Остров долгостроев: как привлекательный квартал у метро банкротил застройщиков — одни бегут из страны, других судят

У большого квартала, ограниченного улицами Дуси Ковальчук и Нарымской, с 2000-х годов дурная слава. Большинство застройщиков, которые начинали возводить дома на привлекательной территории между метро и зоопарком, банкротились, а их когда-то амбициозные проекты превращались в долгострои. Сейчас в квартале осталось три долгостроя, жилые дома и административное здание. НГС вспомнил историю острова недостроенных зданий — как изменился участок за последние годы и почему застройщики «сломались».

История долгостроев началась с дома на улице Дуси Ковальчук, 250. Как вспомнил независимый аналитик в сфере недвижимости и автор телеграм-канала «РОП» Сергей Николаев, в 2001 году осваивать участок взялась компания «СибЖилСтройИнвест» (СЖСИ), но возведенный фундамент дома вдоль магистрали начал неожиданно сползать в овраг.

— Геология на участке сложная, не многие застройщики умеют возводить дома в оврагах. Здание начало уползать еще при строительстве и уже потом к нему пристроили секции по бокам, чтобы поймать, — рассказал эксперт.

Остановили стройку весной 2004 года — к тому моменту СЖСИ успел возвести две блок-секции и продать десятки квартир в недостроенном доме. В этом же году компанию признали банкротом.

Чуть позже дольщики объединились и создали ТСЖ «Уют» (так и должен был называться жилой комплекс), а на объект обратила внимание группа «Сибирь Девелопмент». Компания выкупила кредиторскую задолженность СЖСИ и вместе с почти распроданным долгостроем получила весь земельный участок площадью примерно 2 гектара, выделенный под жилой комплекс «Ельцовский». Последние две блок-секции проблемного дома сдали в 2014 году.

По словам Сергея Николаева, квартал по улице Дуси Ковальчук ожил именно в тот момент, когда на территорию зашла «Сибирь Девелопмент». Группа достроила один дом и возвела еще два рядом: «Заельцовский» (Дуси Ковальчук, 248) и «Заельцовский New» (№ 248/1). При этом уходить с берега 1-й Ельцовки компания не собирается и сейчас строит жилой комплекс «Тайм Сквер» по соседству.

В глубине квартала, на улице Галущака за высотками прячутся и другие долгострои. Добираясь до них пешком, чувствуешь себя лишним — вокруг припаркованы машины, и вдоль дороги, и на самом тротуаре, а пешеходные дорожки резко прерываются, и кажется, можно легко попасть под колеса одного из автомобилей.

Дома на улице однотипные кирпичные, но разительно отличается от них монолитный бывший долгострой «Радужный» на Галущака, 15 от компании «Главновосибирскстрой-2». Как вспомнил Сергей Николаев, возводить здание начали в 2008 году и обещали построить за несколько лет, но в 2012 году стройку заморозили.

— Когда компания зависла с Галущака, 15, руководство решило отыграться и построить еще здание на Дуси Ковальчук, 244, чтобы вытянуть за счет новых домов старый, — объяснил эксперт.

Симметричный дом решили сдавать половинами. По словам Сергея Николаева, обычно, когда мэрия разрешает провернуть подобное застройщикам, вторая очередь подвисает еще сильнее. И если первую часть смогли достроить в 2015 году, то вторую — только в июне 2023 года. К завершению строительства подключали и средства жителей, и вложения других застройщиков через масштабные инвестиционные проекты (МИП).

Учредителям застройщика проект счастья тоже не принес: на них возбудили уголовное дело о хищении у дольщиков более 800 миллионов рублей. Евгения Солоху, уехавшего в Канаду, объявили в розыск, Руслана Бойванова признали банкротом. В 2021 году суд постановил прекратить уголовное дело в связи с истечением сроков давности.

Завис и жилой комплекс «Покровский» на Дуси Ковальчук, 244, на котором как раз и хотел заработать застройщик. Строительством в 2015 году занялась компания «РИК», среди учредителей которой как раз были Руслан Бойванов и Евгений Солоха.

Два подъезда дома выделили в первую очередь и сдали в 2022 году (хотя по первоначальному плану весь дом должны были сдать в 2018), а вторую очередь не достроили до сих пор.

В феврале 2024 года Вадима Кека отправили под домашний арест. По данным центрального районного суда, сейчас его и Александра Пахомова судят по статьям «легализация денежных средств» (ст. 174.1 ч. 4 п. б УК РФ) и «мошенничество» (ст. 159 ч. 4 УК РФ).

