С дольщиками разобрались: в новосибирском правительстве заявили о победе над долгостроями — вернутся ли они после нового кризиса

Новосибирск почти полностью решил проблему обманутых дольщиков, которые несколько лет не могли получить ключи от своих квартир: министр строительства отчитался, что в городе остался всего один проблемный дом. При этом зависших строек, как в центре, так и на окраинах по-прежнему много. Долгострои не только портят вид города, но и несут опасность для подростков, которые порой пробираются на плохо охраняемые заброшки. НГС вспомнил историю нескольких долгостроев и поговорил с экспертами о том, ждет ли нас новая эра замерших строек.

За три года правительство Новосибирской области почти избавилось от проблемных домов, фактически искоренив термин «обманутые дольщики». Как отметил министр строительства Дмитрий Богомолов, в регионе остался только один официальный долгострой — на Дуси Ковальчук 378а к2, который группа «ПТК-30» начала возводить более 10 лет назад. Еще три года назад таких домов было 124.

Источник НГС в строительной сфере вспоминает, что в 1990-е и 2000-х годы дольщики были предоставлены сами себе — государство в проблему не включалось. Как только число недостроенных домов приблизилось к критической отметке, а застройщики уже не могли финансировать стройку или же попросту обманывали людей, оставляя без жилья, подключилось государство.

— Первыми ласточками были бердские долгострои — тогда начали думать, как помогать дольщикам. Новосибирская область буквально стала передовым регионом, который начал решать проблему, — вспоминает собеседник НГС. — После постепенно перешли к фондам.

За все время на достройку зданий, говорил Дмитрий Богомолов, потратили порядка 15 миллиардов рублей: 8 миллиардов рублей поступило из бюджета Новосибирской области и от масштабных инвестиционных проектов (МИП), 7 миллиардов — из средств федерального бюджета.

Но проблему с долгостроями в городе пока так и не решили до конца. В Новосибирске остается порядка 10 незавершенных многоэтажек, в которых при этом нет обманутых дольщиков, пик их появления пришелся на время кризиса 2008–2010 годов. Простаивающие здания есть как на окраинах, так и в самом центре города, отметил независимый аналитик в сфере недвижимости и автор телеграм-канала «РОП» Сергей Николаев.

— Здорово, что в течение трех–четырех лет регион снизил число проблемных долгостроев в восемь раз. Но в городе остался далеко не один долгострой — они как минимум не украшают город, и из-за них в том числе Новосибирск несет имиджевые риски, — считает эксперт.

При этом он указал, что избавляться от долгостроев стоит не только из-за испорченного вида города, но и в целях безопасности. Зачастую недостроенные здания плохо охраняют, и несколько лет назад 12-летняя девочка погибла на площадке военного долгостроя.

Самый центральный долгострой Новосибирска — дом на улице Сибирской, 30а. Строить здание еще в 1999 году начала «Проектно-строительная организация-1» («ПСО-1»). Застройщик планировал возвести жилой дом, состоящий из трех секций переменной этажности, самая низкая должна была достигать в высоту 6 этажей, самая высокая — 24 этажа. Спустя четыре года компания обанкротилась, не сумев достроить даже каркас.

Тогда дольщики объединились в ТСЖ «Наш Дом», чтобы общими усилиями сдать долгострой, но и этого сделать не удалось. Последнее разрешение на строительство датируется 2024 годом, в нем указано, что дом должен состоять не из трех секций, как планировалось, а из двух: высотой 10 и 24 этажа. Действует документ до апреля этого года.

В 2019 году ТСЖ запустило процедуру банкротства, а уже построенную пятиэтажную секцию управляющий хочет признать незаконной — оказалось, ее начали строить без разрешения. Летом 2024 года в региональном Минстрое сообщили, что дольщикам, которые не получили жилье, предоставят другие квартиры.

В 2023 году будущее дома на Сибирской, 30а перестало быть туманным: в арбитражный суд обратилась компания «Акация на Лежена» (входит в группу «Расцветай»), заявив, что хочет достроить здание и ввести его в эксплуатацию. В пресс-службе «Расцветая» объяснили НГС, что пока долгострой не перешел компании — идут суды из-за долгов прошлого застройщика. Предварительно, весной этого года, после разбирательств, станет известно, что будет с высоткой.

Еще один центральный долгострой — на улице Кропоткина, 104а, у станции метро «Гагаринская». Возводить его в 2001 году начала компания «Сибэнергострой — С», принадлежащая Юрию Семашко. Спустя три года строительство остановилось, а еще спустя 10 летя Юрия Семашко осудили за хищение средств дольщиков — правда, по другим домам.

Инвесторы, осознав, что дом у метро застройщик достроить не сможет, создали ТСЖ «Садко» (сейчас ЖСК «Садко») и решили самостоятельно заняться зданием. Тогда высотке надстроили парочку этажей и возвели пристройку вокруг, чтобы выручить деньги с продажи дополнительных площадей и вложить их в стройку. Казалось, что работы идут, но денег не хватало. Кооператив начал собирать средства с владельцев квартир.

— У собственников долгое время был конфликт с руководством кооператива. Они с владельцев сначала деньги собрали, потом еще просили. В итоге инвесторы перестали доверять руководству, — рассказывает Сергей Николаев.

