Дом разорённой надежды: история главного недостроя Новосибирска

Высотка на улице Кропоткина, 104А — один из самых известных и один из самых центральных долгостроев в Новосибирске. Сейчас, наверное, мало кто помнит, каким дом был изначально — пристройка и необычная надстройка с мансардами его сильно исказили. Уже несколько лет он выглядит так, будто вот-вот его сдадут, но это «вот-вот» из года в год откладывается: местное ЖСК жалуется на недостаток средств, а инвесторы — на недостаток информации, из-за которых нести в кооператив деньги у них нет никакого желания. Корреспонденты НГС проникли на стройку, которая стоит сотни миллионов и куда инвесторы пытаются попасть годами.

Дом на улице Кропоткина, 104а начинали строить ещё в 2001 году, но к 2004 году строительство остановилось, затем директора застройщика, Юрия Семашко, и вовсе осудили за хищение средств, правда, доказано оно было по другим домам.

Уже 15 лет судьба проекта зависит от самих инвесторов. Сперва они объединились в ТСЖ «Садко», а осенью 2016 года решили переоформить его в ЖСК — традиционную форму объединения обманутых дольщиков. Хотя владельцы квартир в этом доме дольщиками формально не являются: квартиры они покупали изначально по инвестиционным договорам, в дополнение к которым затем оформили ещё и паевые.

Несколько лет назад дом, о котором в основном ничего не слышно, мелькал в новостях: его выставляли на продажу всего за 5 млн рублей, а внутри нашлись удивительно компактные студии по 13 кв. м и пентхаусы, продажа которых должна была отчасти покрыть затраты на строительство.

По информации председателя правления ЖСК Владимира Сереброва, на завершение проекта сегодня не хватает 78,1 млн рублей. Часть этой суммы можно покрыть продажей свободных площадей (осталось ещё 9 жилых и нежилых помещений общей площадью около 700 кв. м), часть дополнительно внесли инвесторы, ещё часть правление пытается собрать с них снова — по 2839 рублей с кв. м, всего порядка 32 млн рублей.

Но инвесторы возмутились и платить отказались. Главный аргумент — недостаток информации.

Лариса Кодинцева покупала квартиру в доме ещё у компании Юрия Семашко, примерно в то же время, что и нынешний председатель правления ЖСК «Садко», — в 2003 году. По её словам, эти дополнительные взносы с инвесторов просят уже не в первый раз.

— В 2015 году инвесторы 17 старых этажей сдали по 5850 с кв. м, я около полумиллиона отдала. Сейчас опять просят 2839 с квадрата, 300 тысяч за мою квартиру — я не дам ни рубля, пусть сначала сдадут, — возмущается женщина.

— Я, как человек, который работает со сметами, хотела бы увидеть хоть что-то, похожее на сметы, — нет ничего, — добавляет её потенциальная соседка по дому Ирина Ким. — Когда с нас начали собирать сначала 5 тысяч, потом 2,85 тысяч рублей за квадрат, я сказала: «Нет, сначала мне покажите, пожалуйста, на что вы потратили предыдущие деньги, потом я вам заплачу без вопросов».

Инвесторы утверждают, что на контакт правление ЖСК не идёт, информации, в том числе о том, сколько всё-таки в кооперативе членов и кто эти люди, им не предоставляют, а попасть на стройку им удалось только две недели назад с помощью заявлений в полицию и прокуратуру. При этом на отказ платить взносы угрожают продажей купленных ими квартир.

Впрочем, успокаивает инвесторов старший юрист компании «Юсконсалт» Анжелика Рыбаченко, это как раз вряд ли возможно.

— Учитывая то, что у них [инвесторов и ЖСК] есть договорные отношения, они [ЖСК] будут обращаться только в рамках исполнения договора: то есть они идут в суд, говорят, что есть договорные отношения, есть обязательства по оплате, просим внести, — объяснила юрист. — Если лица не выплачивают пай, который утверждён, то есть есть конкретная сумма, которую они должны внести, а они её не вносят, ЖСК может отказать в выдаче справок на регистрацию квартир. Основание приобретения права собственности на квартиру возникнет только тогда, когда оплата будет произведена в полном объёме.

