с января по апрель снизилась с 3 млн 40 тыс. руб. до 2 млн 640 тыс. руб. — на 400 тыс. руб., — рассказал руководитель отдела вторичного жилья АН "Жилфонд" Сергей Ежак. — В условиях стабильного рынка цены сделок обычно ниже цен предложения на 5–7 %. Сейчас для однокомнатных эта разница достигает 10 %, и вслед за ними могут начать снижение 2- и 3-комнатные квартиры».

Ничего хорошего без ипотеки

В компании «Доктор Ключ» надеются, что дальше квартиры дешеветь не будут, потому что многие продавцы морально готовы к традиционному летнему снижению спроса. И, скорее всего, собственники будут ждать осеннего оживления, не снижая стоимости жилья. Аналитик Татьяна Казакова не видит причин для смены курса на понижение, но и резких провалов цен она не ждет, если не случится новых экономических потрясений.

«Для большинства потребителей на вторичном рынке значение имеет не абсолютная цена квартиры, а размер доплаты при обмене. В отсутствие доступной ипотеки цены могут продолжить снижаться и летом, — полагает Сергей Ежак. — Оживление ипотечного рынка, связанное с понижением многими банками процентных ставок, способно повлиять на ситуацию, но для этого снижение ставок должно носить массовый характер».

Елена Гурьянова
Фото Славы Gelio Степанова