Всё в острова: новосибирцы стали скупать квартиры в Таиланде и на Бали — что происходит с ценами и на чём можно заработать

Желание россиян купить квартиру за границей после ажиотажного спроса резко упало: эксперты отмечают, что число заявок на покупку снизилось на 40–70% в зависимости от направления. Излюбленная нашими соотечественниками Турция просела, но ранее непопулярные страны становятся все более привлекательными. При этом, пока в целом жители России воздерживаются от покупки квартир за рубежом, новосибирцы, наоборот, побежали скупать жилье — в Таиланде, Греции и ОАЭ. Приобретают квартиры и для инвестиций, и для переезда, многие рассматривают Бали, неожиданно спрос вырос и на Париж с Миланом. НГС пообщался с экспертами в сфере зарубежной недвижимости и узнал, сколько в среднем стоит жилье и какие страны выбирают россияне.

Все опрошенные НГС эксперты отмечают, что спрос россиян на зарубежную недвижимость за год упал. Одни говорят о снижении на 40%, другие — на 70% в зависимости от направления. Стабильно жители России предпочитают выбирать жилье в Таиланде, ОАЭ, Индонезии и на Кипре, но курс валют растет, и покупка становится менее выгодной.

По данным основателя компании Golden Brown Group Татьяны Бурлаковской, в прошлом году произошел резкий всплеск на покупку жилья за границей, а сейчас рынок стабилизируется. Во время ажиотажа все, кто хотели купить недвижимость на эмоциях, сделали это — теперь к такой покупке стали относиться рациональнее.

— Покупатели более тщательно просчитывают риски, уровень доходности проектов, возможные дополнительные преимущества, уже опираясь на предыдущий опыт, — рассказывает Татьяна Бурлаковская.

Ведущий аналитик портала Prian Анастасия Фалей посчитала, что в первом квартале 2024 года тенденция на снижение спроса продолжается. Если сравнивать период с января по март этого года с аналогичным периодом прошлого года, то число заявок от россиян на покупку жилья снизилось на 50%. Среди причин такого резкого падения эксперт отмечает три фактора: высокая база (прошлогодний ажиотаж), изменения на популярных рынках и падение курса рубля.

— Позапрошлый год, как и начало прошлого были рекордными — такого ажиотажа мы не наблюдали никогда, хотя работаем на рынке с 2006 года. Например, число заявок на покупку недвижимости в Турции тогда подскочило на 250%. Сейчас мы вернулись к некой норме. Показатели спроса в 2024 году похожи на то, что мы наблюдали в 2018–2021 годах, — говорит Анастасия Фалей.

Огромную роль сыграла и валюта. По данным Prian, в начале 2023 года доллар и евро можно было купить за 70–75 рублей, сейчас — почти на треть дороже. Ко всему прочему появились ограничения и сложности по банковским переводам, из-за которых выросли траты покупателей.

Изменения произошли и на самых популярных рынках — сильнее всего это заметно в Турции. В частности, отмечает эксперт, в 2023 году в стране приняли несколько непопулярных законов: подняли порог стоимости недвижимости для вида на жительство (ВНЖ), внедрили множество ограничений для сдачи объекта в посуточную аренду.

— В начале прошлого года на Турцию приходилось 30% всех запросов от россиян. Обвал турецкого рынка повлиял на общую картину, — рассказала Анастасия Фалей. — Важно отметить, что не на все направления спрос от россиян снизился. Например, на Сербию он вырос на 58%, а на Индонезию, преимущественно остров Бали, — на 13%.

Директор по девелоперскому продукту Tranio Елена Милишенкова говорит, что в январе–феврале этого года чаще всего заявки на зарубежную недвижимость поступали от жителей Москвы (31,8%), Санкт-Петербурга (11,4%) и Краснодарского края (7,5%), покупатели из Красноярского края (2,8%) и Новосибирской области (2,4%) занимают 6 и 7 места соответственно.

