Три свечки у речки: «Расцветай» показал новый проект ЖК на берегу 1-й Ельцовки — почему застройщик скупает обрывистую землю

Группа «Расцветай» анонсировала новую стройку на берегу реки 1-я Ельцовка возле проектируемого парка. Застройщик выкупил дома и землю у местных жителей на улице Брестская горка и снес постройки. На их месте через пару лет появится жилой комплекс, состоящий из трех свечек высотой более 20 этажей. НГС посмотрел новый проект компании, поговорил с экспертами о перспективности стройки и узнал, зачем «Расцветаю» могут быть нужны берега маленькой речки.

Участки с жилыми домами на улице Брестская горка компания «Гвоздика», входящая в ГК «Расцветай», выкупила у местных жителей. Всего застройщик приобрел одиннадцать участков, еще один был в государственной собственности. В феврале группа перераспределила землю для строительства и сформировала один большой участок под жилой комплекс, объяснили в мэрии Новосибирска.

Полностью участок для застройки компания подготовила в апреле этого года, а уже в июле поделилась новым проектом. Так, на месте частных домов на берегу реки 1-я Ельцовка появится три многоэтажных здания высотой от 23 до 26 этажей с подземной парковкой. Согласно декларации на сайте «Дом.РФ», жилой комплекс будут вводить в эксплуатацию поэтапно, первое здание хотят достроить в первом квартале 2027 года, второе — в конце 2027 года, а третье — в конце 2028 года. На первый дом застройщик уже получил разрешение на строительство 8 июля этого года, которое действует до 2030 года.

Согласно проектной декларации, каркасы всех трех домов будут монолитные железобетонные, наружную отделку выполнят из мелкоштучных каменных материалов: кирпич, керамические камни, блоки и другие. По проекту фасад должен быть в серых и коричневых тонах. Двор для трех многоэтажек — общий, там появится детская площадка с городком, каруселью, качелями и песочницей, также обустроят спортивную площадку, высадят многолетние травы, деревья и кустарники.

Первое здание по генплану должно быть высотой в 25 этажей, два из них подземные. Первый этаж займет коммерция, начиная со второго разместят 243 квартиры от студий до трехкомнатных, общая площадь которых варьируется от 28,6 кв. м до 70,1 кв. м. На подземных этажах появится 197 парковок и 86 кладовых.

Второй дом похож на первый, в нем также будет 25 этажей, правда, всего один подземный. В здании запланировали 241 квартиру от студий до трехкомнатных общей площадью от 27,7 до 97,2 кв. м. Несколько помещений на первом этаже и первом подземном займут кладовые, оставшиеся подземные предназначены для 86 парковок.

Последний дом в комплексе выше остальных — 27 этажей, один из них подземный. В многоэтажке решили разместить 292 квартиры общей площадью от 28,4 до 75,6 кв. м. Парковок окажется на порядок меньше — всего 42, кладовые займут 68 помещений.

В общей сложности в жилом комплексе построят 776 квартир с 325 парковками.

На единственной визуализации, которую удалось найти в интернете, можно заметить общий стилобат, вероятно, его решили построить из-за перепада высот. Также нарисована дорога, ведущая к жилому комплексу, она необычная, из-за оврага появились опоры. Группа «Расцветай» не стала рассказывать НГС подробности проекта, неизвестно, будет ли застройщик прокладывать дорогу на ножках.

Группа «Расцветай» фактически окружила 1-ю Ельцовку, компания уже возводит апарт-комплекс «Тайм Парк» вблизи Красного проспекта, дом «На Дуси Ковальчук» недалеко от одноименной улицы, теперь появится еще один комплекс на Брестской горке. Эксперты, с которыми поговорил НГС, сходятся во мнении, что земля у 1-й Ельцовки интересна застройщику, в том числе, из-за низкой стоимости, сыграло роль и то, что на участок не распространяется комплексное развитие территории (КРТ), а в будущем здесь должен появиться парк.

— Вариантов земли без КРТ мало, «Расцветай» при этом видит в себе силы строить сложные объекты: придется работать над геологией, перепадами высот, — объяснил независимый аналитик рынка недвижимости Сергей Николаев.

