Где в Новосибирске через 10 лет подорожает жилье: прогноз от искусственного интеллекта и живых экспертов

За последние годы недвижимость в Новосибирске (да и в целом по стране) оказалась перегрета настолько, что эксперты начали говорить об этом открыто. Причем рост цен касается не только новостроек: вслед за ними стремительно дорожает и готовое жилье. Казалось бы, вкладывать деньги сегодня можно во что угодно. Но эксперты определили районы, которые через несколько лет совершенно точно будут востребованнее, чем сейчас, и, возможно, дороже тех, которые сегодня принято считать элитными. Подробности — в материале Лизы Пичугиной.

Делать прогнозы в последние годы достаточно сложно: слишком много факторов, которые невозможно предугадать, и эксперты не рискуют. Зато риск может себе позволить искусственный интеллект — на базе него создатели сервиса Realiste разработали систему, которая позволяет, в частности, спрогнозировать динамику изменения цен.

Как пояснили в Realiste, система сравнивает в разных районах города квартиры со схожими характеристиками: годом строительства дома, этажностью, площадью. К ним добавляются оценки инфраструктуры, уровень шума, экология района, перспективы его развития.

— Затем система вычислила средние цены в разных районах по принципу биржи (на бирже торгуется часть акций компании, и по этим акциям оценивается весь бизнес), — рассказали в компании. — Результаты анализа дают представление о том, как стоимость жилья в рамках района изменится в течение ближайших 10 лет.

Аналитики учитывали и тренды. Пандемия наиболее ярко высветила один из них — это снижение значимости транспортной доступности. Если раньше для горожан было важно, насколько быстро они доберутся до работы, значительная часть которой сосредоточена в центре Новосибирска, то с распространением удаленной работы близость к центру свое значение теряет, и более значимыми становятся другие факторы: площадь и цена квартиры, инфраструктура вокруг.

Это означает, что из центра люди начнут перебираться на окраины, где недвижимость пока недооценена, а значит, скоро начнет дорожать. Впрочем, где-то искусственный интеллект дал сбой, потому что топ-5 районов, которые будут дорожать в ближайшие 10 лет, возглавляет Центральный — видимо, по инерции. За ним следуют Дзержинский, Калининский, Заельцовский районы и Краснообск.

Указанные в выводах Realiste районы достаточно масштабные, но уточнить прогноз до микрорайонов в компании, к сожалению, не смогли. Поэтому журналист НГС попросила новосибирских экспертов поделиться своими осторожными прогнозами на этот счет. И их мнения во многом разошлись.

Дзержинка

По мнению экспертов, несмотря на посткоронавирусные тренды, доступность центра будет высоко цениться и через несколько лет. По мнению директора по маркетингу АН «Квадротека» Александра Астахова, прежде всего из-за того, что для этого в Новосибирске еще не строят квартир с подходящими (нестудийными) планировками. Так что один из самых недооцененных районов с высоким потенциалом сегодня — Дзержинский.

Жилье здесь одно из самых доступных в первую очередь из-за того, что комфортных новых вариантов мало. Но в последние годы они появляются: на месте частного сектора, аварийного жилья, промзон. Это толкнет спрос и, соответственно, стоимость жилья вверх, считает Александр Астахов.

— Пока это не очень распространено, но потенциал есть: сначала для локального спроса, а в дальнейшем — для городского, — говорит эксперт. — Сейчас Дзержинский район воспринимают как слегка депрессивный из-за старого жилого фонда, но по мере появления новых хороших проектов люди будут туда с удовольствием переезжать, потому что там удобный выезд в центр.

Кроме того, добавила директор RID Analytics Елена Ермолаева, если власти начнут реализовывать озвученные планы по строительству метро, то недвижимость вокруг станций начнет понемногу дорожать с момента начала этого строительства. В первую очередь это касается завершения Дзержинской ветки метрополитена — она сегодня в приоритете.

Военный городок

Военный городок не дает покоя ни властям, ни девелоперам уже много лет, в последние годы и те и другие возвращаются к нему всё чаще. Неудивительно: микрорайон в пешей доступности от центра Новосибирска, с богатой историей и красивыми зданиями-памятниками, перспективой создания крупного культурно-музейного центра.

Когда наконец решится вопрос о передаче бывших земель Минобороны Новосибирску, на немалые территории, пригодные для новой застройки, будет большой спрос сперва у девелоперов, потом у покупателей квартир. Новые проекты здесь появляются и сейчас, хотя и единично: недавно сдали дом на Тополёвой, еще один строят на Покатной. Новые дома должны были уже появиться на месте трех аварийных, но этот проект сорвался, что, впрочем, означает лишь то, что скоро на него заключат новый контракт.

Лесоперевалка

Сегодня Лесоперевалка — это территория всё еще преобладающего частного сектора, но это, очевидно, изменится, меняется уже сейчас. За последние несколько лет здесь вырос комплекс «Венеция», постепенно развивается «Ясный берег», недавно к ним добавился еще один ЖК — «Весна».