В 2021 году ЖСК «Садко» признали банкротом: кооператив, как минимум не платил аренду за землю, мэрия не один раз обращалась в суд с требованием выплатить миллионный долг. Спустя год имущество кооператива начали распродавать. Его конкурсный управляющий Татьяна Болотова рассказывать о том, что будет с домом, отказалась.

С дольщиками к этому времени уже успели разобраться: собственникам квартир с января прошлого года правительство региона и «Фонд развития территории» выплатили компенсации, их получили более 130 человек.

Еще один долгострой прячется в квартале на улице Дуси Ковальчук, 244. Как рассказал Сергей Николаев, компания «РИК» планировала за счет этого дома вытянуть долгострой на Галущака, 15, вложив в него средства новых дольщиков.

Строительство комплекса начали в 2013 году и планировали закончить в 2018 году, но первые подъезды смогли достроить лишь в 2022 году, а другие секции так и стоят заброшенными.

Помимо комплекса «Покровский», в квартале между Дуси Ковальчук и Нарымской еще несколько домов сдали с опозданием, а один из долгостроев, остановившийся на стадии котлована, забрал девелопер и депутат заксобрания Илья Поляков.

Есть в Новосибирске и целые недостроенные кварталы: например, на Юго-Западном жилмассиве на улице Связистов стоит семь не сданных домов. Жилой комплекс из высотных и малоэтажных зданий «У Озера» начали возводить в 2000-х годах. Изначально застройщиком выступала компания «Новая Альтернатива», после ее банкротства проектом занимался МЖСК «У Озера»: земля тогда была выделена для шести малоэтажных домов и одного 10-этажного. В 2009 году обанкротился и он, а застройщик сменился на «НСК Авантаж».

Еще через пару лет участки возле озера купила строительная компания «ПЦ УПС», задумав построить комплекс «Солнечный берег». Строительством занялся все тот же «НСК Авантаж», добавив к проекту один 10-этажный, два 22-этажных и три 25-этажных дома. По договоренности с мэрией организация должны была закончить и дома МЖСК «У Озера». Несколько зданий сдать удалось, но «НСК Авантаж» все равно обанкротился, а против его руководителя возбудили дело о мошенничестве, и оно дошло до суда.

Сейчас долгострои у котлована перешли правительственному Фонду развития территорий, дольщикам выплатили компенсации. Жилой комплекс «Три тополя» (одно из названий комплекса «У Озера») как раз достраивает Фонд. Сдать дом на Связистов, 10, по разрешению на строительство, должны в июле 2025 года

По словам Сергея Николаева, в нынешнее время обманутых дольщиков действительно больше не будет, потому что строительство всех новых домов идет через эскроу-счета. Правда, возможны заморозки: например, подобное произошло с домом по улице Зорге, 229/1 компании «ПТК-30».

— Это был первый опыт проектного финансирования. Дом сдали с задержкой в более чем три года, — отметил Сергей Николаев.

Эксперт отметил, что сейчас действует мораторий на пени за нарушение сроков ввода. Сергей Николаев допускает вариант, что в сложившейся ситуации с процентной ставкой, банки могут замораживать проектное финансирование строек под разными предлогами, и на рынке появятся условные долгострои. Таким образом могут попытаться не выпускать на рынок «золотые квартиры», которые возводят под высокие кредитные проценты, и остановить затоваренность.

— Допускаю, что дома не будут реально строиться, сроки сдачу могут переносить, возможно, на несколько лет. Покупатели, в свою очередь, не получат компенсацию. Если дом в итоге не получится достроить, то возможен вариант, что людям вернут те же деньги, которые они вложили, — предположил аналитик.

При покупке жилья, отмечает Сергей Николаев, стоит обращать внимание на репутацию застройщика, чтобы через несколько лет из-за заморозки строительства не получить вложенную в квартиру сумму обратно.

Источник НГС в строительной сфере тоже отмечает, что подвисшие стройки возможны и сейчас: есть гражданин, который добросовестно выплачивает средства, есть строительная компания также с обычными гражданами в руководстве, и как они поведут себя — неизвестно.

— Даже самый наидобросовестный застройщик с прекрасной деловой репутацией может попасть в ситуацию с проблемным объектом. В прошлом появление долгостроев объясняли экономической ситуацией — в будущем могут так же говорить об экономической и политической ситуации, — рассуждает эксперт.

Например, заметил собеседник НГС, на рынке могут еще сильнее сказаться санкции, так что компаниям стоит усерднее просчитывать все риски. Но стопроцентной гарантии, что строящийся дом не встанет, — нет. При этом ситуацию на рынке государство в любом случае регулирует и пытается ослабить давление на отрасль: например, вводит моратории на проверки, послабления к недостаткам сданного жилья, размерам неустоек. Кроме того, застройщики могут выполнять отделку в соответствии со своими нормативами, а гарантийный срок по дефектам жилья снижен до 3 лет.

— Все это вводят для поддержки отрасли. Правда, к чему это приведет, пока не понятно. Неизвестно, какого качества дома будут сдавать в будущем, — усомнился эксперт.

Недавно НГС вспомнил историю административных долгостроев в Новосибирске и узнал их судьбу. Так, громадный недостроенный торговый центр на Гусинобродском шоссе хотели купить китайцы, а недостроенное здание в центре забрала себе москвичка.