14 квадратов для жизни. Почему в Новосибирске строят маленькое жилье и сколько просят за квартиры, напоминающие чулан

Жильем, «идеальным для начала самостоятельной жизни», риелторы обычно называют квартиры скромных габаритов. Но одно дело, когда речь идет о студиях площадью 27–30 квадратов, и совсем другое, когда на продажу выставляют квартиры площадью до 20 квадратных метров. Как правило, такое малометражное жилье получается в результате раздела больших квартир; порой под видом министудий могут продавать комнаты в общежитиях. Но есть и предложения в новостройках. Корреспондент НГС изучила предложения по продаже крохотных квартир площадью от 13,9 до 19 квадратных метров в новых и строящихся домах, а также поговорила с экспертом, который называет появление квартир-комнат на рынке недвижимости когда-то популярным, но уже уходящим трендом.

В базе N1.ru на момент написания обзора поиск выдавал 50 вариантов миниатюрного жилья — это квартиры в строящихся и недавно сданных домах (с 2017 года). Большая часть продающихся квартир (30 предложений) — это студии площадью 19 квадратных метров. В описании к ним продавцы объясняют, что жилье станет «первым недвижимым капиталом для ребенка-студента», и называют их «квартирами с объединенной кухней-гостиной».

Основная масса миниатюрных квартир, выставленных на продажу, уже сдана в эксплуатацию. Достраиваются лишь 19-метровые студии в «Европейском береге» (Октябрьский район) и «Радуге Сибири» (Ленинский район).

— Это компактная квартира с кухней-нишей, столовой, местом для отдыха и сна, ванной комнатой. <…> 19,77 кв. м, площадь гостиной — 11,3 кв. м, из которых 2 кв. м выделено под кухонную зону. Все окна выходят на одну сторону. В квартире один совмещенный санузел. Высота потолков — 2,85 м, — так описывают один из вариантов в «Европейском береге».

Площадь самого компактного жилья в новостройке составляет 14 квадратных метров. Именно такую квартиру продают в ЖК «Чернышевский» (улица Фабричная), в доме, который был сдан в 2022 году.

— В продаже студия 13,9 м² (без учета лоджии) в новом жилом комплексе с видом на Обь. Студия подойдет для сдачи в аренду. Наличный расчет. Под самоотделку с увеличенными окнами и высокими потолками! — кратко описывает вариант продавец.

Фотографий объекта в объявлении нет. Вероятно, показывать и нечего, поскольку в описании есть пометка «требуется ремонт». Такую квартиру оценили в 2,1 миллиона рублей.

15- и 17-метровые студии продаются в комплексе апартаментов «Место» недалеко от ТРЦ «Аура». Первоначально его планировалось сдать в четвертом квартале 2022 года, теперь срок сдачи указан другой — первый квартал 2023 года. Несмотря на то что это не квартира в привычном понимании (например, там невозможно оформить регистрацию по месту жительства), студии оценили в 3,4–3,7 миллиона рублей (зависит от этажа и площади).

Это, например, гораздо дороже, чем в жилмассиве «Чистая слобода». Там продают 18- и 19-метровые квартиры-студии, за которые просят от 2,3 (за жилье в домах, сданных в 2018 году) до 2,9 миллиона рублей (за студию в свежепостроенном доме).

А вот как выглядит самое доступное предложение — 19-метровая студия в ЖК «Радуга Сибири» (Ленинский район) за 1,92 миллиона рублей. В ней чуть более 3 метров отведено под ванную комнату, 2,8 метра занимает коридор, а уголок, в котором планируется разместить кухню, — 3,7 квадрата. Остальные 10 квадратных метров — жилая комната. Ремонта в жилье нет, покупателям отдадут квартиру с голыми стенами, железной дверью и пластиковым окном.

Самые дорогие миниатюрные студии продают в жилмассиве «Европейский берег» — их стоимость начинается от 4 миллионов рублей (то есть более 207 тысяч рублей за квадратный метр). Самую дорогую 19-метровую квартиру в «Европейском береге» достроят лишь к 2025 году, за нее просят 4,28 миллиона рублей.

Крошечные студии долгое время считались приметой строящихся больших микрорайонов на окраине Новосибирска. Так, например, 18–20-метровые квартиры в большом количестве строил в свое время концерн «Сибирь», занимаясь развитием Березового (микрорайон в Первомайском районе). Руководство компании-застройщика тогда уверяло, что появление такого компактного жилья «не прихоть и не желание загнать людей в стесненные условия», а всего лишь «требования современности».

На старте такие квартиры можно было купить за 600–700 тысяч рублей в 2013 году, сейчас их по-прежнему можно найти в продаже — у них, как правило, уже успело смениться несколько владельцев. За жилье просят от 1,7 миллиона рублей, причем порой в эту сумму входит и мебель.

Как считает независимый аналитик рынка недвижимости Новосибирска Сергей Николаев, сейчас же требования современности совсем другие — покупатели больше сосредоточены на комфорте и готовы вкладываться в это.

— В последнее время у нас всё-таки не строят квартир, которые не покупаются. Есть некоторые дома в районах, которые у нас называют «гетто», хотя их можно по-разному называть; есть дома, в которых непроданные однокомнатные квартиры стоят с 2015 года. Были моменты, когда стоимость квартиры так рассчитывали: губернаторская субсидия 300 тысяч, материнский капитал, ну и плюс человек находит еще 200 тысяч — и вот у него уже квартира. Сейчас есть определенные районы, где маленькие однокомнатные квартиры продаются существенно ниже рынка, но тем не менее они не проданы. Так и стоят неотделанные с тех времен, — объясняет он.

По его словам, многое определяла планировка. Он приводит в пример микрорайон Весенний (Первомайский район), где продавались компактные трешки-студии площадью около 50 квадратных метров:

— Заходишь сразу в квартиру, там кухня-столовая, комната и вход в две спальни. Она и по площади, может быть, не сильно даже на двушку тянет, но она трешка. Зато выигрывает за счет функционала. И вот человек приезжал из ближнего зарубежья, из Казахстана например, с небольшим бюджетом, потому что в Казахстане не получится за сильно дорого продать. Вот он покупал эту трешку-студию, имея двух детей, покупал проездной на электричку и метро — и он за небольшие деньги адаптировался к жизни в Новосибирске. То есть строили тогда то, что продавали. Но это, конечно, 50 метров, не квартиры-клетки. И вот эти трешки тогда очень хорошо продавались.

По его словам, застройщики окончательно перестанут строить миниатюрные студии, если только упадет спрос на такой тип недвижимости. И тенденции к этому есть, считает аналитик:

— Сейчас наметился такой тренд: квартиры строятся меньшей площадью, но с большим функционалом. Если мы возьмем статистику за 2015 год — это год, когда мы сдали больше всего жилья. Так вот: больше 60% из этого объема — это квартиры экономкласса и эконом минус, потому что дома с этими мизерными студиями и экономом-то не назовешь. А сейчас у нас, если взять ввод 2022 года, несмотря на то что средняя площадь жилья небольшая — 50 квадратов, сдают в основном дома комфорт-класса. Эконом уменьшился почти в полтора раза.

Прошлым летом мы побывали в жилмассиве «Березовое», где бок о бок живут пенсионеры, военные на пенсии, молодые семьи и выходцы из детских домов.