Ипотеку ждут большие перемены

Отсутствие собственного жилья стало для новосибирцев самой насущной проблемой. Более половины горожан до 35-40 лет живут в арендованных квартирах. Ежемесячно отдавая за них приличные суммы, люди резко ограничивают свои шансы когда-нибудь приобрести собственную жилплощадь. Единственной альтернативой в такой ситуации выступает ипотека. О ее доступности и перспективах рынка ипотечного кредитования рассказывает директор «Новосибирского ипотечного агентства» Аркадий Рофе.

Аркадий Ростиславович, как за последний год изменился рынок ипотечного кредитования? Стал ли он более насыщен?

Рынок изменился кардинально. Перестала существовать монополия АИЖК, сегодня ипотечные программы предлагают многие банки. Год назад был сформирован рынок определенного объема, и он планово рос. Потом произошла перестройка этого рынка, и на сегодняшний день количество структур, которые предлагают ипотеку, резко возросло, а количество желающих взять эти кредиты – нет. Отразился сезонный спад - летом всегда меньший спрос на недвижимость. На рынке ипотечных кредитов появилась конкуренция. Но самое главное – неготовность людей брать такие кредиты. У многих есть необходимость в улучшении жилищных условий. Но немногие решаются на это, потому что, чтобы взять кредит, нужно показать зарплату, устойчивое финансовое и социальное положение и рассчитываться по этому кредиту долгие годы.

Условия ипотечного кредитования у разных операторов отличаются?

Для банков, начинающих работать с ипотекой, это особая сфера кредитования. Они подходят с точки зрения всевозможных инструкций ЦБ, ограничивая собственные риски. А рынок недвижимости живет по другим законам: Долговыстраиваемая риелторами «цепочка» может разрушиться в одну секунду, если банк вовремя не выдаст деньги. А это немыслимые и материальные, и моральные потери для всех участников сделки. Это понимают и агентства недвижимости, и банки, но и у тех, и у других небольшой опыт работы с ипотечными сделками.

У вас происходит по-другому?

Сейчас мы работаем только с московскими банками и добились того, что люди получают деньги через 2-3 недели после предоставления полного комплекта документов. Важный момент, что полный расчет с продавцом происходит на 3-4 день после подачи документов в Управление Федеральной регистрационной службы по НСО, еще до регистрации прав собственности на недвижимость и ипотеку. Для подтверждения доходов нам достаточно справки, заверенной работодателем, банк же будет проверять официальную зарплату клиента через налоговую, пенсионный фонд, собственную службу безопасности. Но это пока. Я думаю, через год ситуация изменится кардинально: в банках кредиты будут гораздо доступнее. Самый главный вопрос в том, что на сегодняшний день ипотечное кредитование ограничено вторичным рынком.

Кроме недовольства потребителей, чем это грозит?

Отсутствует генерация предложения на рынке, ипотечное кредитование не служит средством расширения рынка жилья. Сегодня «влитые» в ипотеку деньги – это увеличение цены квадратного метра. Нужно находить пути «заведения» этих денег на стройку, тогда будет расти количество построенного жилья.

Но строителей, имеющих прозрачную отчетность, которая устроит банк, очень мало. Это, как правило, дочерние структуры банков. А если будет закрыта экономика у строителей, ни один банк не согласится проводить с ним ипотечные программы.

Изменились ли в этом году условия ипотечного кредитования?

С 1 января 2005 года заработал пакет из 28 законов, некоторые из которых несут серьезные изменения. Принят закон о долевом участии в строительстве. Но пока он не начнет работать в полном объеме, я думаю, цена на строящееся жилье будет расти, так как на сегодняшний день нет практики, а новые площадки можно выдавать только по этому закону. Поэтому год-полтора возникнут задержки с выдачей площадок, соответственно, запреты на строительство, уменьшение построенных квадратных метров и рост их стоимости.

Второй значимый акт – отмена обязательного нотариального удостоверения договоров купли-продажи, а значит, уменьшение затрат для заемщика на полтора процента от стоимости квартиры. А также исключена статья о невозможности наложения взысканий на единственное жилье.

Но настоящее изменение условий произойдет тогда, когда банки будут предлагать ипотечные кредиты не просто декларативно, а как реальный кредитный продукт. Тогда усилится конкуренция: мы будем уменьшать процентные ставки и количество требований к заемщику, смягчать условия предоставления кредита.