Владимир Серебров подтверждает, что правление ЖСК уже готово к таким мерам — и вообще «ко всему, что может помочь стройке». При этом взыскание коснётся не только тех, кто вступил в ЖСК, но и тех, кто этого не сделал, поскольку решение общего собрания пайщиков распространяется на всех, и платить всё равно придётся.

Подтвердить наличие каких-то дополнительных соглашений с инвесторами о том, что проекту понадобятся дополнительные деньги, как и то, что ЖСК отчитывалось перед ними за проделанную работу, Серебров не смог. Вместо этого он сослался на протокол общего собрания, которое прошло в августе прошлого года: как раз на нём, по его словам, и были озвучены все отчёты и планы и установлен размер нового взноса. Последнее группа инвесторов из 26 человек сейчас пытается отменить в Заельцовском районном суде. Другой их иск — с требованием предоставить реестр всех инвесторов. Пытались они обращаться и в прокуратуру, но получили отказ.

Владимир Серебров разбирательства комментирует совершенно спокойно, разве что требование о предоставлении реестра ему кажется неправомерным: истцы просят предоставить личные данные инвесторов.

— Мы не просто не имеем права, мы обязаны не давать эти данные. Дело решается в суде, суд решит, нарушать ли нам федеральное законодательство. По решению суда нарушим, — иронично отметил он.

Сейчас дом готов на 85%. Работы в нём ведутся, но очень неторопливо и всего несколькими рабочими — в момент, когда корреспондентов НГС пустили на стройку, они выкладывали внутреннюю перегородку в одной из квартир-студий на втором этаже пристройки. По словам председателя правления ЖСК, параллельно идёт отделка мест общего пользования на 24-м этаже, туда таскают материал: подъёмного крана здесь нет, лифт поднимается только до 17-го, дальше кирпичи и штукатурку носят вручную. Впрочем, там застать рабочих как раз не удалось.

По информации инвесторов, в период с 2005 по 2018 год ЖСК только от продажи площадей собрало 273 млн рублей. По их мнению, этих денег должно было с лихвой хватить на завершение дома. Эту информацию в ЖСК не отрицают, но и подтверждать не стали. Владимир Серебров подчеркнул, что «Садко» дом получил с дефицитом финансирования больше чем в 200 млн рублей в расценках 2005 года.

— Коробка — каркас, обложенный кирпичом с частично вставленными окнами и частично собранными перегородками — и то была готова примерно на 75%. У нас техприсоединения было на 159 млн рублей — это несколько огромных теплотрасс, несколько огромных водопроводов, несколько кабельных разводок. <…> И говорить о том, что мы продажами площадей могли [это всё] полностью закрыть — такого не было, — говорит он. — Мы выходим на собрание в 2015 году, вывешиваем графики и говорим: коллеги, нужно собрать за полгода 39 миллионов, и мы ещё через полгода заедем в свои квартиры. Коллеги эти средства не собирают за 2,5 года, потом приходят к нам и спрашивают, почему дом не сдан. Сейчас они говорят, что вообще не нужно собирать денег, потому что их должно было хватить, но кому должно было?

Между тем в «Садко» всё-таки рассчитывают сдать дом в ближайшее время, уже с помощью стороннего инвестора — об этом они даже доложили на расширенном совещании в региональном минстрое, заверил Серебров. Сейчас ЖСК предоставляет инвестору необходимую документацию, в течение месяца рассчитывает получить коммерческое предложение и опять же в минстрое подвести какие-то итоги.

По данным мэрии, сейчас в Новосибирске 52 официальных долгостроя — с учётом добавленных в этом году, 6 из них власти рассчитывают достроить до конца года. Но после введения очередных поправок в законы их число может увеличиться, предупреждали эксперты, а часть застройщиков — опять перейти на «серые» схемы продажи квартир.

По мнению управляющего партнёра юридической компании «ЭКВИ» Кирилла Кузнецова, это не исключено, но будет зависеть от готовности государства наводить порядок в этой сфере и преследовать нарушителей и обходчиков закона.

— Параллельно государству нужно проводить разъяснительную работу с населением, предупреждая его о незащищенности обходных схем, и переставать цацкаться с обманутыми искателями халявы, — считает юрист.