«Зона режимных объектов»: на Первомайке предложили поселить ещё 4 тысячи человек — здесь нет дорог, школ и детских садов

В Первомайке решили продать с молотка огромную незастроенную территорию в 35,5 га между дачами и новыми жилмассивами. Федеральные гектары агентство ДОМ.РФ описывают как отлично расположенные относительно города и оценили в 470,5 миллиона рублей. Вот только местные власти так не считают: перспектива такого масштабного строительства в этой части района добавит проблем, которых здесь и так хватает. Год назад жители этой части города даже потребовали наложить мораторий на новое строительство, а одному из крупных застройщиков не позволили запланировать здесь жилой комплекс. Как новосибирские чиновники возмутились планам федерального госагентства, узнала Лиза Пичугина.

Федеральное агентство ДОМ.РФ выставило на торги огромный участок на Первомайке — территорию Радиостанции №2 площадью 35,5 га. За лот из 10 объектов (здание скважины, бассейн для сбора воды, гараж, дорога, 1-этажные кирпичные техздание, склад, машинное отделение и проходная, а также склад из газобетона, подземное бетонное укрытие по ГО и 24-метровая мачта) и земли госагентство рассчитывает выручить не меньше 470,5 миллиона рублей, заявки на него принимают до 27 ноября.

Как указано в документах торгов, вид разрешённого использования земли здесь — размещение и эксплуатация зданий и сооружений радиостанции, но сама она давно не действует. В отчёте по обследованию инфраструктуры, которое провели в 2020 году, указано, что раньше территорию и здания арендовал «Сибирский региональный центр Российской телевизионной и радиовещательной сети» — с ним, в частности, были заключены договоры на поставку электричества, тепла и воды.

В том же документе отмечено, что обследование проводили для последующей реализации имущественного комплекса по закону о содействии развитию жилищного строительства — то есть для застройки жильём.

— Земельный участок в развивающемся районе Новосибирска, в окружении жилая застройка, коммерческие объекты. Транспортная доступность, отличное расположение относительно города, — завлекательно описывают лот на сайте ДОМ.РФ.

Эти планы, хотя и были озвучены ещё в 2019 году, не на шутку встревожили местные власти. В мэрии Новосибирска и региональном минстрое в ответ на запрос НГС заявили, что территория относится к зоне военных и иных режимных объектов — какие-то изменения ни в проекте планировке, ни в правилах землепользования и застройки, ни в Генплане города не предусмотрены. Так что обеспеченность потенциальных жителей необходимым власти даже не просчитывали.

— Участок реализуется в текущих характеристиках. Освоение территории и реализация проекта инвестором потребуют внесения изменений в градостроительные нормы, установленные регионом. Потребуется разработка документации по планировке территории, которая будет согласовываться с областью и, безусловно, будет учитывать решение всех вопросов, связанных с инфраструктурой, — заверили в пресс-службе ДОМ.РФ.

Вопросов много. В первую очередь — к транспортной доступности. Она, в частности, стала одной из причин громкого конфликта жителей Первомайки и депутатов разных уровней с ГК «Расцветай», которая приобрела под развитие территорию воинской части на въезде в эту часть района.

Разговоры о строительстве дорожной развязки на Старом шоссе в сторону новых жилмассивов этой части Первомайки идут уже давно. В департаменте транспорта и дорожно-благоустроительного комплекса мэрии Новосибирска рассказали, что проектно-сметная документация уже готова и сегодня находится на проверке.

— После получения положительного заключения Государственной вневедомственной экспертизы и доведения до департамента транспорта и дорожно-благоустроительного комплекса денежных средств из вышестоящих бюджетов на выполнение строительно-монтажных работ, станет возможным проведение конкурсных процедур и планирование строительства, — сообщили в департаменте. — Продолжительность строительства согласно проекту организации строительства составляет 42 месяца.

После того как будут понятны источники и объёмы финансирования развязки и планы по строительству социальной инфраструктуры, можно будет поговорить и о будущей застройке территории радиостанции — но не раньше, твёрдо говорят в минстрое.

— АО «ДОМ.РФ» неоднократно обращалось в министерство строительства Новосибирской области с предложением о комплексном развитии незастроенной территории в отношении данного земельного участка площадью 35,5977 га. Согласно предложению, численность населения на предложенной к застройке территории составит 3,8 тысячи человек. Однако в представленных предложениях не было предусмотрено решение ключевых вопросов, необходимых для застройки участка: создания инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, — заметили в ведомстве. — Ресурсы уже существующих инфраструктурных объектов в настоящее время исчерпаны, имеются сложности с выездом с улицы Одоевского на Бердское шоссе, которые могут усугубиться со строительством нового микрорайона. Кроме того, на данной территории требуется строительство детского сада и школы, объектов медицины и спорта для удовлетворения потребностей населения.

В минстрое намекнули, что правильно было бы развивать бывшую радиостанцию по программе комплексного развития территорий. Так, например, распланировали застройку микрорайона Клюквенный, где тоже когда-то была радиостанция. Вот только сегодня эта территория не входит в перечень будущего КРТ. С другой стороны, правообладатель земли может инициировать КРТ сам — главное, чтобы он был в нём заинтересован.

Заинтересованы ли сегодня застройщики в огромной территории без дорог и инфраструктуры для потенциальных жителей — отдельный вопрос: на странице торгов поданные заявки не отображаются. С другой стороны, продолжение улицы Кирова пока даже не спроектировано — а участки вокруг улицы уже вовсю планируют.

Гендиректор девелоперской ГК «Система» Валентин Тиунов отметил, что сегодня застройщики активно формируют новые земельные банки, поэтому на рынке наблюдается некий ажиотаж вокруг практически любой земли, а продают её по ценам, которые ещё 2–3 года назад было сложно себе представить. Но даже с этой точки зрения площадку радиостанции эксперт оценивает как проблематичную для развития.

— Территория очень сложная. Там разве что получится экономный эконом, если ещё задействовать собственные мощности по панелям, чтобы люди могли покупать по ценам ниже рынка. Я бы оценил эту площадку как низко привлекательную, — сказал Валентин Тиунов.

При этом он признал, что из расчёта за гектар цена в 470,5 миллионов за всё — смешная. Вот только при этом вложить в неё, по оценке эксперта, потребуется значительно больше миллиарда рублей. Дробить территорию сам ДОМ.РФ, согласно ответу госагентства на запрос НГС, не намерен, а лэнд-девелоперов, способных на это, в Новосибирске нет.

— Кто-то может взять этот участок в расчёте на то, что это поможет ему получить кредитование, — то есть перенесёт свою затратную часть на будущий проект, и это поможет ему просуществовать год–два. Но такая операция останется за ширмой, — рассуждает Валентин Тиунов о возможных интересантах земли.

Стоит отметить, что обеспокоенность новосибирских властей продажей под застройку 35,5 га на улице Радиостанция №2 почему-то не сработала на два других участка в этом районе: сегодня там активно возводят дома группа «Первый строительный фонд» (территория её комплекса «Одоевский» — как раз между бывшей радиостанцией и озером) и омский ЗСЖБ №6, который реализует масштабный инвестиционный проект.

ДОМ.РФ же не впервые входит в конфронтацию с местными властями из-за федеральной земли: в 2019 году госагентство планировало продать участок, на котором должны возвести ещё один корпус ГПНТБ — его вернули библиотеке только прошлым летом.