Аналитик также вспомнил, что из-за сложной геологии в свое время компания «Строитель», которая реализовала на берегу жилой комплекс «Астра», задержала ввод одного дома, потому что укрепляла дополнительно фундамент. У «Расцветая», в свою очередь, уже есть опыт строительства на трудной местности, например, ЖК «Сосновый бор» в поселке Кудряшовский и ЖК «Астра» на улице Ипподромской.

О достаточно сложной земле говорит и управляющий партнер компании «Макромир» в Новосибирске Игорь Зеленский. По словам эксперта, компании может быть интересна не столько небольшая речка, сколько низкая стоимость земли. Не каждый застройщик возьмется за овражную местность, отмечает он, а значит с точки зрения спроса участки не котируются и стоят дешевле.

— Земля овражная, с ней придется много работать: отсыпать, выравнивать, — объясняет Игорь Зеленский. — Скорее всего, у «Расцветая» есть ресурсы на подобные работы, а у конкурентов нет, поэтому они взяли землю и построят дома фактические в центре города.

Локацию, где появится жилой комплекс, Сергей Николаев называет неплохой, хотя бы из-за того, что рядом есть метро. Отметил аналитик и видовые характеристики: в овраге перед домом с огромной долей вероятности никто дома уже не построит.

Не стоит забывать и о том, что в планах мэрии обустроить Ельцовский парк. Одну из входных групп уже создала ГК «Химметал», получилось хорошо, говорит Сергей Николаев.

В пресс-центр мэрии на запрос НГС ответили, что сейчас администрация ведет переговоры с «Расцветаем», чтобы компания поучаствовала в благоустройстве части Ельцовского парка. Эксперты уверены, что мэрия и застройщик пойдут друг другу на встречу. Сергей Николаев предполагает, что «Расцветай» сделает более высокую плотность застройки, а мэрия получит часть благоустроенного парка. Игорь Зеленский отмечает, что мэрия изначально могла отдать застройщику землю дешевле, чтобы в будущем компания вложила средства в благоустройство.

— Застройщик получает землю на каких-либо выгодных условиях, а город — инфраструктурные объекты. Такие переговоры ведут часто и все в выигрыше, — говорит эксперт.

Над самой рекой, объясняет Игорь Зеленский, придется много работать, потому что в воду скидывали бытовые отходы, даже сейчас на берегах можно найти старые шины, сломанную технику и мусор. При этом любой застройщик, объясняет эксперт, использует то, что рядом с его домами будет развиваться территория, в том числе, появится и парк.

— Недвижимость дорожает не тогда, когда она уже окружена инфраструктурой, которая не будет меняться, а в том случае, когда территория будет развиваться. Покупатель от этого в плюсе, потому что через несколько лет, когда появится парк, стоимость квадрата вырастет, — рассказал Игорь Зеленский.

Говорить уверенно о том, что «Расцветай» будет продавать квартиры дороже из-за будущего вида на парк, Сергей Николаев пока не решился, потому что рынок недвижимости, в том числе, после отмены льготной ипотеки стоит на паузе. В будущем либо государство примет меры поддержки, либо рынок обрушится, а потом произойдет взрыв цен.

— Благодаря парку плюс будет либо инвесторам (покупателю квартиры), либо «Расцветаю». Предполагаю, что произойдет нечто среднее, может быть компания на отдельные видовые квартиры повысит цены, — отмечает Сергей Николаев.

Несколько месяцев назад замначальника управления по благоустройству общественных пространств мэрии Мария Смирнова рассказывала НГС, что дальнейшее благоустройство Ельцовского парка в пойме реки на стадии разработки проектно-сметной документации, ее должны получить летом.

— Пока финансирование не подтверждено, будем решать совместно с областью, как реализовывать проект. Нужна документация и понимание того, сколько стоит реализация проекта, — объясняла Мария Смирнова.

Проект будущего парка уже готов, его показывали горожанам пару лет назад. Журналисты НГС также прогулялись вдоль всего русла речки 1-я Ельцовка и ее притока — ручья Сухой Лог.