Чтобы дом не сбился с курса: почему управление многоэтажкой лучше доверить профессионалам

Старшее поколение еще помнит, как работали канувшие в прошлое ЖЭКи и ДЕЗы, и каким было к ним отношение — они могли выполнять свои обязанности некачественно, общение с их сотрудниками было затруднительным, решение проблем — длительным. Этот стереотип постепенно стал распространяться и на современные управляющие компании. Поэтому отказ от их услуг и создание ТСЖ или ТСН воспринимается как естественный шаг. Кажется, что никто не позаботится о своем доме лучше самих жильцов. Однако реальная ситуация оказывается не такой простой. О роли управляющих компаний, особенностях их взаимодействия с владельцами квартир и сложностях перехода на ТСЖ рассказала директор УК «Скай Дом» Татьяна Дедова-Квашнина.

— Татьяна Владимировна, какие существуют аргументы за такой способ управления недвижимостью, как УК?

— Деятельность управляющей компании жестко контролируются Государственной жилищной инспекцией, без лицензии ГЖИ мы в принципе не можем работать. Чтобы получить и продлить лицензию, УК должна соответствовать целому ряду требований, в том числе иметь необходимую материально-техническую базу и определенных специалистов в штате. Директора УК обязаны периодически подтверждать свой профессионализм на квалификационном экзамене, где проверяются их знания по жилищному законодательству, особенностям технического управления жилфондом и так далее. По запросу жильцов ГЖИ может в любое время проверить выполнение конкретной заявки и оценить деятельность управляющей компании в целом.

— Жители сами берутся за управление своим имуществом, сами себе хозяева. Без посредников. Это же лучше?

— Жильцы, возвращаясь домой, хотят расслабиться и не углубляются в вопросы управления домом. Они часто полагаются на мнение старших по дому, которые не всегда способны квалифицированно решать коммунальные проблемы. В связи с этим было бы разумно возобновить «Школу управдома» для старших по дому, чтобы они могли помогать собственникам принимать более обоснованные решения на общих собраниях.

— А управляющую компанию контролировать легче?

— Верно. Деятельность УК абсолютно прозрачна и открыта. Мы ежемесячно выкладываем отчеты о своей работе на единой платформе ГИС ЖКХ. Обязаны отвечать в определенный законом срок на все заявления и запросы собственников, в том числе куда тратятся деньги. Тарифы на наши услуги утверждают собственники, и любые дополнительные расходы должны быть одобрены собственниками.

В отличие от УК, вопрос формирования тарифов в ТСЖ достаточно закрыт. И подрядчиков для выполнения работ ТСЖ может выбирать по своему усмотрению. С УК такое невозможно: мы при выборе подрядчиков жестко следуем регламентам антимонопольного законодательства, подходим к этому делу ответственно, средствами собственников не рискуем.

— Поможет ли ТСЖ сэкономить на коммунальных расходах?

— Сначала, конечно, бюджет ТСЖ выглядит довольно неплохо, но со временем такая экономия может привести к проблемам. В лучшем случае затраты останутся на уровне сотрудничества с управляющей компанией, и то, если под управлением ТСЖ окажется значительная площадь, хотя бы несколько тысяч квадратных метров. Сократить расходы на дворников, уборщиков, электриков и сантехников вряд ли удастся; скорее всего, они только увеличатся. На практике ТСЖ часто заключает договор с УК для обслуживания, и тогда платежи идут как в УК, так и в ТСЖ, а экономия выражается в том, что могут выполняться не все необходимые работы, а только поверхностные.

УК управляет одновременно несколькими домами, поэтому затраты на содержание штата квалифицированных сотрудников, поделенные между большим числом собственников, становятся не обременительными для каждого в отдельности.

ТСЖ охватывает, как правило, всего один дом, где собственников немного, а затраты почти такие же. Делайте выводы.

— Что, на ваш взгляд, можно улучшить в работе управляющих компаний?

— Прежде всего, необходимо создать удобные каналы для обратной связи в каждой УК. У нас, например, есть специально выделенный сотрудник, который помогает оперативно решать вопросы и собирать отзывы. Важно также внедрять современные технологии для управления домами, такие как автоматизированные системы, онлайн-платежи и мониторинг состояния инженерных систем.

Кроме того, стоит активно вовлекать жильцов в процесс принятия решений через собрания и опросы. Бывает, мы сталкиваемся с потребительским экстремизмом: даже незначительные жалобы собственников в ГЖИ рассматриваются по полному протоколу. Эффективнее было бы внедрить законодательный механизм, позволяющий ГЖИ отказывать в рассмотрении надуманных жалоб. Ведь многие вопросы можно решить напрямую с управляющей компанией без конфликтов.

Также полезно упростить процедуру обоснования дополнительных расходов УК в суде. В настоящее время, если собственник не одобрил определенные расходы, у управляющей компании практически нет инструментов для их обоснования. Например, если требуется срочный ремонт внутреннего трубопровода, без которого в доме не будет горячей воды, УК вынуждена использовать собственные средства, так как взять деньги из тарифа невозможно. То же касается ремонта детских площадок, ограждений и восстановления ландшафта.

— А люди, отказывая в утверждении расходов, реально не понимают, что без каких-то работ нельзя обойтись?

— По-разному. Иногда люди отказывают, а потом подают в ГЖИ жалобу, что управляющая компания не выполняет какие-то работы. ГЖИ по умолчанию выдает УК предписание исправить ситуацию. УК действует в рамках закона и исправляет за свой счет.

А порой просто собственники не осознают проблемы своего дома, поскольку им просто недостает специализированных технических знаний.

— Имеет ли смысл устанавливать на региональном, муниципальном уровне минимально допустимые тарифы, ниже которых собственники не смогут опуститься?

— Да, но в этом случае регулятору надо будет предусмотреть периодическую индексацию в зависимости от инфляции, а также обеспечить дополнительный контроль качества оказания услуг.

— В чём преимущества конкретно вашей УК?

— В максимальной открытости к жителям, постоянной готовности к диалогу, скрупулезном исполнении взятых на себя обязательств. Мы активно поддерживаем все полезные инициативы — уход за единым фасадным остеклением наших красивых многоэтажек, проведение сезонных субботников или какие-то другие мероприятия, помогающие решать повседневные задачи, лучше узнавать друг друга, знакомиться с соседями.

Для нас важно, чтобы люди видели в своей УК не только исполнителя услуг из определенного перечня, но и надежного партнера, друга, на которого они могут положиться.

ООО УК «СКАЙ ДОМ» входит в ГК «SKY GROUP» и работает на рынке эксплуатации недвижимости с 2012 года. В настоящее время в зоне ее ответственности более 100 тысяч квадратных метров в 19 многоквартирных домах.

Управляющая компания «Скай Дом» расположена по адресу: г. Новосибирск, ул. Пархоменко, 27 (офис 3). Для вопросов о сотрудничестве звоните по номеру (383) 363-77-03.

_{«ЖК КрымSKY»: застройщик ООО СЗ «СКАЙ ТРЕНД», проектная декларация — на сайте наш. дом.рф»}