Высотка за гроши

Знаменитый долгострой на «Гагаринской» выставили на продажу — 23-этажный дом отдают за 5 млн руб. или в обмен на самосвалы. Впрочем, после звонка по объявлению выяснилось, что продают не саму стройку, а договор подряда. Строительство же, кажется, наконец завершается. За последние 15 лет и сам дом, и его инвесторы пережили многое: надстройку, пристройку, двойные продажи и пару кризисов. Корреспондент НГС.НЕДВИЖИМОСТЬ заглянула на площадку, пообщалась с инвесторами и узнала, через что им пришлось пройти, чтобы достроить дом в центре города.

Неделю назад на Avito появилось объявление о продаже готового бизнеса: за 5,35 млн руб. или в обмен на самосвалы выставили строительство одного из самых известных долгостроев на ул. Кропоткина, 104«а». Как выяснилось, продается не сам дом, а подряд на строительные работы.

По словам представителя подрядчика, на стройке остается кран, который работает по 8–9 часов в сутки. Оплату по договору подрядчик должен получить «квадратами» в этом же доме, и сумма, заверил нас собеседник, каждый день увеличивается. «На данный момент подписано 40 "квадратов", какое-то количество еще не подписано, в процессе. Ориентировочно — на 3–5 млн руб.», — рассказал он.

В этом году у недостроенного дома возле «Гагаринской» своеобразный юбилей — 15-летие строительства: по данным мэрии, первое разрешение на строительство дома по этому адресу было выдано в 2001 году. Председатель ТСЖ «Садко» Спартак Семенов рассказал, что начинала его строить компания «Сибэнергострой-С», принадлежавшая Юрию Семашко.

К 2005 году, когда образовалось ТСЖ «Садко», дом был готов на 60%. Организовать завершение стройки было сложно, вспоминает Спартак Семенов: документации на нее практически не было, все квартиры были проданы, а значит, финансирования тоже не было. Требовалось порядка 50 млн руб. — их решили «добрать» продажей дополнительных площадей: коммерческих в 3-этажной пристройке и жилых в 7-этажной надстройке. Среди инвесторов нашелся хороший архитектор, и новый проект разработали своими силами. Потом прошли через все экспертизы и согласования.

«Самое страшное — это невыполнимые техусловия, они по тем сметам насчитывали порядка 150 млн руб., — говорит председатель ТСЖ. — Любой застройщик начинает торговаться с монополистом, он (Юрий Семашко. — Л.П.) торговаться не стал, а на строительство собрал всего 69 млн — это был заведомо невыполнимый проект». В итоге с выполнением техусловий помогла мэрия. Затем оказалось, что по площадке проходило аж 120 различных сетей, которые требовалось вынести за ее пределы: от снабжения силовых структур, «которые нельзя называть», до снабжения метро и соседних жилмассивов. Все это потребовало времени, сил и согласований. «Мы рассчитывали на 2–3 года, но все затянулось», — сетует Спартак Семенов.

Сейчас строительство завершено на 97 %, сдать дом рассчитывают до конца лета, но дополнительные площади проданы не все. Недостающую сумму собирают с инвесторов — чуть более 5 тыс. руб. с кв. м. «Пока мы просто не продаем ничего — нет смысла продавать на падающем рынке. Но что нам, останавливаться, ждать, пока кризис пройдет?» — говорит председатель ТСЖ. Когда дом сдадут и оставшиеся помещения продадутся, эти деньги обещают инвесторам вернуть.

Впрочем, свободных площадей не так много. Бóльшую часть коммерческих купили две крупных торговых сети и медицинский центр, квартир в продаже тоже почти не осталось. На сайте ТСЖ всего 11 вариантов, в основном по переуступке прав от инвесторов и подрядчиков. В их числе — последняя свободная 1-комнатная квартира площадью почти 43 кв. м и стоимостью 2,15 млн руб. Цена настолько привлекательна, что под видом покупателей мы пробрались на стройку, чтобы взглянуть на нее лично.