При этом земли для строительства здесь по-прежнему много, а в Генплане микрорайона есть новая инфраструктура. По мере того как она будет развиваться, цены на жилье здесь будут расти, а на территорию с высоким спросом будут заходить новые застройщики со своими предложениями и инфраструктурой.

При этом микрорайон, отметил Александр Астахов, находится недалеко от центра. Проблема только в том, что к нему существует пока только один подъезд — по Димитровскому мосту, а комфортного пешего подхода нет вообще. Если четвертый мост сможет разгрузить Димитровский, а власти подумают о людях, пересекающих реку на своих двоих, потенциал у микрорайона будет еще выше.

Горский

— Мое предположение, что на цену жилья влияет развитие инфраструктуры и появление новых крупных предприятий, — рассуждает Елена Ермолаева. — Соответственно, после ввода станции «Спортивная» подорожает всё, что в пешеходной доступности от нее.

Новых проектов сегодня здесь немного (хотя с открытием новой станции наверняка еще появятся), но в цене взлетят уже готовые квартиры, которых в Горском жилмассиве немало. Цены им добавит и перспективный парк в зоне строительства нового ЛДС: квартиры у парков всегда дороже тех, что у промзон.

Районы у Восточного обхода

Еще одна крупная стройка, которая повлияет на стоимость жилья, — это затянувшийся Восточный обход. Когда его наконец построят, это даст толчок к развитию всех прилегающих к нему микрорайонов и поселков, уверена Елена Ермолаева.

— Это Кольцово, Барышево, Гусиный Брод, станция Мочище и другие населенные пункты, а также коттеджные и дачные поселки, — перечисляет эксперт. — Все земельные участки вдоль трассы и поблизости от нее вырастут в цене.

Новые спальные районы

По наблюдениям руководителя офиса «Жилфонда» на Красном проспекте, 14 Азата Ибрагимова, стабильно дорожающими останутся уже существующие микрорайоны на окраинах.

— Спальные районы стали пользоваться спросом за счет низких цен еще 2–3 года назад. Теперь цены выросли, но там строятся новые очереди домов. И если приобретать жилье на начальном этапе стройки, можно существенно сэкономить, — рассказал Азат Ибрагимов. — Этим стараются воспользоваться сегодня покупатели, чаще всего молодые семьи и получатели льготной ипотеки.

Перспективными в этом плане — особенно на этапе строительства — он называет «Плющихинский» и «Просторный» жилмассивы, «Чистую Слободу», «Матрёшки» и микрорайон «Берёзовое».

«Аэропорт»

Старые соцгородки, по мнению Александра Астахова, в ближайшие годы тоже могут вырасти в цене за счет перспектив их развития. Яркий пример — уютный малоэтажный микрорайон «Аэропорт». Сегодня там один новый дом уже достроен, один анонсирован, но в перспективе там может появиться новый район, сравнимый по площади с четырьмя жилмассивами Горский. Изначальный маленький «Аэропорт» со сквером Чкалова в этом случае станет своеобразным историческим центром огромного района.

— Жители Заельцовского района его знают и позитивно к нему относятся, там спрос ограничен ими. Остальные говорят: «Ну что вы, Ереванская, аэропорт — это же далеко от площади Калинина». Это для меня удивительно, — комментирует Александр Астахов.

Как сегодня

Многие из указанных экспертами микрорайонов сегодня действительно относительно доступны — это наглядно показывает специальный слой с тепловой картой цен на жилье, который в мае запустил 2GIS. Данные сервис берет у ЦИАН и «ДомКлик».

Так, самые «жаркие» ценовые зоны сегодня — это Академгородок, Кольцово, центр Новосибирска, «Кедровый» и район Дачного шоссе, Горский жилмассив по обе стороны выезда на Октябрьский мост. Перечисленные экспертами микрорайоны, за исключением Горского, в лучшем случае подбираются к оранжевым зонам: в районе Военного городка, к примеру, всё зелено, как весенние лужайки.

При этом, как отметили аналитики агентства «Жилфонд» в марте, самыми популярными улицами по числу совершенных сделок оказались совсем не дорогие центральные: лидирует, например, улица Зорге с доступными квартирами, за ней по убыванию спроса идут улицы Виктора Уса и Татьяны Снежиной, то есть те самые новые спальные районы, которым прогнозируют скорый расцвет.

— Если же стоит задача не прогадать с покупкой квартиры, то всегда будет популярно жилье по линии метро. Однако квартиры в домах, которые старше, чем брежневские 9-этажки, начинают отставать в цене из-за морального и физического устаревания, — предупреждает Елена Ермолаева.

Два года назад аналитики определили топ-3 микрорайонов, где резко и необъяснимо подорожали квартиры — журналисты НГС съездили в них, чтобы посмотреть, как они выглядят и что в них так толкнуло цены на жилье.