В начале этого года, отмечает Елена Милишенкова, спрос от новосибирцев на покупку жилья за границей вырос, заявки за январь–февраль поступали на 44% чаще. Зимой 2023 года и 2024 года спрос увеличивался, в основном, за счет растущего интереса к направлениям Юго-Восточной Азии: Таиланду, Бали, Вьетнаму, Камбодже и другим странам.

— Восстановление туристического потока и развитие тренда на удаленную работу после пандемии привели к росту локального рынка аренды. В популярных у туристов и удаленщиков локациях Пхукета собственники сейчас могут рассчитывать на доходность около 7–8% годовых в долларах, — поделилиась данными Елена Милишенкова.

Спрос новосибирцев и россиян на зарубежную недвижимость в целом, говорит эксперт, увеличился из-за изменений на нашем рынке. Инвестирование в новостройки в регионах России стало менее выгодным после окончания программ льготного кредитования и роста стоимости квадрата на фоне санкций и взлетевших цен на стройматериалы.

Наиболее востребованное направление — излюбленный россиянами Таиланд: 31,5% новосибирцев хотят купить там жилье. В основном выбирают курортные регионы: Пхукет, Паттайя и Самуи. На втором и третьем месте — Греция (12,3%) и ОАЭ (9,6%). Те, кто решают купить жилье в Греции в основном рассматривают Афины и Пирей, а также Крит, Родос и Санторини. В Арабских Эмиратах львиная доля заявок приходится на недвижимость Дубая, но в последнее время растет популярность и других Эмиратов, в частности, Абу-Даби и Рас-эль-Хаймы.

Россияне в целом так же, как и новосибирцы, для покупки жилья выбирают Кипр, Таиланд, Индонезию (Бали), Турцию, ОАЭ, а также рассматривают Венгрию, Черногорию, Испанию, Грузию, Болгарию, Францию, Египет и Италию. Как отмечает Татьяна Бурлаковская, на Ближнем Востоке спрос стал межрегиональным: жители России активно открывают для себя Бахрейн, Катар, Оман, Саудовскую Аравию.

— Опытные инвесторы быстро обращают внимание на такие свежие рынки, которые будут иметь перспективу роста, — говорит эксперт.

Директор департамента зарубежной недвижимости NF Group Анна Ларина рассказывает, что Кипр, Испанию, Италию и Францию выбирают для получения статуса резидента Европейского союза (ЕС). Кипр чаще рассматривают как место для отдыха или вложения капитала: на острове растет стоимость аренды жилья, на которой можно заработать до 8% годовых. Недвижимость в Испании — как средство получения ВНЖ.

— Наблюдается интерес и к покупке недвижимости в Париже, Милане — в основном, в новостройках. Тренд, в частности, обусловлен предстоящими Олимпийскими играми, которые пройдут в этих городах, — рассказала Анна Ларина.

Не отстает от популярных стран и Индонезия, преимущественно остров Бали. Анна Ларина связывает интерес россиян к нему с возобновлением туризма после пандемии, укреплением экономики Бали, а также появлением на рынке большого количества застройщиков. Бали интересует инвесторов и с точки зрения капитала: здесь небольшой порог входа, от 130 тысяч долларов за лот, с высокой доходностью — примерно 12–20% в год от сдачи в аренду и до 40% — в случае спекулятивной сделки с выходом до сдачи дома в эксплуатацию.

По данным Анастасии Фалей, спрос на Турцию по сравнению с прошлым годом сильно снизился, но до сих пор держится на первом месте у россиян. По ее словам, растет интерес к ближневосточному региону: Египет сейчас занимает 9 место, а ОАЭ — 3 место. В рейтинге Prian страны никогда не были так высоко.

— На европейские рынки приходится около 35–40% заявок от россиян. Их доля в общем пироге даже выросла — во многом из-за падения числа тех, кто интересуется Турцией, — говорит эксперт.

