«Портят весь облик»: в Военном городке решили построить две многоэтажки — мэрия пыталась забрать землю через суд

Госэкспертиза одобрила строительство двух многоэтажек рядом с историческим домом на Тополевой, 23 в Военном городке. История застройки этого участка тянется уже несколько лет — договор заключили еще в 2018 году. За это время мэрия и застройщик несколько раз подавали друг на друга в суд, а у строительной компании сменился владелец. Сейчас место будущей стройки ограждено забором, а общественники возмущены экспертизой и требуют ее отменить. НГС узнал, когда планируют построить дом, почему это делают с опозданием и как это повлияет на развитие исторического Военного городка.

Положительную экспертизу о строительстве двух домов на Тополевой выпустили прямо перед новогодними праздниками — 25 декабря. Документ появился на сайте Госинспекции по охране объектов культурного наследия — в нем на 48 страницах эксперт выясняет, почему возле памятника архитектуры в Военном городке можно строить 9- и 30-этажный дома.

В проекте будущего ЖК, помимо собственно жилых домов, также есть котельная и трансформаторная подстанция, а у 9-этажки предусмотрена подземная двухуровневая парковка. Строительство одного из домов, 9-этажного, частично заходит в охранную зону исторического здания общежития и теоретически может его повредить. Именно общежитию посвящена значительная часть экспертизы.

Экспертизу заказала компания «Сибирьреставрация», а провел ее новосибирский историк Александр Кошелев. В ноябре–декабре 2024 года сотрудники «Сибирьреставрации» проводили осмотр, и, по их данным, больше всего в здании пострадали фасады — они признаны ограниченно работоспособными.

Экспертиза показала, что строительные конструкции дома в целом пригодны к дальнейшей эксплуатации, но нужно выполнить отмостку по периметру, расшивку всех пустых швов фасадных объектов, заменить покрытие кровли, почистить водосточные лотки, восстановить водосточные трубы и примыкания лотков и труб. Также необходимо заменить остекление окон чердака на решетчатые — для лучшего проветривания.

Александр Кошелев объяснил корреспонденту НГС, что экспертиза проверяет, всё ли сделано по закону. И проект 9-этажного здания, который попадает в зону регулирования, параметрам высотности и другим требованиям полностью соответствует.

Общественники, которым не понравилась положительная экспертиза, возмущены, что ее выполняет человек с историческим образованием, тогда как большинство выводов касаются инженерных решений. Александр Кошелев парировал, что его опыт и компетенцию подтвердила Аттестационная комиссия Министерства культуры.

— Мое историческое образование и опыт практической работы в области охраны памятников позволяют мне такие экспертизы проводить, — заверил эксперт.

Ремонт на Тополевой, 23, необходимость которого отметила компания «Сибирьреставрация», должны проводить собственники дома, отмечает Александр Кошелев. При этом его много лет назад исключили из программы капитального ремонта и теперь денег на перечисленные работы памятника нет.

Сейчас власти пытаются придумать способ, чтобы дома Военного городка вернули в программу капитального ремонта, но пока решения нет. Изменения в законе «Об объектах культурного наследия» хоть и указывают, что застройщик должен обеспечивать сохранность здания, но никаких юридических обязанностей по ремонту на него не накладывают.

Строить ЖК возле исторического здания Военного городка будет СЗ «Страна. Тополевая», и, как заверили в мэрии, застройщик будет мониторить его состояние на протяжении всего строительства. Для этого компания должна будет провести тендер и заключить договор со специализированной организацией.

Чтобы не повредить здание на Тополевой, 23, застройщик также должен использовать фундаментные плиты для 9-этажного здания и буронабивные сваи — для 30-этажного.

Александр Кошелев также подчеркнул, что в границах охранной зоны строительство новых зданий запрещено. Эксперт надеется, что они не появятся там ни при каких обстоятельствах, и ядро Военного городка будет сохранено.

— К сожалению, панорамный вид военного городка уже изменен, это происходило в течение последних 20 лет. В этом отношении строительство с учетом четких требований от застройщиков — не плохо. В том числе и в части создания социальной инфраструктуры, — пояснил он.

По мнению эксперта, новое строительство даже может способствовать сохранению и ремонту исторических зданий. В пример он привел строительство ЖК MilkHouse в Тихом центре на месте молочного завода.

— Тогда при появлении жилого строительства был проведен комплекс работ, разработан проект по капитальному ремонту и реставрации. И сегодня здание (речь о здании женской гимназии П. А. Смирновой на улице Чаплыгина, 28. — Прим. ред.) является одной из точек притяжения в Тихом центре Новосибирска, — заметил Александр Кошелев.

Он также выразил надежду, что идея развития Военного городка не исчезнет, и он станет местом притяжения и гостеприимства. А за счет развивающейся сферы услуг получится расселить жилые дома и перепрофилировать их.

— Важно, чтобы при этом строительстве была обеспечена сохранность памятников. В этом случае я как эксперт посчитал возможным дать положительное заключение, учитывая, что все нормы тут соблюдены, — резюмировал Александр Кошелев.

Как НГС сообщили в пресс-центре мэрии Новосибирска, разрешение на строительство зданий на участках рядом с Тополевой, 23 пока не выдано, и соответствующих заявок пока не поступало.

Компанию, которой принадлежит земля рядом с Тополевой, 23, несколько раз переименовывали. Первый договор о расселении домов на Тополевой мэрия Новосибирска заключала с компанией «Талан-Ростов-На-Дону» в 2018 году, позже компания сменила название на «Талан-Новосибирск». Сейчас она переименовалась в Специализированного застройщика «Страна.Тополевая».

