Обвалили квадрат: в Новосибирске неожиданно подешевели апартаменты — в чем подвох и где их сегодня строят

В Новосибирске снизилась стоимость квадратного метра в апартаментах — на фоне постоянного подорожания всех остальных новостроек. Эксперты признают, что этот вид недвижимости становится все более популярным. Корреспондент НГС выяснила, в чем причина их привлекательности, где сегодня строят такие комплексы, во сколько обойдется сделка и что ожидает покупателей — многие относятся к апартаментам с недоверием.

По данным экосистемы для девелоперов One Company, сумма продажи апартаментов в Новосибирске с начала 2023 года выросла в 2,5 раза — аналитики подсчитали это в результате собственных исследований, статистики Росреестра и портала Наш.дом.рф. Только за август в городе продали апартаментов на 806 миллионов рублей — для сравнения, по итогам декабря 2022 года общая сумма продажи составила 318 миллионов рублей.

Удивительно, что стоимость 1 кв. м в апартаментах с начала года снизилась на 5%, до 151 тысячи рублей — это, пожалуй, один из немногих подешевевших сегментов недвижимости. Но при этом сумма сделки за тот же период выросла на 14%: в начале года средние апартаменты стоили 4,08 миллиона рублей, в августе — 5,91 миллиона. Дело в том, что застройщики и девелоперы стали отдавать предпочтение апартаментам большей площади и, как правило, более высокого уровня комфорта.

По мнению аналитика рынка недвижимости Сергея Николаева, тренд на покупку апартаментов появился по объективным причинам: их доля в общем объеме рынка новостроек существенно увеличилась. Кроме того, людей привлекает возможность иметь доход от сдачи недвижимости, но не связываться с арендаторами.

— Появились новые проекты в довольно хороших местах, появился выбор, и люди начали покупать. Кроме того, у нас исчезла инвестиционная привлекательность квартир в новостройках, так как льготная ипотека не дает возможности продать квартиру по той же цене, по которой ее покупали. Новостройка как машина в автосалоне — выехал за территорию, и она стала меньше стоить, — считает аналитик. — Также апартаменты продают как ленивый бизнес: владельцу не надо ничего делать, управляющая компания сама сдает апартаменты.

Кроме того, УК для своих резидентов оказывают дополнительные услуги: например, клининг. Это делает апартаменты более выгодными для рантье. При этом, отмечает Николаев, хотя объем предложения и продажи апартаментов вырос, в новостройках он пока выше, поэтому на рынке апартаментов еще есть резервы для роста.

Директор по корпоративным продажам One Company Алексей Сержанов заметил, что апартаменты набирают популярность, и строящиеся комплексы распродают очень быстро. Многие покупают их для инвестиций, потому что людям такой формат комфортен и понятен, а все вопросы по сдаче в аренду и обслуживанию берет на себя управляющая компания. Кто-то готов использовать апартаменты как офис либо жить в них самостоятельно, пользуясь СПА, фитнесом, кафе и ресторанами, которые как правило доступны резидентам апарт-комплексов.

При этом, по словам риелтора «Жилфонда» Наталии Грицинской, люди до сих пор относятся к таким вложениям настороженно.

— В апартаментах нет возможности прописаться, относительно высокие коммунальные платежи. Застройщики изначально предлагают полный комплекс услуг, то есть дизайн квартир в одном стиле. Для одних покупателей это плюс, для других — минус, — говорит эксперт. — А еще, считаю, у нас слабо развита бизнес-структура этого направления в целом. Знаю, что как-то в Геленджике, например, люди набрали апартаменты и не выдержали оплату счетов: в них входило содержание придомовой территории, бассейны и их обслуживание, безумно дорогой персонал.

В Новосибирске больше всего апартаментов сосредоточено на правом берегу. Возле метро «Речной вокзал» на Обской, 46/2 в 2021 году сдали комплекс Apart River. Участок застройки соседствует с гостиницей River Park и БЦ «Речной Вокзал», а в качестве преимущества застройщик построил здесь парящую над рекой обзорную площадку, доступ на которую есть только у жителей (по крайней мере, они так думали).

Всего здесь 414 1- и 2-комнатных апартаментов-студий площадью 24–56 кв. м, которые застройщик предлагал объединять. Помимо апартаментов в комплексе есть ячейки для хранения и офисные помещения на первых этажах. Для резидентов комплекса есть детская и спортивная площадки, беседки, прогулочные аллеи и подземно-наземный паркинг на 114 мест.

Все квартиры от застройщика распроданы, на вторичном рынке цена за однокомнатную студию начинается от 5,2 миллиона рублей.

Еще одни апартаменты также расположены в районе метро «Речной вокзал». Это сити-квартал «Инские холмы» на улице Большевистской, 37. Первую и вторую очередь с мостом на набережную уже сдали. Сдача 3 очереди, как сообщается на сайте сити-квартала, запланирована на 2 квартал 2025 года.