Эксперты отмечают, что жители России покупают квартиры за рубежом для инвестиций, переезда или диверсификации капитала. Елена Млишенкова из Tranio говорит, что те, кто выбирают квартиры в Таиланде с целью инвестиций, чаще всего покупают студии и однокомнатное жилье площадью примерно от 35 до 45 кв. м на курортных побережьях Пхукета или Паттайи — такая недвижимость подходит для сдачи в аренду и собственного отдыха.

— Для переезда и сезонного проживания покупатели выбирают более просторные квартиры или виллы в районах Пхукета или Самуи с развитой инфраструктурой для жизни, но в удалении от пляжей, — поделилась эксперт.

Похожую стратегию выбирают и для других регионов. Например, для инвестиций в недвижимость Дубая покупают студии в новостройках, а для переезда — однокомнатные или двухкомнатные квартиры в спальных районах рядом с международными школами, торговыми центрами и парками.

Анастасия Фалей из Prian добавила, что студии требуют минимальных вложений, которые в будущем покажут самую высокую доходность, если сравнивать с просторными квартирами и тем более виллами.

Еще один тренд заметила Татьяна Бурлаковская: по ее словам, в Дубае сейчас популярны стресс-активы — недвижимость, которую нынешний владелец не может оплачивать из-за роста курса валют и проблем с денежными переводами из России. Такие объекты можно купить на 30% дешевле, чем у застройщика, при этом и продавец окупает свои вложения, и покупатель доволен. В Турции ликвидны виллы и апартаменты в курортных городах и Стамбуле, на Бали популярны виллы в закрытых жилых комплексах.

Средняя стоимость 1 кв. м жилья, говорит эксперт, сильно отличается от страны к стране. На Кипре, в Таиланде и Турции жилая недвижимость стоит 1,5–2,5 тысячи долларов за квадрат, на Бали доходит до 2,5–3 тысяч долларов, а в Саудовской Аравии жилье можно приобрести за 2 тысячи долларов за квадрат. В Дубае 1 кв. м в среднем обойдется в 5,5 тысячи долларов.

Примерно такие же цены приводит директор Tranio: например, в феврале 2024 года средняя стоимость 1 кв. м в новостройках Дубая, по ее данным, составила 5495 долларов.

— Цены на квартиры в новых районах стартуют от 150 тысяч долларов, от 350 тысяч долларов — в развитых районах Эмирата, — говорит Елена Милишенкова.

Стоимость 1 кв. м в комфортабельных районах Афин варьируется в среднем от 3,5 до 5,5 тысячи евро, а в наиболее престижных районах — стартует с 10 тысяч евро. Таиланд для россиян дешевле: 1 кв. м в жилых комплексах Пхукета стоит порядка 3115 долларов, однокомнатная квартира в развитой локации может стоить от 130 до 180 тысяч долларов, а в развивающихся районах можно найти варианты от 80 тысяч долларов. В Паттайе найдется однокомнатная квартира за 55–60 тысяч долларов — различия с пхукетской недвижимостию, говорит Елена Милишенкова, связаны с меньшим метражом квартир.

Эксперты сходятся во мнении, что инвесторы приобретают жилье либо около пляжей, либо в перспективном месте, а для переезда россияне выбирают спокойные жилые комплексы с развитой инфраструктурой. После ажиотажного спроса во время массовой иммиграции рынок стабилизируется, россияне покупает квартиры аккуратнее, а предпочтения, в частности, из-за новых законов меняются. Сейчас аналитики уверяют, что внимание покупателей переключается с жилья в Турции на жилье в ОАЭ и Египте, но пока говорить о кардинальном изменении на рынке лидеров по странам пока рано.

В прошлом году новосибирский рынок недвижимости удивил экспертов: осенью горожане вдруг решили скупить жилье в новостройках. Это тут же снизило количество предложений, цены побежали вверх, а рост стоимости на вторичном рынке остановился. В этом году покупатели могут побежать за готовыми квартирами и в аренду.