Столичный набег: федералы-гиганты тратят миллиарды на землю в Новосибирске — что будет с местными компаниями и ценами на жилье

Новосибирская область снова начала интересовать крупных федеральных застройщиков из столицы и гигантов из других регионов. Недавно московская группа «Самолет» больше чем за миллиард рублей купила землю в Первомайском районе, задавив ценой местных застройщиков, а столичная группа «ПИК» также за миллиард выкупила землю с долгостроями Минобороны на улице Тополевой. НГС посмотрел, какие проекты реализуют застройщики-гиганты в Новосибирске, и спросил у экспертов, почему федералы вдруг заинтересовались регионом.

За последние пару лет федеральные застройщики активизировались на рынке недвижимости в Новосибирске. Если раньше в регион стремились соседи, то теперь рынок наполняется в том числе компаниями из Москвы и Санкт-Петербурга.

Три года назад первой петербургской ласточкой стала девелоперская ГК «Эталон»: она купила участок в 26 га в Кольцове, по соседству с ЖК «Спектр». На официальном сайте указано, что застройщик как раз в 2021 году начал региональную экспансию. Сейчас компания возводит дома комфорт-класса и бизнес-класса в Москве, Санкт-Петербурге, Казани, Екатеринбурге, Омске и Тюмени.

После покупки земли в компании объяснили НГС, что учтут существующую высотность зданий в Кольцове и сложившийся архитектурный код. В принципе, так и получилось: новый жилой комплекс «Счастье в Кольцово» отдаленно напоминает соседний «Спектр» от компании «АКД». Правда, высота последнего на порядок ниже — всего 4 этажа.

Комплекс петербургского застройщика — фактически масштабная квартальная застройка. Первая очередь включает в себя 8 корпусов переменной этажности от 7 до 16 этажей, которую введут в эксплуатацию в конце этого года. Завершить весь проект жилого комплекса компания хочет в конце 2029 года.

Совсем недавно, в феврале, московский застройщик «Самолет» задавил местные компании на аукционе, купив за 1,38 миллиарда рублей огромный участок в Первомайском районе, недалеко от улицы Одоевского. Новосибирцы бороться за землю Радиостанции № 2, против застройки которой ранее высказался региональный Минстрой, не стали, отдав ее москвичам. Детали проекта застройщик пока не раскрывает, но объяснил НГС, что нацелен на региональную экспансию.

— Новосибирск для нас — один из наиболее приоритетных городов. Это один из крупнейших центров экономической активности Сибири, мы видим здесь большой потенциал для реализации девелоперских проектов, — рассказывали НГС в компании.

Застроить Первомайку хотят комплексно, основываясь на опыте строительства в Москве, Московской области и Санкт-Петербруге. Класс домов, которые планируется возвести, пока держат в секрете. Вообще, группа «Самолет» специализируется на экономклассе и комфорт-классе. Например, построила комплексы «Квартал Некрасовка», «Внуково 2017» и дома в Химках. Сейчас застройщик осваивает бизнес-класс — первый проект в этом сегменте сдали в прошлом году в Москве: апарт-комплекс «Новоданиловская 8», а первый жилой комплекс бизнес-класса планируют построить в 2029 году.

Останавливаться на Первомайке «Самолет» не планировал и участвовал в торгах на комплексное развитие территории (КРТ) в Академгородке, но тогда 4 га земли получила компания «РНГС-Акадминвест» за 1,23 миллиарда рублей при первоначальной цене 213 миллионов. Представляющий застройщика Александр Фельдбуш рассказывал, что РНГС не планировал покупать землю за такую стоимость, но московская группа «Самолет» задрала цену — пришлось торговаться.

Месяц назад тюменская ГК «Страна Девелопмент» получила разрешение на свой первый объект в Новосибирске. Жилой комплекс появится в микрорайоне Нахаловка на берегу 2-й Ельцовки на улице Сухарной. Проект рассчитан на три секции переменной этажности, реализовать его хотят в четвертом квартале 2026 года. Кстати, дом расположен вблизи планируемой набережной, и, вероятно, застройщик сможет вложить средства в благоустройство территории.

«Страна Девелопмент» была образована в Тюмени как компания «Снегири». Когда в 2018 году она начала развиваться в Москве, заявив свой первый проект бизнес-класса «Донской квартал», ее переименовали. Спустя два года застройщик вышел в Санкт-Петербург со среднеэтажным камерным домом, еще через два года начал строить дома в Екатеринбурге, а в 2023 году решил прийти в Новосибирск.

Помимо комплекса на Сухарной, «Страна Девеломпент» планирует возвести у нас жилые дома в границах улицы Тополевой, Ядринцевского конного спуска и Ипподромской, недалеко от ТРЦ «Аура», где уже расселила три дома. На их месте появятся три здания высотой до 29 этажей, в проекте также предусмотрена смотровая площадка с видом на озеро Верховое.

Рядом комплекс долгостроев на улице Тополевой за 1,5 миллиарда рублей на торгах купила компания, входящая в московскую ГК «ПИК». Еще в 2018 году группа рассказывала, что нацелена на увеличение земельного банка в регионах. ПИК строит дома в разных сегментах, начиная от эконома, заканчивая бизнесом в Москве, Санкт-Петербурге, Екатеринбурге, Казани, Тюмени и других городах. Вероятно, скоро застройщик начнет осваивать и купленную землю в Новосибирске.

Несмотря на интерес к рынку Новосибирска, федеральные застройщики и раньше пытались покорить Сибирь, но успеха добились немногие. Один из крупных провалов — у компании «СУ-155», которая планировала расселить целый ветхий микрорайон на улице Никитина в 2010-х годах. Застройщик выиграл аукцион, но обанкротился, поэтому в 2015 году мэрия расторгла с ним договор и взяла расселение домов на себя.