Согласно данным «Домклик», в составе квартала несколько зданий: комплекс апартаментов, бизнес-центр, торговая галерея, медицинский парк. «Инские холмы» имеют общее архитектурное решение и управление. Стоимость апартаментов стартует с 4,9 миллиона рублей — от 106,5 тысяч рублей за квадрат.

Комплекс апартаментов Freedom — относительно новый проект рядом с метро «Речной вокзал» и Михайловской набережной. Он сменил скандальную «Снежную милю» с приходом новых инвесторов. Сдача первой очереди запланирована на конец 2024 года, второй — на конец 2025.

Для продажи предлагают апартаменты разных типов и ценовых категорий, включая квартиры-студии, однокомнатные апартаменты и двухуровневые пентхаусы с выходом на крышу. Можно купить недвижимость для личного проживания и для инвестиций: сдачи в аренду или дальнейшей продажи.

В комплексе апарт-отель, офисные и коммерческие помещения, ТРЦ. Стоимость 1-комнатных апартаментов площадью 23,2 квадрата без ремонта стартует с 4,5 миллиона рублей, примерно та же площадь, но с отделкой и мебелью обойдется уже в 5,9 миллиона рублей и дороже.

Еще один проект, «Nova-апарт», расположен по адресу улица Автогенная, 75, недалеко от улицы Кирова. У этой стройки тоже длинная история: 6 лет назад там планировали построить необычный комплекс с коттеджем на крыше и непривычной Новосибирску архитектурой. Проект не реализовали, и в 2021 году он сменил застройщика. Сдать комплекс планируют уже в начале 2024 года.

В комплексе 11 этажей класса «комфорт» с апартаментами площадью от 23,63 до 63,2 квадратов. Средняя стоимость апартаментов составляет 4,8 миллиона рублей — 132,5 тысячи рублей за кв. м.

Большой апарт-отель Gagarin City возводят на первой линии Красного проспекта в 100 метрах от метро «Заельцовская». Срок сдачи — 3 квартал 2026 года.

Проект позиционируют в бизнес-классе, на сайте апарт-отеля предлагают получать высокий пассивный доход от аренды или открыть собственный бизнес. Стоимость апартаментов начитается от 5,5 миллиона рублей, цена квадратного метра — от 195 тысяч рублей.

Самый знаковый проект левобережья — комплекс «Аэрон» с офисами и апартаментами на площади Маркса, который вызвал широкое обсуждение и несколько раз менялся архитектурно. Сдавать комплекс планируют поэтапно с 3 квартала 2025 до начала 2027 года.

Средняя цена за квадрат в комплексе составляет 150–195,7 тысячи рублей. Студии от 22,2 кв. м в «Аэроне» стоят от 4 до 5 миллионов рублей, однёшки от 31,4 квадратов — от 5,4 до 6,7 миллиона рублей, двухкомнатные апартаменты площадью от 43,6 квадратов обойдутся в 7–9,9 миллиона рублей. В проекте есть даже 4-комнатные апартаменты площадью от 62,9 кв. м, стоимость которых стартует с 9,9 миллиона рублей и доходит до 10 миллионов.

Рынок апартаментов для Новосибирска всё ещё новый. Первый апарт-отель в городе — Resident — построили в 2012 году как жилой дом под единым управлением. Совсем недавно он стал обычным домом не только формально, но и фактически: квартиры в нем распродали, а арендного сервиса больше нет.

В 2017 году небольшой апарт-отель появился на улице Некрасова, позже в том же году свой первый апарт-проект на Сакко и Ванцетти закончила группа «ВКД» — девелопер «Инских холмов». Еще через два года полностью сдали комплекс JET Apartments, и таких проектов стало появляться все больше.

Вместе с выбором стали появляться и проблемы: покупатели не всегда четко понимали, что недвижимость, которую они покупают, — не полноценное жилье, а временное по своему предназначению. Постоянную регистрацию оформить в них нельзя, они не дадут право поступить в ближайший муниципальный детский сад и школу.

Кроме того, застройщики апартаментов не обязаны обустраивать для жителей даже детскую площадку и предоставлять парковочные места, а строят их часто там, где невозможно законно построить полноценный жилой дом. Немного иначе на апартаменты начисляется налог на имущество, могут быть другими тарифы на коммунальные услуги и энергоресурсы.

С жалобами жители апартаментов пошли к чиновникам и депутатам, причем не только в Новосибирске. Федеральные власти стали подумывать о том, чтобы запретить строить такие комплексы вообще. На разных уровнях этот вопрос обсуждают до сих пор, но какого-то решения для регулирования рынка апартаментов пока не придумали.

Стоит отметить, что рантье и апарт-отели существовали в городе и 100 лет назад, только назывались иначе — доходными домами. О таких зданиях и этом бизнесе НГС подробно рассказывает здесь.