Кроме названия, компания сменила и владельцев: в конце 2017 года ее учредитель Константин Макаров передал 100% застройщика ижевскому ООО «Созидание», которым совладеет вместе с Зульфией Макаровой. С весны 2023 года «Талан-Новосибирск» перешла тюменскому застройщику «Элит Строй». Он, в свою очередь, входит в ГК «Страна Девелопмент» бизнесмена Александра Гайдукова.

«Страна Девелопмент» активна в Тюмени, в частности, ее дочерние застройщики СЗ «Страна М 5» и СЗ «Страна М 6», — группа работает в городе по схеме КРТ.

В Новосибирске у «Страны Девелопмент» тоже есть проекты: свой первый в городе дом на 2-й Сухарной, 109/2 застройщик планирует ввести в 2026 году. Корреспондент НГС направила запрос в компанию с просьбой прокомментировать новый проект, но на момент публикации ответа не было.

Стоит отметить, что часть СЗ «Страна. Тополевая» заложена в Дом.РФ — он, в частности, будет разрабатывать мастер-план для развития всего Военного городка. Сейчас министерство строительства готовит для него техническое задание, в котором будут определены границы территории.

Территорию на окраине Военного городка определили под застройку еще в 2018 году. На ней были три признанных аварийными дома. По первому договору компания «Талан» должна была их расселить, снести и построить свои дома до 2026 года. Но всё пошло не по плану.

В 2021 году «Талан» подала иск против мэрии Новосибирска в Арбитражный суд: согласно материалам суда, чиновники должны были изъять землю под аварийными домами до февраля 2019 года, но вовремя этого не сделали. Суд наложил на муниципалитет штраф в размере 50 тысяч рублей.

В том же 2021 году мэрия заявила, что расторгла договор с «Таланом», но участок в Военном городке остался у застройщика. Уже в 2023 году городские власти десять раз подавали иски к тогда уже «Талан-Новосибирск» в попытках вернуть городу спорную землю. Успехом эти попытки не увенчались — в том числе, как следует из материалов Октябрьского районного суда, потому, что ни представители мэрии, ни представители застройщика ни разу не явились в суд на рассмотрение дела.

В октябре 2024 года снова сменивший название (теперь на «Страна. Тополевая») застройщик обратился в Арбитражный суд с требованием поменять в договоре дату окончания стройки с 2026 на 2029 год. Как объясняли представители компании в суде, они рассчитывали, что начнут строительство в 2021 году, когда по договору мэрия Новосибирска должна была передать застройщику землю. Но город сделал это только в июне 2024 года.

Смещение сроков произошло из-за судов мэрии и 17 жителей аварийных домов из-за расселения. Во время судебных споров одно из трех зданий даже горело. Стороны в итоге смогли договориться без суда, но только после этого застройщик смог приступить к сносу.

Проект развития Военного городка обсуждают в Новосибирске уже очень давно. Одним из инициаторов нового витка этого обсуждения была Анна Терешкова — на тот момент она занимала должность вице-мэра Новосибирска. В разговоре с НГС она отметила, что начинать стройку сейчас нельзя: сначала должен быть разработан мастер-план всего Военного городка.

— Всё, что без системы, будет вносить изменения не в лучшую сторону. Дома, которые так и были построены, портят вообще весь облик, — отметила Анна Терешкова.

Положительное заключение экспертизы возмутило и членов Новосибирского отделения ВООПИиК, которые активно следят за состоянием Военного городка. Елена Гавровская, например, не понимает, как будут жить люди в новых высотках — ведь в самом Военном городке нет детских садов и больниц, а школа переполнена. У местных жителей часто отключают свет, а все дороги в ямах.

Строительный забор, который огораживает большой участок рядом с домом на Тополевой, 23, по словам Елены Гавровской, практически упирается в историческое здание.

— Сейчас на сайте инспекции висит экспертиза и было объявлено обсуждение. Все общественники очень сильно были разгневаны, возмущены этими махинациями, написали массу заявлений, обращений и замечаний. Должен был быть опубликован протокол, где эти замечания инспекцией изучены и какое-то решение вынесено. Но пока протокола нет, — подчеркнула Елена Гавровская.

Она также добавила, что охранные зоны у исторических домов в Военном городке очень маленькие и практически упираются в контур здания. Из-за этого у застройщиков появилась возможность строить дома близко к ним.

К критике того, как выделены зоны в Военном городке, присоединилась и архитектор Анна Наволоцкая. Она отметила, что дома на территории оценивают отдельно, хотя на самом деле они составляют единый ансамбль из 31 здания, разделенный на три охранные зоны. И хотя экспертиза рассматривала только одно здание — в непосредственной близости от будущей стройки, влиять она будет на весь Военный городок. Анна Наволоцкая считает, что нужно определить новые границы охранных зон, расширив их.

— Общественники уже пять лет активно требуют, чтобы установили новые границы. У нас есть десятки обращений в инспекцию, — добавила архитектор.

Общественники отправили заявление в прокуратуру региона — копия документа есть в распоряжении редакции. В нем они потребовали срочно запретить подготовку к строительству.

Восстановить объекты, построить жилье и место для прогулок: Андрей Травников — о планах по развитию Военного городка.

Зловещие мертвецы. В Новосибирске почти на 10 лет забросили военные недострои — один из них уже забрал детскую жизнь.

Проект развития территории бывшего военного городка в Новосибирске приостановили — объясняем почему.