Проблемы случились и у московской «СКМ Групп», которая строила комплекс «Колизей» на улице Кошурникова: примерно 15 лет назад застройщик вложил в проект почти миллиард рублей, но не сумел завершить начатое. Тогда долгострой взялась достраивать местная «Сибирь Инвест».

Два года назад с санкт-петербургским строительным холдингом «Л1» расторгли договор аренды на участок на берегу Оби вблизи дома на улице Прибрежной, 4. В конце 2000-х холдинг «Л1» (на тот момент — группа «ЛЭК») планировал построить на территории жилой комплекс «Янтарный берег»: в нем должно было быть 7 домов. Застройщик успел начать строительство первого, но дальше свай не продвинулся. Земля перешла местной группе «Новый мир», которая сейчас строит на ней ЖК «Беринг». Не получилось у «Л1» освоить и территорию завода «Альбумин» — вместо него барнаульская группа «Союз» реализует жилой комплекс «Галактика».

С проблемами в Сибири столкнулась и удмуртская компания «Талан». Сейчас группа хочет застраивать Клюквенный, но пару лет назад у нее не получилось освоить территории на улице Тополёвой и в микрорайоне Щ, мэрия расторгла с компанией договоры из-за плохих приобретенных для жителей бараков квартир.

Эксперт в сфере недвижимости Александр Астахов предполагает, что у компании могут быть внутренние проблемы, из-за которых возникают вопросы в развитии, а вместе с тем и неудавшиеся проекты. Недавно «Талан» хотел усилить свое влияние в регионе, торгуясь за землю у «Локомотив-Арены», застройщик предложил за участок 3,126 миллиарда рублей, но ничего не вышло. «Брусника» предложила больше — 3,131 миллиарда рублей, выиграв аукцион.

Эксперты сходятся во мнении, что интерес к новосибирскому рынку со стороны федеральных компаний действительно есть. Александр Астахов считает, что рынок Новосибирска сейчас достаточно конкурентный, местные застройщики сильные и появление на рынке новых компаний помогает развитию.

Независимый аналитик рынка недвижимости Сергей Николаев говорит, что Новосибирск — один из лидеров по объему продаж, а значит, привлекателен для инвестиций. Еще одна причина, которую называет эксперт, — большая часть земли в Москве идет под КРТ, поэтому застройщики, помимо жилья, должны заниматься и социальной инфраструктурой. В Новосибирске эта схема развития города пока только зарождается.

— Земли больше не появляется в столице, а значит, компании расширяются в регионы, Новосибирск в свою очередь входит в десятку лидеров по объему продаж. При этом больше приживаются компании из соседних регионов, которые привыкли работать с меньшей прибылью, — объяснил Сергей Николаев.

По словам управляющего компанией «Выставка новостроек» Григория Якобсона, Новосибирск — один из привлекательных городов, но его так или иначе миновали инвестиции, в отличие от Москвы и Санкт-Петербурга. Сейчас же вектор, говорит эксперт, разворачивается к Сибири, в том числе из-за сложившейся ситуации в стране: Новосибирск кажется спокойнее, чем другие города. Эксперт говорит, что город также интересен тем, что рядом границы Казахстана, Монголии, недалеко и Китай.

— Не только федеральные застройщики стремятся в Новосибирск, но и сами жители Москвы покупают здесь недвижимость. Например, в столицу инвестировать сильно дорого, Санкт-Петербург не так привлекателен из-за климата, а в Новосибирске с каждым годом становится всё теплее, — отмечает Григорий Якобсон. — Раньше москвичи выбирали дорогостоящие квартиры в регионе, сейчас перешли на земли: например, развивается район ОбьГЭСа, село Ленинское, поселок Голубой Залив.

Девелоперы в первую очередь присматриваются к региону из-за того, что земля здесь стоит меньше, чем в Москве, значит, окупаемость выше, объясняет Григорий Якобсон. При этом московские застройщики не приходят с интересными проектами, а выбирают панельные или монолитные дома — подобное может построить «Самолет» на Первомайке, считает он. Несмотря на это, эксперт уверен, что федеральные застройщики нужны местному рынку.

— Крупные компании принесут здоровую конкуренцию, в том числе с помощью демпинга цены (продажа по заниженным ценам. — Прим. ред.) при захвате рынка. Это может приостановить рост цен и улучшить качество строительства, — объяснил Григорий Якобсон.

Сергей Николаев в качестве хорошего примера прихода крупной компании на новосибирский рынок привел «Астон»: она достроила проблемные дома «Строительного треста-43», и дольщики получили квартиры без дополнительных вложений. А «Брусника», например, предложила квартальную застройку и уникальные планировки. Конкуренция, отмечает Николаев, помогает развиваться рынку, покупатели взамен получают лучшие предложения.

Эксперт агентства недвижимости «Жилфонд» Анжела Гордиенко объяснила, что сейчас на рынке Новосибирска ситуация стабильная: основные игроки уже определены, и зайти новым не крупным застройщикам достаточно сложно, в отличие от гигантов.

— Крупные застройщики, у которых есть финансовые ресурсы, могут начать осваивать прилегающие территории города — это будет трендом следующих лет, — считает Анжела Гордиенко.

При этом специалист уверена, что малоэтажный рынок строительства останется местным застройщикам, потому что они лучше знают территории и понимают, как работает административный ресурс.

Недавно аналитики рассказали, как прошло первое полугодие на рынке недвижимости Новосибирска. Перед отменой льготной ипотеки многие решили запрыгнуть в последний вагон и толкали продажи вверх, а предложений становилось всё меньше. Будущее рынка новостроек пока остается туманным, но для покупателей открываются новые возможности — загородное жилье с сельской ипотекой.