«Империя посыпалась»

В советское время в каждом городе был центральный универсам — источник привлечения горожан и приезжих. Но в 2000-х годах конкуренция выросла, и сливки стали собирать новые небольшие торговые центры вроде «Зеленых куполов». Потом появились еще более современные торговые центры — «Ройял Парк», «МЕГА», «Сибирский Молл». И собственники объектов вроде ЦУМа, которые зачастую ничего не предпринимали для развития, не учли рыночную ситуацию.

Оказалось, что даже для слоев населения с доходом ниже среднего комфорт имеет большое значение. Люди хотят чувствовать себя людьми. Может быть, они не могут позволить себе купить что-то дорогое, но они хотят приехать и погулять в теплом, красивом здании с большим набором инфраструктуры, праздник живота устроить. Привлекательность крупных современных многофункциональных торговых центров оказалась выше. Туда стремится не только народ, но и арендаторы, что мы очень четко увидели в кризис 2008–2009 годов. Тогда цены на аренду и продажу рухнули везде раза в два, а у торговых центров первой тройки-пятерки практически никуда не упали.

Тем временем ЦУМ не развивался и не менялся. Формат торгового центра площадью 12 тыс. кв. м стал устаревать, ставки аренды оставались высокими, и арендаторы начали потихоньку оттуда уходить. И в определенный момент оказалось, что затащить арендатора на третий этаж в ЦУМ — большая проблема. Люди перестали заходить на верхние этажи, если там нет какой-то концептуальности, а каких-то изюминок в ЦУМе не было. Если вы будете ходить по ЦУМу и вдруг подумаете, а не сходить ли мне в туалет, вы обнаружите, что для посетителей они не предусмотрены. Моральное устаревание здания, распри между собственниками, высокая кредитная нагрузка и рыночная ситуация привели к тому, что империя ЦУМа и ГУМа посыпалась.

Насколько я знаю, ЦУМ инвесторов искал давно. Много компаний вели переговоры, но дальше переговоров не шли. Последний проект собственников, о котором я знаю, — поэтапно сделать из 12 тыс. кв. м 120 тыс. На углу перекрестка строится гостиница, вдоль Димитрова — бизнес-центр, перед существующим ЦУМом — общественное здание с торговыми площадями на первых этажах. ЦУМ должен был обстраиваться со всех сторон, и потом шла бы работа с ним самим. Если бы там не было юридических проблем и все было чисто, я думаю, на проект бы нашлись инвесторы гораздо быстрее.

23 июня в рамках конкурсного производства ЦУМ снова выставили на продажу — на этот раз за 883,1 млн руб. Адекватная ли это цена — вопрос творческий, и ответ на него зависит от того, что дальше делать со зданием. Можно модернизировать, сделать ремонт, учесть современные архитектурные веяния, что-то пристроить или надстроить. Это один из очевидных местечковых вариантов. Другой вариант — все снести. Но тогда новый собственник заплатит за воздух и мощности. Ну не может 1 га земли, пусть даже в центре, стоить 800 млн руб., максимум — 300–400 млн.

Хотя логика все равно подсказывает, что здание нужно сносить. И я не исключаю ситуацию, что его могут купить и снести, потому что это центр и беспроигрышное место. И потенциальный покупатель в таком случае — это дальновидный покупатель, не ждущий мгновенной отдачи от проекта, который радеет не только за себя, но и готов подарить городу уникальный знаковый проект, который украсит наш город и оставит добрую память о владельце проекта. Здесь можно построить суперпроект — Пизанскую башню, огромный комплекс с апартаментами и гостиницей, что угодно, даже жилье. Место и подъездные пути позволяют сделать что-нибудь знаковое.

Александр Назаров, брокер по коммерческой недвижимости, владелец Nazarov&Partners

Фото Татьяны Кривенко