Процентная ставка по кредитам всегда привязана к инфляционным процессам, к ставке рефинансирования ЦБ, поэтому резкого изменения ожидать не стоит, но процентов до 11-12 в следующем году она снизится. По количеству документов – на какой-то оптимальный комплект мы выйдем, но он тоже будет немаленький, потому что банк должен застраховаться от недобросовестного заемщика.

Резкого изменения условий кредитования можно ожидать только от недобросовестных организаций и от откровенных мошенников: у них все хорошо - дешево, быстро, под любые ваши требования. Но такого не бывает. Есть инструкции ЦБ по выдаче кредитов и их обеспечению, есть законодательство, сложная работа с УФСР по НСО, постоянная отработка технологий. Это очень напряженный труд для всех участников процесса.

Аркадий Ростиславович, каков сегодня процент невозврата ипотечных кредитов?

Как я уже говорил, с 1 января отменена статья в Гражданском кодексе о невозможности наложения взысканий на единственное жилье, поэтому теперь процедура «насильного возврата» кредита очень простая. Если нет добровольного согласия неплательщика на продажу заложенной квартиры, то решение суда безусловно положительное, а это означает продажу квартиры с торгов. Эта процедура занимает 3-6 месяцев. Квартира продается, и банку возмещаются средства, подлежащие к уплате. Уплачиваются пени и штрафы, предусмотренные кредитным договором. Оплачиваются судебные издержки. Остальные деньги забирает себе заемщик.

Чтобы такого не произошло, заемщик должен своевременно платить по кредиту. На практике примерно 5-ти процентам приходится напоминать о необходимости платежа, и только не более 1 процента объявляют о невозможности вносить платежи.

Как клиент может самостоятельно рассчитать, сможет ли он «потянуть» ипотеку?

Мы придерживаемся правила: «не получил тот, кто не обратился». Кредитное решение можно найти в любой ситуации. Но если у вас доход 5 тысяч рублей, вы получите один кредит, если 50 тысяч – совершенно другой. Кто-то должен на этом этапе умерить свои аппетиты и остановится на однокомнатной квартире в отдаленном районе, а кто-то может претендовать на коттедж.

Не секрет, что многие новосибирцы получают зарплаты «вчерную», которые не могут документально подтвердить…

Конечно, мы проводим проверку документов, но принимаем справки, заверенные работодателем. Поэтому, если ваш работодатель платит вам другую зарплату, то нам неважно какая она – официальная или нет. Если он готов подтвердить ее своей подписью и печатью организации, вы становитесь для нас платежеспособны. Если нет – тогда вам надо брать созаемщиков.

Какую сумму составляют расходы на оформление кредита?

Агентства недвижимости берут 4-6% от стоимости квартиры. На оформление ипотечного кредита с оценкой, страховкой, регистрацией, комиссией банка и юридическим сопровождением уходит около 7% от суммы кредита. И как бы мы не старались, себестоимость выдачи ипотечных кредитов высока и процедура сложна. Но рынок заставит всех участников в скором времени достаточно серьезно пересмотреть свою тарифную политику.

Аркадий Ростиславович, что вы посоветуете потенциальным заемщикам?

Если человек находится в стабильной ситуации, брать ипотечный кредит и улучшать жилищные условия надо, потому что недвижимость растет в цене всегда. Если ситуация нестабильна, кто-то может рискнуть, чувствуя в себе силы, здоровье, надеясь на полученное образование и будущий карьерный рост. Ведь при любом развитии ситуации финансово он ничего не потеряет, вкладывая кредитные деньги в недвижимость. Но представьте себе ситуацию: вы не можете рассчитаться по кредиту - нужно продавать квартиру. Теоретически все просто, а в жизни – нет. Нужно быстро продать квартиру, переехать в меньшую, рассчитаться с банком… Без помощи специалистов здесь не обойтись.

Рынок «ипотеки» в России в начале своего развития. Доля рынка из тех, кто готов взять ипотеку, не превышает 20% количества нуждающихся в улучшении жилищных условий. Для Новосибирска такого спроса мало. В мировой практике эта цифра достигает 95%.

Алена Полевая, специально для НГС