Площадка более чем «живая»: въезд на стройку охраняется, на подземной 3-уровневой парковке, которая строится вторым этапом, работает техника.

Снаружи строителей почти нет — работы ведутся только на надстройке, где монтируют вентфасад. Но по пути на 7-й этаж через незакрывающиеся двери работающего в строительном режиме лифта видны рабочие на разных этажах.

В частности, в квартире, которую мы решили «купить», строители возводят кирпичные перегородки санузла — эту «однешку», как и этажом выше, и этажом ниже, выделили из «трешки».

Объединение и разделение квартир — нормальная ситуация в доме, рассказал сопровождавший нас представитель застройщика. Он построен по технологии КУБ-2,5, которая вообще не предполагает несущих стен, и двигать их можно как угодно.

Пользуясь этим, подрядчики делят и продают свои «квадраты» как студии совершенно фантастических размеров: в прошлом году выставляли студию площадью 13 кв. м, а сейчас продают «пентхаус» площадью 29 кв.м.

Перегородки где-то выложены из кирпича, где-то — из сибита, разводка коммуникаций в квартирах горизонтальная: сейчас все они проложены по полу, перед сдачей застройщик обещает залить стяжку. То, что ты попал в долгострой, не понять: дом как дом, стройка как стройка, люди работают — даже каску дадут на входе, если попросить.

Половина инвесторов, чьи квартиры продаются через сайт ТСЖ, сказали, что пока решили их с продажи снять — в основном это просторные «трешки» площадью под 90 кв. м. Один из них, представившийся Андреем, сказал, что еще думает — продавать или себе оставить: надежда на то, что дом достроится, есть. Другой признался, что за то время, пока дом достраивался, необходимость в «трешке» отпала — уже 4-комнатная нужна. Третий сообщил, что продает квартиру по личным причинам — если бы не они (причины), дождался бы и жил в ней сам.

По информации RID Analytics, в 2002–2004 годах, когда застройщик наиболее активно продавал квартиры, они стоили от 15 тыс. до 23 тыс. руб. за кв. м. Причем продавались порой по два раза.

Один такой случай вспомнил директор АН «Акрополь» Зафар Умаров. Тогда ситуацию решили с застройщиком, который, будучи пойманным на двойной продаже, просто выделил квартиру в другом своем доме. Еще двоим пострадавшим от застройщика покупателям пришлось выделить квартиры из тех, что запроектировали дополнительно, рассказал Спартак Семенов. «Ну а что делать, люди стоят перед тобой такие же — Семашко и мне мог продать такую квартиру», — говорит он.

Сейчас квартиры по переуступке продаются по цене порядка 63 тыс. руб. за кв. м, стоимость варьируется от 1,6 млн до 2,2 млн руб., а в базе НГС.НЕДВИЖИМОСТЬ нашелся вариант «двушки» площадью 84 кв. м за 4,5 млн руб. Независимый аналитик рынка недвижимости Сергей Николаев считает, что для дома в центре со сроком сдачи в 2016 году эта цена адекватная и даже заниженная. Самые интересные варианты — это, конечно, придуманные архитектором «мастерские» на 23-м этаже, с панорамным остеклением и каминами. Впрочем, камин можно сделать в любой квартире надстройки — для этого установили дымоходы.

В ТСЖ и мэрии настроены оптимистично и говорят, что дом вполне могут ввести в 2016 году — пока строительство идет по графику. Слухи о том, что он дал крен и вот-вот рухнет, необоснованны, заверяют в ТСЖ: все экспертизы пройдены, документы на руках. По словам председателя ТСЖ, внимательно следят за стройкой в том числе соседи, периодически пописывая в прокуратуру. «Не контролирует нас только ленивый, даже ГАИ приезжает, — смеется он и добавляет: — Но слухи неистребимы, мы с ними перестали бороться».