Более печальная судьба у «Нарымского квартала», стоящего на пересечении улиц Дуси Ковальчук и Нарымской. Зданием уже 18 лет занимается группа «СтройМастер», неспешно сдавая по подъезду. По проекту, у замкнутого долгостроя должно быть 23 секции, пока сдача последней намечена на третий квартал 2026 года, а выдача ключей — на 2027 год.

— Забивать первые сваи начали в 2007 году, амбициозный четырехугольник обещали возвести за пару лет, но не сдали до сих пор. Дело в том, что проект начали перед кризисом и откусили больше, чем смогли прожевать, а после компания и вовсе разделилась, — объяснил Сергей Николаев.

Семейный «СтройМастер» разделился после кризиса. Часть юридических лиц под управлением Веры Коноваловой продолжила возводить дома (например, построила ЖК «Молодежный» у «Сибирского Молла»). Часть компаний достались ее сыну Евгению Коновалову — в том числе СЗ «Ельцовский» (бывший «НК СтройМастер»), который занимается домом на Дуси Ковальчук, 238.

— Вера Кузьминична — харизматичная, все просчитывающая в бизнесе женщина, а Евгений — другой. Он, наверное, подумал, что пойдет всё само, — предположил Сергей Николаев.

В июле Евгений Коновалов попал под уголовное дело: его подозревали в мошенничестве на 450 миллионов рублей и причинении имущественного ущерба. Прокуратура посчитала, что застройщик потратил деньги дольщиков на личные цели, но суд переквалифицировал статью на злоупотребление полномочиями и в 2024 году назначил ему 2 года лишения свободы условно.

Сейчас в доме уже 13 подъездов, но ни удобной парковки, ни хорошей детской площадки так и не появилось, отмечают жители. Да и недвижимость, по словам владелицы одной из квартир Елены, продать сложно: в прошлом году она публиковала объявление о продаже однокомнатной квартиры стоимостью 2,5 миллиона рублей, но покупатель так и не нашелся. Сейчас, по данным «Циан», в доме пытаются продать 113 квартир стоимостью от 2,8 до 15 миллионов рублей.

— В проблемных домах цена за квадрат примерно 160 тысяч рублей, в не проблемных в этой локации — 210 за квадрат. Мало кого привлекает недвижимость в долгостроях, — пояснил аналитик.

В истории острова долгостроев появились и хорошие новости: один из них, дом «Интерпотока», уже достроили, начали осваивать и другой брошенный участок в квартале.

Жилой комплекс на Дуси Ковальчук «Интерпоток» начал строить в 2009 году. Вдоль магистрали должно было появиться два 3-подъездных здания высотой 16 этажей. Завершить проект планировали в 2014 году, но первая очередь зависла на этапе возведения коробки, а вторая и вовсе на котловане.

Два года назад решилась судьба дома на Дуси Ковальчук, 242. Земельный участок и здание выставили на торги, в сентябре 2023 года за 555,5 миллиона рублей комплекс выкупила группа «СибирьИнвест», назвала его «Возрождение», быстро достроила и в декабре прошлого года получила разрешение на ввод в эксплуатацию 17-этажного дома (еще два этажа — подземные).

Вторую очередь, которая встала на стадии котлована, забрал девелопер и депутат Заксобрания Илья Поляков. В определении арбитражного суда на конец 2023 года указано, что СЗ «Первый» (входит в ГК «Поляков») решил купить землю долгостроя и все требования дольщиков. Застройщик уже выплатил более 70 миллионов рублей кредиторам «Интерпотока», до 1 февраля этого года должен доплатить еще 27 миллионов рублей.

По словам Сергея Николаева, Илья Поляков сумел договориться с властями и «Фондом защиты прав дольщиков», взяв на себя обязательства выплатить компенсацию собственникам, забрал себе фактически фундамент стройки, провел экспертизу и начал возводить на месте долгостроя новый проект под названием «Актив».

Рассказывая о долгостроях в квартале на Дуси Ковальчук, Сергей Николаев отметил, что территорию можно отнести к 10% самых удачных площадок для строительства. В том числе благодаря инфраструктуре: недалеко метро, школы, детские сады, торговые центры уже построены — правда, придется разобраться с парковкой.

Но при этом с проблемами при строительстве столкнулся чуть ли не каждый застройщик, который заходил в квартал в 2000-х и 2010-х годах.

— Во-первых, у многих компаний произошел финансовый разрыв в 2009 году — это единственный год, когда действительно упали цены на новостройки на 15%. Застройщики попали под кризис, наложилась плохая геология, где дорого строить, проекты зависли, — резюмировал Сергей Николаев.

Недавно НГС прогулялся по частному сектору на берегу 1-й Ельцовки. Небольшие домики давят новостройки, вдоль реки появились стихийные свалки, а на подворьях образовалось болото.